Hoeveel hypotheek kun je krijgen als ZZP’er met 2 jaar jaarcijfers?

Met 2 jaar jaarcijfers kom je bij veel geldverstrekkers al in aanmerking voor een ZZP-hypotheek. Banken berekenen je toetsinkomen (het inkomen waarop ze je maximale hypotheek baseren) als het gemiddelde van de beschikbare jaren, maar nooit hoger dan wat je in het meest recente jaar hebt verdiend. Je hebt dus minder bewijslast dan bij drie jaar, maar de uitkomst verschilt sterk per bank.

Hoe berekent een bank je toetsinkomen met 2 jaar jaarcijfers?

Het toetsinkomen is het bedrag dat een bank gebruikt om te bepalen hoeveel jij verantwoord kunt lenen. Voor ZZP’ers geldt als uitgangspunt de winst uit onderneming, en de bank berekent het gemiddelde over de beschikbare jaren. Bij 2 jaar jaarcijfers tel je jaar 1 en jaar 2 bij elkaar op en deel je door 2. Dat resultaat mag nooit hoger zijn dan de winst van het meest recente jaar.

Dat laatste punt is cruciaal. Stel, je verdiende in jaar 1 € 40.000 en in jaar 2 € 60.000. Het gemiddelde is dan € 50.000, en dat ligt onder je meest recente winst, dus de bank hanteert € 50.000 als toetsinkomen. Maar stel dat je in jaar 1 € 70.000 verdiende en in jaar 2 € 50.000. Het gemiddelde is dan € 60.000, maar dat ligt boven je meest recente jaar. In dat geval kiest de bank voor € 50.000.

Niet alle banken rekenen op dezelfde manier. Sommige gebruiken een groeiformule waarbij recente jaren zwaarder wegen. Bij stijgende winst kan zo’n formule je toetsinkomen merkbaar omhoog trekken ten opzichte van een simpel gemiddelde. In de praktijk kan het verschil tussen de meest en minst gunstige bank oplopen tot 10 tot 15 procent van je maximale hypotheek, bij exact dezelfde cijfers.

Welke banken accepteren een ZZP-hypotheek met 2 jaar jaarcijfers?

Met 2 jaar sta je al een stuk sterker dan iemand die net is begonnen. De meeste geldverstrekkers stellen als minimumeis 1 jaar jaarcijfers voor een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie, de overheidsgarantie die je beschermt bij gedwongen verkoop). Ongeveer twee derde van de geldverstrekkers doet mee aan NHG voor ZZP’ers, en banken als Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank behoren tot de partijen die ZZP’ers met een beperkte cijfershistorie accepteren.

De NHG-grens ligt in 2026 op € 470.000. Wil je boven die grens financieren, dan stellen sommige banken strengere eisen aan het aantal jaren, maar ook dan zijn er geldverstrekkers die 2 jaar als voldoende beoordelen, mits je inkomen stabiel of stijgend is en je documentatie op orde is.

Vergelijk banken niet op rente alleen. De manier waarop een bank jouw inkomen berekent, bepaalt hoeveel je überhaupt kunt lenen. Een bank met een iets hogere rente maar een gunstiger berekeningsmethode kan je uiteindelijk tienduizenden euro’s meer leenruimte geven. Meer over de mogelijkheden per geldverstrekker lees je hier.

Maakt het uit of je winst gestegen of gedaald is?

Ja, en het werkt in twee richtingen.

Als je winst is gestegen van jaar 1 naar jaar 2, heeft dat twee voordelen. Je gemiddelde ligt automatisch onder je meest recente winst, dus de cap speelt niet in je nadeel. Bovendien werken sommige banken met een groeiformule waarbij het meest recente jaar zwaarder weegt. Dat kan je toetsinkomen verder omhoog trekken ten opzichte van een simpel gemiddelde.

Als je winst is gedaald, is het beeld anders. Het gemiddelde van twee jaar ligt dan lager dan wat je in jaar 1 verdiende, en de cap drukt je toetsinkomen naar beneden naar het laagste (meest recente) jaar. In die situatie kan het slim zijn om het moment van aanvragen goed te timen, of te wachten tot je een derde jaar kunt overleggen.

Wat je ook tegenkomt: banken vragen soms om een prognose van het lopende jaar. Een onderbouwd overzicht van verwachte inkomsten kan meewegen in de beoordeling, ook al telt het niet mee als formeel jaarcijfer.

Welke documenten heb je nodig met 2 jaar jaarcijfers?

Met 2 jaar jaarcijfers heb je minder papierwerk dan bij drie jaar, maar de vereisten zijn alsnog uitgebreider dan voor een werknemer. Reken op de volgende documenten:

De Inkomensverklaring Ondernemer is een document van een erkend bureau dat je inkomen bevestigt. Het is verplicht bij de meeste NHG-aanvragen en kost gemiddeld € 250 exclusief btw voor een ZZP’er. Reken dit mee als bijkomende aankoopkost.

Hoeveel kun je concreet lenen met 2 jaar jaarcijfers?

Dat hangt af van je toetsinkomen, je woonsituatie en de bank die je kiest. Onderstaande tabel geeft een indicatie bij verschillende inkomensscenario’s.

Deze bedragen zijn indicatief bij een rente van circa 3,8 tot 4,0 procent met een rentevaste periode van minimaal 10 jaar. Bij een kortere rentevaste periode geldt de toetsrente van circa 5 procent, wat je leenruimte aanzienlijk verlaagt. Kies je voor 10 jaar of langer vast, dan mag de bank rekenen met de werkelijke contractrente, en dat vergroot je maximale hypotheek.

Heb je een partner met een vast inkomen? Dan telt dat volledig mee en kan je gezamenlijke leenruimte flink hoger uitvallen. Een combinatie van een ZZP-inkomen en een salaris levert in de meeste gevallen een hoger toetsinkomen op dan ZZP alleen.

Wat de Kredieter doet voor ZZP’ers bij een hypotheek met 2 jaar jaarcijfers

Stel, je bent al 2 jaar actief als ZZP’er. Je eerste jaar verdiende je € 55.000, je tweede jaar € 75.000. Online tools geven vaag antwoord, drie banken geven je drie verschillende bedragen, en je weet niet welke je moet geloven. Dat is precies het moment waarop een onafhankelijke vergelijking het verschil maakt.

Een adviseur zet jouw inkomensgegevens naast de berekeningsmethodes van meerdere geldverstrekkers tegelijk. De ene bank pakt een simpel gemiddelde, de andere weegt het meest recente jaar zwaarder. Bij stijgende winst kan een groeiformule je toetsinkomen merkbaar omhoog trekken, soms genoeg om de woning die je op het oog hebt alsnog te financieren. Het zijn niet altijd de grote cijfers die het verschil maken, maar de manier waarop ze worden uitgelegd aan de bank.

Meer over de aanpak en het team lees je op de teampagina.

Wil je weten wat jij kunt lenen met 2 jaar jaarcijfers? Neem direct contact op.