Als startende ZZP’er een hypotheek aanvragen is zeker mogelijk, ook als je nog geen drie jaar eigen cijfers hebt. Steeds meer banken kijken verder dan de traditionele driejaarsnorm en beoordelen je aanvraag op basis van wat er wél aanwezig is: jouw meest recente jaarcijfers, je opdrachtenportefeuille en de sector waarin je werkt. Dat betekent dat je eerder kunt beginnen dan je misschien verwacht, maar dat de voorbereiding wel meer aandacht vraagt dan bij een loondienstaanvraag.
De kortste route is langer dan bij iemand in loondienst, maar zeker niet onbegaanbaar. In de praktijk hanteren de meeste geldverstrekkers een minimum van één jaar zelfstandig ondernemerschap, mits de aanvraag binnen de grenzen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt. NHG is een overheidsgarantie die je beschermt als je de hypotheek door omstandigheden zoals ontslag of arbeidsongeschiktheid niet meer kunt betalen. In 2026 ligt de NHG-grens op 470.000 euro koopprijs.
Banken die ZZP’ers accepteren na één jaar actief ondernemerschap zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. Dat zijn er meer dan de meeste startende ondernemers verwachten. Circa twee derde van alle hypotheekverstrekkers doet mee aan NHG voor ZZP’ers met twaalf maanden bedrijfshistorie.
Heb je eerdere jaren in loondienst gewerkt voordat je voor jezelf begon? Dan kan die loondienstperiode in sommige gevallen meewegen in de inkomensbeoordeling. Het loont om dit expliciet na te gaan, want niet elke bank handelt dit op dezelfde manier.
Dit is het punt waar veel ZZP’ers tegenaan lopen. Banken kijken niet naar je uurtarief of verwachte omzet, maar naar de fiscale winst uit onderneming: het bedrag dat overblijft na aftrek van kosten en na verwerking in je belastingaangifte. Die winst is de basis voor het toetsinkomen, het inkomen waarmee de bank berekent hoeveel je kunt lenen.
De standaardmethode: de bank neemt het gemiddelde van je winst over de afgelopen drie jaar, maar dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Heb je in jaar drie een sterke sprong gemaakt? Dan profiteer je daar gedeeltelijk van. Maar valt dat laatste jaar tegen, dan trekt het gemiddelde direct omlaag.
Niet alle banken rekenen op dezelfde manier. Sommige gebruiken een groeigewogen formule, waarbij recent behaalde winst zwaarder telt dan oudere cijfers. Dat kan een aanzienlijk verschil maken. Op identieke financiële gegevens kunnen twee banken tot tien tot vijftien procent verschil produceren in jouw maximale hypotheekbedrag. Een onafhankelijke vergelijking laat zien welke methode voor jouw situatie het meest gunstig uitpakt.
De documentenlijst voor een ZZP-hypotheek is langer dan voor iemand in loondienst, maar als je de stukken eenmaal bij elkaar hebt, gaat het aanvraagproces snel. Standaard heb je de volgende documenten nodig: drie jaar jaarstukken die aantonen wat je winst per jaar is geweest, drie jaar belastingaangiften met de bijbehorende aanslagen van de Belastingdienst, een actuele prognose voor het lopende jaar zodat de bank ziet hoe je onderneming er nu voor staat, en een uittreksel van de Kamer van Koophandel dat niet ouder is dan drie maanden.
In de meeste gevallen is ook een Inkomensverklaring Ondernemer vereist. Dat is een document opgesteld door een erkend bureau dat jouw inkomen officieel bevestigt. Voor ZZP’ers kost dit doorgaans ongeveer 250 euro exclusief btw.
| Document | Wanneer nodig |
|---|---|
| Jaarstukken (3 jaar) | Altijd |
| Belastingaangiften + aanslagen (3 jaar) | Altijd |
| Prognose lopend jaar | Altijd |
| KvK-uittreksel | Altijd |
| Inkomensverklaring Ondernemer | Vereist bij NHG-aanvraag |
| Bankafschriften (eigen vermogen) | Altijd |
Heb je maar één jaar aan cijfers? Dan heb je minder historische data, maar met de juiste documenten en een aanvraag binnen de NHG-grens is het bij meerdere banken alsnog haalbaar. De voorbereiding is dan des te belangrijker.
Veel startende ondernemers gaan naar hun eigen bank, krijgen een afwijzing of een teleurstellend bedrag, en denken dat de hypotheek er voorlopig niet in zit. Dat is een veelgemaakte vergissing die soms tienduizenden euro’s verschil maakt.
Stel: je hebt drie jaar achter de rug met winsten van respectievelijk 55.000, 70.000 en 95.000 euro. Bank A rekent een simpel driejaarsgemiddelde: (55.000 + 70.000 + 95.000) gedeeld door 3 is 73.333 euro. Bank B gebruikt een groeigewogen methode en beoordeelt je inkomen op 88.000 euro. Op dat verschil van ruim 14.000 euro in toetsinkomen loopt het verschil in maximale hypotheek al snel op tot 60.000 tot 80.000 euro.
Dit is precies waarom een onafhankelijke adviseur voor ZZP’ers meer waarde toevoegt dan voor een standaard loondienstaanvraag. Het gaat er niet alleen om óf je een hypotheek kunt krijgen, maar ook bij welke geldverstrekker je de meeste leencapaciteit hebt. Er zijn adviseurs die dagelijks met dit soort dossiers werken.
Ja, NHG is ook beschikbaar voor ZZP’ers, zelfs als je pas één jaar zelfstandig bent. De voorwaarde is dat je aanvraag binnen de NHG-koopprijs grens valt (470.000 euro in 2026) en dat je aanvraag voldoet aan de Nibud-leennormen. Nibud is het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting en stelt jaarlijks vast hoeveel je verantwoord kunt lenen op basis van je inkomen. Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4 procent van het hypotheekbedrag, maar dat verdien je in de meeste gevallen terug via de lagere rente die geldverstrekkers rekenen op NHG-leningen.
Voor startende ZZP’ers is NHG extra interessant. Niet alleen omdat de rente lager is, maar ook omdat de garantie je beschermt als je inkomen tijdelijk terugvalt door ziekte of een rustige periode in je opdrachtenportefeuille. Dat geeft financiële rust, juist in de eerste jaren als ondernemer.
Let er wel op dat niet alle banken NHG aanbieden aan ZZP’ers met slechts één jaar bedrijfshistorie. Je bent dus afhankelijk van de juiste match tussen jouw situatie en een geldverstrekker die positief op die combinatie reageert.
Stel, je bent anderhalf jaar geleden voor jezelf begonnen als grafisch ontwerper of technisch consultant. Je verdient goed, je opdrachtenagenda zit vol, maar de eerste reacties van banken zijn vaag of teleurstellend. Dan is het verleidelijk om te denken dat je nog een paar jaar moet wachten.
In de praktijk loopt het bij de Kredieter vaak anders. De adviseurs vergelijken jouw situatie direct met de inkomensberekening van meerdere geldverstrekkers, zodat je weet bij welke bank jouw winst het meest gunstig uitpakt. Ze helpen je de documentatie in orde te krijgen, inclusief de Inkomensverklaring Ondernemer, en ze beoordelen of NHG in jouw geval haalbaar en verstandig is. Het doel is niet een aanvraag indienen en hopen op het beste, maar een dossier indienen waarbij je van tevoren weet dat de kans op goedkeuring reëel is.
De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews, waaronder veel ondernemers die dachten dat hun situatie te complex was. ZZP-hypotheken zijn een van de specialisaties van het kantoor, juist omdat de variatie tussen banken zo groot is dat een goede vergelijking het verschil kan maken.
Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Neem contact op, bel naar 020-5753320 of volg @dekredieter voor actuele informatie over hypotheken voor ondernemers.
