Als ZZP’er kun je in Nederland gewoon een hypotheek krijgen, ook als je inkomen van jaar tot jaar verschilt. Geldverstrekkers kijken niet naar een salarisstrook, maar naar het gemiddelde van je winst over de afgelopen drie jaar. Hoe die berekening uitpakt, en hoeveel je daarmee kunt lenen, hangt sterk af van welke bank je kiest en hoe jouw inkomenspatroon eruitziet.
Banken rekenen voor een ZZP’er met het zogeheten toetsinkomen: het bedrag dat ze gebruiken om te bepalen hoeveel hypotheek je verantwoord kunt dragen. Dat toetsinkomen is het gemiddelde van je winst uit onderneming over de afgelopen drie boekjaren, met één bepalende beperking: het gemiddelde mag nooit hoger zijn dan de winst in het meest recente jaar.
Stijgt je inkomen elk jaar, dan werkt die regel in je voordeel. Daalt het, dan werkt het tegen je, ook als je gemiddelde op papier hetzelfde is. Dat klinkt abstract, maar in de praktijk maakt het een groot verschil. Zie het volgende voorbeeld:
| Jaar 1 | Jaar 2 | Jaar 3 (meest recent) | Rekenkundig gemiddelde | Toetsinkomen |
|---|---|---|---|---|
| 60.000 | 80.000 | 100.000 | 80.000 | 80.000 |
| 100.000 | 80.000 | 60.000 | 80.000 | 60.000 |
| 70.000 | 90.000 | 120.000 | 93.333 | 93.333 |
| 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 | 80.000 |
Twee ondernemers met hetzelfde gemiddelde van 80.000 euro kunnen dus eindigen op een toetsinkomen van respectievelijk 80.000 euro en 60.000 euro, puur omdat de trend in hun inkomens tegengesteld is. Die 20.000 euro verschil in toetsinkomen kan al snel 80.000 tot 100.000 euro minder maximale hypotheek betekenen.
Niet alle banken gebruiken dezelfde formule. Sommige werken met een eenvoudig driejaarsgemiddelde, anderen passen een groeiformule toe waarbij het meest recente jaar zwaarder weegt dan oudere jaren. Op identieke jaarcijfers kan die methodeverschil 10 tot 15 procent uitmaken in je maximale hypotheek.
Op een aanvraag rond de 500.000 euro praat je dan al snel over 50.000 tot 75.000 euro verschil, alleen omdat je bij de ene bank aanklopt in plaats van de andere. Dat is geen theoretisch verhaal, dat is wat er in de praktijk gebeurt als je zonder vergelijking naar één bank stapt.
Voor iemand in loondienst liggen de uitkomsten bij de meeste banken dicht bij elkaar. Voor een ZZP’er is de spreiding veel groter. Bankenvergelijking is voor ondernemers dan ook geen luxe, maar een noodzaak. Hoe die vergelijking in zijn werk gaat en waar je als ondernemer op moet letten, lees je op de pagina voor zelfstandig ondernemers.
Veel ZZP’ers denken dat ze drie jaar aan jaarcijfers nodig hebben voordat een bank ook maar naar hen kijkt. Die drempel is lager geworden. Steeds meer geldverstrekkers accepteren aanvragen van ZZP’ers na één jaar zelfstandig werken, met name als de hypotheek binnen de Nationale Hypotheek Garantie valt. De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro.
Banken die onder bepaalde voorwaarden werken met één jaar aan cijfers zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. De voorwaarden en berekeningswijzen verschillen per geldverstrekker, maar het scala aan opties is groter dan veel starters denken.
Heb je vóór je ZZP-periode in loondienst gewerkt? Dan kan dat eerdere salaris soms ook meewegen. Sommige banken combineren je ondernemersinkomen en je vorige arbeidsinkomen om tot een hoger toetsinkomen te komen. Vraag dat altijd expliciet na, want niet elke bank doet dit automatisch en het is een detail dat zomaar het verschil kan maken tussen een aanvraag die wel of niet haalbaar is.
In de praktijk blijkt dat een incompleet dossier de meest voorkomende reden is waarom aanvragen vertraging oplopen of worden afgewezen. Als ZZP’er heb je geen werkgever die jouw inkomen voor je bevestigt, dus de geldverstrekker moet dat inkomen zelf kunnen verifiëren.
De standaarddocumenten die je nodig hebt zijn de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar (of minder als je nog korter zelfstandig bent), de belastingaangiften en aanslagen inkomstenbelasting voor dezelfde jaren, een prognose voor het lopende jaar, een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel en een Inkomensverklaring Ondernemer. Die laatste, ook wel de IVO genoemd, is een gestandaardiseerde verklaring die jouw gemiddeld toetsinkomen berekent en officieel bevestigt. Voor veel NHG-aanvragen is dit document verplicht. De kosten zijn ongeveer 250 euro voor een ZZP’er en hoger voor ondernemers met een besloten vennootschap.
Zorg dat al je documenten compleet en actueel zijn voordat je een gesprek met een adviseur plant. Onsorteerde of verouderde stukken zijn een veelgemaakte fout die het traject vertragen en soms een aanvraag torpederen die bij beter voorbereide documentatie gewoon door had kunnen gaan.
Werk je naast je ZZP-activiteiten ook in loondienst, of heeft je partner een vast salaris? Dan mag dat inkomen in de meeste gevallen worden opgeteld bij je ondernemersinkomen. Geldverstrekkers toetsen het gecombineerde inkomen, wat in de praktijk betekent dat een deeltijd-ZZP’er met een partnerinkomen aanzienlijk meer leenruimte kan hebben dan iemand die alleen op eigen winst wordt beoordeeld.
Wat je in zo’n situatie moet bewaken, is dat de aanvraag goed is opgebouwd. De bank beoordeelt beide inkomens apart en telt ze vervolgens bij elkaar op. Hoe je ondernemersinkomen daarin wordt meegenomen, verschilt per geldverstrekker. Het loont dan zeker om meerdere banken naast elkaar te leggen, want de uitkomsten kunnen sterk uiteenlopen, zelfs als de cijfers voor beide partners gelijk zijn.
Meer weten over hoe hypotheekadviseurs dit in de praktijk aanpakken? Bekijk dan de adviseurs die dagelijks met dit soort dossiers werken.
Je hebt drie jaar geleden 70.000 euro verdiend, vorig jaar 90.000 euro en dit jaar staat je winst op koers voor 120.000 euro. Je koopt samen met je partner, die in loondienst werkt en 40.000 euro bruto verdient. Jullie hebben een woning op het oog van 650.000 euro. Je hebt al bij één bank gekeken en die rekende je terug op een maximum van 520.000 euro. Dat is 130.000 euro minder dan wat jullie nodig hebben.
In zo’n situatie begint een adviseur bij de Kredieter met de vraag welke banken jouw groeiende inkomen het gunstigst beoordelen. Niet alle banken werken met een eenvoudig gemiddelde; sommige passen een groeiformule toe waarbij jouw meest recente jaar meer gewicht krijgt. Op jouw cijfers kan dat het verschil zijn tussen een toetsinkomen van 80.000 euro of 100.000 euro, wat op zijn beurt bepaalt of die woning van 650.000 euro haalbaar is. De adviseur vergelijkt dit bij meerdere geldverstrekkers, vraagt een Inkomensverklaring Ondernemer aan en bouwt het dossier zo op dat het bij de juiste bank terechtkomt.
