Als zelfstandige kun je prima een hypotheek krijgen, maar de aanbieder die je kiest maakt een veel groter verschil dan de meeste mensen verwachten. Banken berekenen jouw inkomen op uiteenlopende manieren, waardoor je bij de ene bank tienduizenden euro’s meer kunt lenen dan bij de andere, op basis van exact dezelfde jaarcijfers. Vergelijken is voor ZZP’ers daarom geen luxe maar een noodzaak.
Stel dat je drie jaar actief bent als IT-freelancer met winsten van 70.000, 90.000 en 120.000 euro. Je zou denken dat banken min of meer tot hetzelfde getal komen. Dat klopt niet. Afhankelijk van de methode die een bank hanteert, kan jouw toetsinkomen, het inkomen waarop de bank de maximale hypotheek baseert, sterk variëren.
In de praktijk is een verschil van 10 tot 15 procent in maximale hypotheek tussen geldverstrekkers heel normaal, bij identieke inkomensgegevens. Op een hypotheek van 500.000 euro betekent dat een marge van 50.000 tot 75.000 euro. Dat is het verschil tussen wel of niet kunnen kopen.
Een werknemer met een vast salaris van 70.000 euro bruto wordt overal op dezelfde manier berekend. Voor jou als ondernemer geldt dat niet. Juist daarom loont het om meerdere aanbieders naast elkaar te leggen voordat je een aanvraag indient.
Banken gebruiken als basis de winst uit onderneming van de afgelopen drie jaar. Ze nemen het gemiddelde daarvan, maar met een belangrijk plafond: het berekende gemiddelde mag nooit hoger uitvallen dan het meest recente jaar. Als je winst dus gestegen is, profiteer je van die stijging, maar als je meest recente jaar lager was dan het gemiddelde, telt dat lagere jaar als maximum.
Tot zover zijn de meeste banken het eens. Daarna beginnen de verschillen.
| Methode | Wat de bank doet | Effect bij groeiende winst |
|---|---|---|
| Eenvoudig gemiddelde | Jaar 1 + jaar 2 + jaar 3 gedeeld door 3 | Groei wordt afgevlakt |
| Gewogen gemiddelde (1-2-3) | Recentste jaar telt drie keer mee | Hogere uitkomst bij stijgende winst |
| Nadruk op meest recente jaar | Alleen of sterk gewogen op jaar 3 | Meest gunstig bij sterke stijging |
Als jouw winst de afgelopen jaren flink is gestegen, is een bank die met een gewogen formule werkt in jouw voordeel. Bij een stabiel of licht dalend inkomen maakt de methode minder uit.
Het is ook mogelijk dat je naast je onderneming nog loon ontvangt, bijvoorbeeld als je parttime in loondienst werkt. Veel banken mogen die inkomsten combineren, waardoor je toetsinkomen hoger uitvalt.
Voor veel hypotheekaanvragen, zeker bij leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG, de overheidsgarantie voor hypotheken tot 470.000 euro in 2026), is een Inkomensverklaring Ondernemer verplicht. Dit is een verklaring die een erkend bureau opstelt op basis van jouw jaarcijfers en belastingaangiften. De kosten liggen rond de 250 euro exclusief btw voor eenmanszaken.
Deze verklaring geeft banken zekerheid over jouw inkomen en maakt de aanvraag een stuk soepeler. Het is ook een nuttig hulpmiddel bij het vergelijken: je hebt één officieel document dat bij meerdere geldverstrekkers bruikbaar is, zodat je niet voor elke bank opnieuw iets hoeft aan te vragen.
Zonder deze verklaring loop je het risico dat banken ieder op een eigen manier jouw cijfers interpreteren, met meer kans op vertraging of een lagere uitkomst.
De meeste mensen denken dat je als zzp’er drie jaar aantoonbare inkomsten nodig hebt. Dat was lang de standaard, maar dat is veranderd. Inmiddels accepteert een flink aantal banken aanvragen van zelfstandigen met slechts één jaar aan jaarcijfers, mits je leent binnen de NHG-grens.
Banken die zzp’ers na één jaar accepteren met NHG zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. Dat zijn niet de kleinste namen; het gaat om een groot deel van de hypotheekmarkt.
Let wel: bij minder dan drie jaar aan cijfers heb je ook minder onderhandelingsruimte. Banken kijken dan scherper naar je huidige omzet, je branche en de aannemelijkheid van je inkomen voor de komende jaren. Een prognose voor het lopende jaar is dan extra belangrijk.
Meer weten over wat er specifiek mogelijk is voor ondernemers? Op de pagina over hypotheken voor zelfstandig ondernemers vind je een overzicht van de meest relevante mogelijkheden.
Een serieuze vergelijking begint pas als je dossier compleet is. Banken rekenen pas definitief als ze alle gegevens hebben, en tussentijdse indicaties zonder volledige documentatie zijn weinig waard.
De standaarddocumenten voor een zzp-hypotheek zijn:
Drie jaar jaarcijfers opgesteld door een boekhouder of accountant. Drie jaar IB-aangiften (de inkomstenbelastingaangifte) én de bijbehorende aanslagen van de Belastingdienst. Een prognose voor het lopende jaar als je nog geen volledig boekjaar hebt. Een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel. En voor NHG-aanvragen de Inkomensverklaring Ondernemer.
Heb je een BV in plaats van een eenmanszaak, dan is het iets uitgebreider. Dan zijn ook de jaarrekeningen van de BV nodig, naast je persoonlijke aangifte als directeur-grootaandeelhouder.
Als je dit dossier compleet hebt, kun je bij meerdere banken tegelijk een inschatting laten maken van jouw maximale hypotheek. Dat is het moment waarop het vergelijken echt iets oplevert.
Stel, je bent vier jaar actief als zelfstandig adviseur met een sterk stijgend inkomen. Je bent wezen rondkijken bij een bank, maar de uitkomst valt je tegen: het maximum is lager dan je had verwacht. Een andere bank geeft online een hogere indicatie, maar je weet niet of die geldig is zonder jaarcijfers.
Dit is precies de situatie waarin het verschil zit. Een onafhankelijk adviseur zet jouw volledige dossier neer bij de banken die het meest gunstig omgaan met jouw inkomensstructuur. Niet eentje, maar alle relevante aanbieders tegelijk. De bank die jouw groeiprofiel het zwaarst weegt, is misschien niet de bank waar je zelf aan dacht.
Het team dat je bij het vergelijken begeleidt, is gespecialiseerd in complexe dossiers en kent de inkomensmethodes per geldverstrekker. Meer over die achtergrond lees je op de teamspagina.
Wil je weten hoeveel jij als zelfstandige kunt lenen en welke aanbieder het best bij jou past? Je vindt het contactformulier op de contactpagina.
