Kun je als ZZP’er een hypotheek met NHG afsluiten?

Als ZZP’er kun je in veel gevallen een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten, ook als je nog maar één jaar voor jezelf werkt. Het idee dat je als ondernemer automatisch buiten de boot valt bij NHG klopt al lang niet meer. Steeds meer geldverstrekkers bieden NHG-hypotheken aan voor zelfstandigen, al gelden er specifieke voorwaarden voor de inkomensbeoordeling en de documenten die je moet aanleveren.

Wat is NHG en waarom is het interessant voor ZZP’ers?

NHG, de Nationale Hypotheek Garantie, is een overheidsgeborgde vangnetregeling die je beschermt als je de hypotheek door bepaalde omstandigheden niet meer kunt betalen. Denk aan arbeidsongeschiktheid, scheiding of gedwongen werkloosheid. Als je door zo’n situatie je huis met een restschuld moet verkopen, kan NHG die schuld kwijtschelden. Dat is geruststellend, zeker als je als ondernemer een inkomensverloop hebt dat van jaar tot jaar wat meer varieert dan bij iemand in vaste dienst.

Maar er is ook een concreet financieel voordeel. Hypotheken met NHG-borging zijn voor geldverstrekkers aantrekkelijker omdat hun risico lager is. Dat vertaalt zich in een lagere rente: in de praktijk scheelt dat al gauw 0,2 tot 0,5 procentpunt op jaarbasis. Over een looptijd van twintig of dertig jaar loopt dat flink op. Voor ZZP’ers, die bij sommige banken al een wat hogere rente betalen vanwege hun profiel, is dat rentevoordeel extra waardevol.

De NHG-kostengrens in 2026 is 470.000 euro (of 498.200 euro als je extra leent voor energiebesparende maatregelen). Koop je een woning binnen dat bedrag en ondersteunt je inkomen de lening, dan kom je in aanmerking, mits je aan de voorwaarden van NHG en de geldverstrekker voldoet.

Kun je als ZZP’er al na één jaar een hypotheek met NHG krijgen?

Ja, dat kan bij een flink aantal banken. Vroeger gold de vuistregel dat je minimaal drie jaar als ondernemer actief moest zijn voordat je überhaupt een hypotheek kon aanvragen. Die eis bestaat bij veel geldverstrekkers nog steeds voor hypotheken buiten NHG, maar voor NHG-hypotheken is de grens bij veel banken inmiddels verschoven naar twaalf maanden. Meer dan tweederde van de geldverstrekkers die NHG aanbieden, accepteert ZZP’ers met slechts één jaar aan ondernemerscijfers.

Banken die ZZP’ers na één jaar accepteren voor een NHG-hypotheek zijn onder andere Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Dat zijn niet de kleinste namen. In de praktijk betekent dit dat je al vroeg in je ondernemersloopbaan kunt instappen op de woningmarkt, zonder te wachten op drie volledige boekjaren.

Wel kijkt de bank kritisch naar de kwaliteit van dat ene jaar. Fluctuerende omzet, een lage winst of een prognose die weinig zekerheid biedt, kan alsnog leiden tot een lagere leenruimte of een afwijzing. De bank wil zien dat jouw onderneming levensvatbaar is, ook als er maar één jaar aan cijfers beschikbaar is. Hoe sterker dat eerste jaar eruitziet, hoe soepeler de beoordeling doorgaans verloopt.

Meer weten over wat er specifiek bij komt kijken? Op de pagina over hypotheken voor zelfstandig ondernemers vind je een volledig overzicht van de mogelijkheden.

Hoe berekent de bank jouw toetsinkomen als ZZP’er?

Hier zit voor veel ZZP’ers de grote verrassing: banken berekenen je inkomen niet op basis van wat je dit jaar verdient, maar op basis van een gemiddelde. Het toetsinkomen, het bedrag dat de bank gebruikt om te bepalen hoeveel je kunt lenen, is doorgaans het gemiddelde van de winst uit onderneming over de afgelopen drie jaar. Daarbij geldt één belangrijke begrenzing: dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst van het meest recente jaar.

Stel dat je drie jaar geleden 60.000 euro verdiende, twee jaar geleden 80.000 euro en vorig jaar 100.000 euro. Het rekenkundige gemiddelde is 80.000 euro. Omdat dat lager is dan het meest recente jaar, wordt 80.000 euro je toetsinkomen. Maar stel dat je vorig jaar juist een wat matig jaar had met 65.000 euro na twee sterke jaren: dan wordt je toetsinkomen begrensd op 65.000 euro, ook al was je gemiddelde hoger.

Banken werken bovendien niet allemaal met dezelfde rekenmethode. Sommige hanteren een simpel gemiddelde, andere geven meer gewicht aan recentere jaren of passen een groeiformule toe. Voor een ondernemer met stijgende inkomsten kan dat verschil tienduizenden euro’s in maximale leenruimte betekenen.

Dat is ook precies waarom het voor ZZP’ers extra loont om meerdere banken te vergelijken. Dezelfde cijfers kunnen bij de ene bank leiden tot een maximum van 520.000 euro en bij een andere tot 600.000 euro, puur door een verschil in rekenmethode.

Welke documenten heb je nodig voor een NHG-hypotheek als ZZP’er?

Een NHG-hypotheek als ZZP’er vraagt meer documentatie dan een hypotheek voor iemand in loondienst. Dat klinkt als gedoe, maar het is goed te overzien als je weet wat je nodig hebt.

De standaardlijst voor ondernemers bevat de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar (of één jaar als je pas kort zelfstandig bent), de belastingaangiftes en belastingaanslagen inkomstenbelasting van diezelfde periode, een omzet- en winstprognose voor het lopende jaar en een uittreksel van de Kamer van Koophandel. Daarbovenop is bij de meeste banken een Inkomensverklaring Ondernemer verplicht. Dat is een document dat door een gecertificeerd bureau wordt opgesteld. De kosten bedragen als ZZP’er ongeveer 250 euro exclusief btw.

Naast de ondernemersdocumenten lever je ook de standaarddocumenten in die iedere aanvrager nodig heeft: een geldig identiteitsbewijs met BSN-bewijs, recente bankafschriften waaruit je eigen vermogen blijkt en een BKR-overzicht van openstaande leningen en kredieten.

Wat kost NHG en wanneer verdien je de kosten terug?

NHG is niet gratis. Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 400.000 euro is dat 1.600 euro. Dit bedrag betaal je éénmalig bij het afsluiten, en het goede nieuws is dat het fiscaal aftrekbaar is als aankoopkost in het jaar van aankoop.

De vraag is of dat de moeite waard is. In de meeste gevallen is het antwoord ja. Het rentevoordeel dat NHG oplevert, is doorgaans groter dan de eenmalige kosten. Bij een hypotheek van 400.000 euro en een rentevoordeel van 0,3 procentpunt scheelt dat op jaarbasis 1.200 euro aan rentelasten. De borgtochtprovisie van 1.600 euro verdien je daarmee in iets meer dan één jaar terug. Over een looptijd van twintig jaar loopt het voordeel op tot meer dan 20.000 euro.

Bovendien biedt NHG bescherming bij gedwongen verkoop door omstandigheden als arbeidsongeschiktheid of scheiding. Voor ZZP’ers, die geen aanspraak kunnen maken op werknemersverzekeringen zoals een WW-uitkering, is die vangnetfunctie extra relevant.

Wat de Kredieter doet voor ZZP’ers bij een NHG-hypotheek

Stel, je bent twee jaar geleden als IT-consultant voor jezelf begonnen. Je inkomen is stijgende, je wil een appartement kopen van 440.000 euro en je hebt gehoord dat NHG mogelijk is, maar je weet niet bij welke bank je het beste terechtkan. Precies die vergelijkingsvraag is waar onafhankelijk advies het meeste oplevert.

Een adviseur berekent je toetsinkomen op basis van jouw specifieke cijfers en legt ze naast de rekenmethoden van meerdere banken. Want dezelfde winst van 70.000 euro kan bij bank A leiden tot een maximum van 520.000 euro en bij bank B tot 590.000 euro, puur door een verschil in hoe ze omgaan met groei in je winst. Dat verschil bepaalt of de aankoop haalbaar is of niet. Daarna wordt de volledige aanvraag voorbereid, inclusief de Inkomensverklaring Ondernemer en alle benodigde documenten, zodat het dossier direct compleet is bij indiening.

Het team heeft ruime ervaring met complexe ZZP-dossiers, variabele inkomens en korte ondernemershistories. De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews, en is genomineerd voor de VVP Advies Award 2024 als meest klantgerichte hypotheekadvieskantoor.

Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Neem contact op.