Banken berekenen je toetsinkomen als ZZP’er op basis van de gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar, maar er geldt één belangrijk plafond: dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Wat veel ondernemers niet weten, is dat banken dit op sterk uiteenlopende manieren doen. Dezelfde jaarcijfers kunnen bij de ene bank leiden tot een maximale hypotheek van 520.000 euro, en bij een andere bank tot 600.000 euro.
Het toetsinkomen is het inkomensbedrag waarmee een bank bepaalt hoeveel je maximaal mag lenen. Voor mensen in loondienst is dat eenvoudig: de bank pakt het bruto jaarsalaris en rekent daarmee. Voor ZZP’ers is het ingewikkelder, omdat je inkomen van jaar tot jaar kan schommelen.
Banken willen zekerheid over de lange termijn. Ze willen weten of jij over tien jaar nog steeds je maandlasten kunt betalen, ook als het een keer tegenvalt. Omdat je als ondernemer geen vaste werkgever hebt die dat garandeert, kijken ze naar een gemiddelde over meerdere jaren in plaats van naar één enkel goed jaar. Dat betekent dat een uitstekend afgelopen jaar niet automatisch leidt tot een hoge maximale hypotheek.
Er is ook een beschermingsregel voor de bank ingebouwd: het berekende gemiddelde mag nooit hoger zijn dan de winst van het laatste jaar. Stel dat je in jaar 1 een winst hebt van 60.000 euro, in jaar 2 van 50.000 euro en in jaar 3 van 80.000 euro. Het rekenkundige gemiddelde is dan 63.333 euro, en het laatste jaar bedraagt 80.000 euro. De bank mag in dit geval het volledige gemiddelde gebruiken. Maar als je laatste jaar slechter was, door een stille periode of een grote investering, dan wordt dat het plafond.
Hier zit de echte complexiteit voor ondernemers. De meeste banken nemen een simpel rekenkundig gemiddelde van drie jaar, maar een aantal banken weegt het meest recente jaar zwaarder mee via een groeiformule. Dezelfde jaarcijfers leveren daardoor bij verschillende banken een ander toetsinkomen op.
Neem dit voorbeeld: je hebt drie jaar winstcijfers van 70.000, 90.000 en 120.000 euro. Een bank die een simpel gemiddelde neemt, komt uit op 93.333 euro. Een bank die het meest recente jaar zwaarder laat wegen, kan uitkomen op een toetsinkomen van ruim 100.000 euro. Dat verschil werkt direct door in de maximale hypotheek en kan al snel 50.000 tot 80.000 euro scheelmaken.
| Methode | Jaar 1 | Jaar 2 | Jaar 3 | Toetsinkomen |
|---|---|---|---|---|
| Simpel gemiddelde | 70.000 | 90.000 | 120.000 | 93.333 euro |
| Groeigewogen formule | 70.000 | 90.000 | 120.000 | hoger, afhankelijk van weging |
| Plafond laatste jaar | 70.000 | 90.000 | 120.000 | max. 120.000 euro |
Dit is precies de reden waarom het voor ZZP’ers zo waardevol is om meerdere banken naast elkaar te leggen in plaats van direct naar je huisbank te stappen. De kans dat je huisbank de gunstigste inkomensbeoordeling heeft, is klein.
Veel ondernemers denken dat je pas een hypotheek kunt aanvragen als je drie volledige jaren aan jaarcijfers hebt. Dat klopt niet meer. Een groeiend aantal banken accepteert ZZP’ers al na één jaar zelfstandige ondernemerschap, zeker als de hypotheek binnen de NHG-grens valt. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een overheidsgarantie die de bank beschermt als jij je hypotheek niet meer kunt betalen. In 2026 geldt de NHG-grens voor hypotheken tot 470.000 euro, of tot 498.200 euro als je verduurzamingsmaatregelen meefinanciert.
Banken die ZZP’ers met één jaar aan cijfers accepteren, zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon en NIBC. Ze kijken dan extra kritisch naar de continuïteit van je opdrachten en je prognose voor het lopende jaar. Eerdere jaren in loondienst kunnen in dat geval ook worden meegewogen bij de inkomensbeoordeling, wat je positie verder kan versterken.
Heb je een BV in plaats van een eenmanszaak? Dan gelden er aanvullende regels. De bank kijkt naar je DGA-inkomen, dat wil zeggen het salaris dat jij jezelf vanuit de BV uitkeert, en niet naar de winst van de BV zelf. De documentatievereisten zijn daarbij uitgebreider dan bij een eenmanszaak.
Voor de meeste banken heb je minimaal de volgende documenten nodig: drie jaar aan jaarcijfers (of minder als je korter ZZP bent), drie jaar aan belastingaangiften en -aanslagen, een prognose voor het lopende jaar, een uittreksel van de Kamer van Koophandel en een Inkomensverklaring Ondernemer.
Die Inkomensverklaring Ondernemer is een document dat door een gecertificeerd bureau wordt opgesteld en dat bevestigt wat jouw toetsinkomen is op basis van je jaarcijfers. Voor ZZP’ers kost dit document ongeveer 250 euro exclusief btw. Voor BV-eigenaren is het iets duurder, rond de 445 euro. Banken verlangen dit document vrijwel altijd, zeker bij hypotheken met NHG.
Zorg dat je alle documenten op orde hebt voordat je gaat bezichtigen. In een competitieve woningmarkt is er weinig tijd om achteraf nog papieren te regelen. Een incomplete aanvraag kan je weken kosten, en in een biedstrijd is dat een risico dat je niet wilt nemen.
Het toetsinkomen bepaalt hoeveel je maximaal mag lenen, maar het is niet de enige factor. Banken toetsen je maximale hypotheek ook via de toetsrente: een fictieve rente die in sommige gevallen hoger ligt dan de werkelijke marktrente. Voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar geldt in 2026 een toetsrente van ongeveer 5 procent, ook als je in werkelijkheid een hypotheek afsluit tegen 3,5 procent. Dit is bedoeld als veiligheidsmarge, zodat je ook een rentestijging in de toekomst kunt opvangen.
Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan rekent de bank met de werkelijke rente die je betaalt. Dat kan je maximale lening aanzienlijk verhogen. Voor ZZP’ers is dit een extra argument om goed na te denken over de rentevaste periode, niet alleen vanwege de maandlast, maar ook vanwege de directe invloed op de maximale hypotheekhoogte.
Heb je naast je ZZP-inkomen ook een partner met inkomen in loondienst? Dan mogen de twee inkomens worden gecombineerd. Dat geeft vaak meer ruimte dan je op basis van je ondernemersinkomen alleen zou verwachten.
Stel, je bent zelfstandig consultant met drie jaar groeiende omzet. Je hebt een woning op het oog, maar de rekentool van je huisbank geeft een teleurstellend maximumbedrag. Wat je niet weet: je huisbank past een simpel gemiddelde toe, terwijl een andere bank jouw groeicijfers zwaarder weegt en daarmee uitkomt op een toetsinkomen van tienduizenden euro’s meer. In zo’n situatie vergelijkt de Kredieter systematisch hoe meerdere banken jouw inkomen beoordelen, en legt de verschillen in maximale hypotheek naast elkaar. Zo weet je niet alleen wat er mogelijk is, maar ook bij welke bank jouw situatie het best past.
Het team heeft ruime ervaring met eenmanszaken, BV-structuren en gemengde inkomens.
Wil je weten welk toetsinkomen een bank in jouw situatie zou hanteren? Neem dan contact op.
