Als zzp’er kun je gewoon een hypotheek krijgen in Nederland, maar de manier waarop een bank jouw inkomen beoordeelt verschilt wezenlijk van de aanpak bij iemand in loondienst. Dat verschil heeft directe gevolgen voor hoeveel je kunt lenen, bij welke bank je het beste terecht kunt en welke documenten je moet aanleveren. Wie dat begrijpt, heeft een duidelijk voordeel in het aankoopproces.
Bij iemand in loondienst is de inkomensbeoordeling eenvoudig: een bank kijkt naar het bruto jaarsalaris op de werkgeversverklaring, eventueel aangevuld met een vaste bonus of vakantiegeld. Dat bedrag staat zwart op wit en verandert niet per bank.
Voor zzp’ers werkt dat anders. Banken berekenen het zogeheten toetsinkomen, het bedrag dat ze gebruiken voor de hypotheekberekening, op basis van de gemiddelde winst uit onderneming over de laatste drie belastingjaren. Er zit één belangrijke beperking aan: dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Ben je in het laatste jaar flink gegroeid, dan telt die groei dus maar gedeeltelijk mee in de berekening.
Wat veel ondernemers verrast, is dat banken dit niet allemaal op dezelfde manier doen. De ene bank neemt een eenvoudig rekenkundig gemiddelde van drie jaar. Een andere bank past een gewogen formule toe waarbij het recentste jaar zwaarder meetelt. Op precies dezelfde jaarcijfers kan de uitkomst daardoor per bank tienduizenden euro’s verschillen in maximale hypotheek, soms wel tien tot vijftien procent.
Stel, je hebt drie jaar aan jaarcijfers met winsten van 60.000, 80.000 en 110.000 euro. Bij bank A wordt dat eenvoudig gemiddeld: uitkomst 83.333 euro toetsinkomen. Bij bank B wordt het recentste jaar zwaarder gewogen, wat uitkomt op bijvoorbeeld 93.000 euro. Dat verschil van 10.000 euro aan toetsinkomen kan bij de huidige rentestand een verschil maken van 50.000 tot 80.000 euro in maximale hypotheek.
| Methode | Berekening | Toetsinkomen |
|---|---|---|
| Eenvoudig gemiddelde | (60k + 80k + 110k) / 3 | €83.333 |
| Gewogen formule (1-2-3) | (60k×1 + 80k×2 + 110k×3) / 6 | €93.333 |
| Nadruk meest recente jaar | Hoger gewicht 2024 | richting €100.000+ |
Heb je naast je zzp-inkomsten ook inkomsten uit loondienst, dan mogen die worden opgeteld bij je ondernemersinkomen. Hetzelfde geldt voor inkomsten van een partner in loondienst. Bij iemand in loondienst met hetzelfde bruto jaarsalaris is die berekening direct klaar, zonder discussie over methodes. Dat is het kernverschil.
In loondienst heb je voor een hypotheekaanvraag doorgaans drie recente loonstroken, een werkgeversverklaring en een kopie van je arbeidscontract nodig. Als zzp’er is de documentlijst een stuk uitgebreider.
Standaard heb je nodig: de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar (opgesteld door een boekhouder of accountant), de bijbehorende belastingaangiftes en aanslagen (IB-aangifte), een prognose voor het lopende jaar, een uittreksel van de Kamer van Koophandel en een zogeheten Inkomensverklaring Ondernemer. Dat laatste is een officieel document van een gecertificeerd bureau dat jouw inkomen bevestigt richting de geldverstrekker. Voor zzp’ers kost dat circa 250 euro; voor directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) die via een BV, een besloten vennootschap, werken is dat circa 445 euro.
Reken er ook op dat je bankafschriften nodig hebt om eigen vermogen aan te tonen, zeker als je een familielening of schenking inbrengt als eigen geld.
Dit is een veelgestelde vraag, en het antwoord is positiever dan veel ondernemers verwachten. Steeds meer banken accepteren zzp-aanvragen na slechts één jaar zelfstandigheid, zeker als de hypotheek binnen de NHG-grens valt. De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een staatsgesteunde garantieregeling die de geldverstrekker beschermt als jij door onvoorziene omstandigheden, zoals baanverlies, arbeidsongeschiktheid of scheiding, de hypotheek niet meer kunt betalen. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro koopprijs.
Banken die zzp’ers na één jaar accepteren binnen NHG zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds. Dat is ruwweg twee derde van de markt. Wel kijken die banken dan doorgaans ook naar eerdere salarisgeschiedenis als aanvulling op het eerste jaar aan ondernemersresultaten.
In loondienst kun je de meeste banken redelijk voorspelbaar benaderen. De leencapaciteit ligt voor de meeste werknemers dicht bij elkaar, ongeacht waar je aanklopt. Voor zzp’ers is dat fundamenteel anders: de keuze van de bank heeft directe invloed op hoeveel je kunt lenen.
Wat je in de praktijk veel ziet, is dat ondernemers hun aanvraag beginnen bij de bank waar ze al jaren klant zijn. Dat is begrijpelijk, maar niet altijd slim. De bank die jouw betaalrekening beheert, hoeft niet per se de bank te zijn die jouw inkomen het gunstigst beoordeelt. Onafhankelijk vergelijken is voor zzp’ers dan ook geen luxe, het is een noodzaak.
Verder geldt voor zzp’ers dezelfde hoofdregel als voor mensen in loondienst: je kunt maximaal 100 procent van de koopprijs financieren, of 106 procent als je tegelijk verduurzamingsmaatregelen financiert. Het enige dat verschilt, is hoe de bank bepaalt welk inkomen je daarvoor mag opgeven.
Stel, je bent grafisch ontwerper en drie jaar actief als zzp’er met winsten van 55.000, 70.000 en 95.000 euro. Je wil een appartement kopen van 580.000 euro en hebt online tools gebruikt die steeds andere bedragen geven. Dat klopt: die tools hanteren elk een andere berekeningsmethode en sommige zijn simpelweg niet ingericht op ondernemersinkomens.
In zo’n situatie vergelijkt een adviseur jouw jaarcijfers bij meerdere banken naast elkaar, niet alleen op rente, maar specifiek op hoe ze jouw toetsinkomen berekenen. De uitkomst kan oplopen tot tienduizenden euro’s verschil op precies dezelfde cijfers. Vervolgens wordt je volledige dossier samengesteld, inclusief Inkomensverklaring Ondernemer, jaarcijfers en prognose, zodat de aanvraag bij de meest passende bank direct sterk staat. Je kunt de adviseurs en hun specialisaties bekijken.
de Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews en is gespecialiseerd in complexe dossiers, waaronder zzp’ers, ondernemers en DGA’s. Wil je weten wat jij kunt lenen als zelfstandige? Maak een afspraak, bel 020-5753320 of stuur een bericht via @dekredieter.
