Als zzp’er vraag je een hypotheek aan op basis van je inkomen, maar banken kijken daarbij niet naar je omzet of je bankrekening. Ze kijken naar je fiscale winst: het bedrag dat overblijft nadat je alle toegestane aftrekposten hebt verrekend, zoals de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling. Hoe hoger die fiscale winst, hoe meer hypotheek je in principe kunt krijgen. Maar de berekening is ingewikkelder dan veel ondernemers verwachten.
Fiscale winst is je bedrijfsresultaat na aftrek van alle kosten die de Belastingdienst toestaat. Denk aan zakelijke kosten zoals een auto op de zaak, telefoon, kantoorruimte of opleidingen. Wat overblijft na die aftrekposten is je winst uit onderneming, en die staat vermeld in je aangifte inkomstenbelasting (IB-aangifte).
Banken gebruiken dit cijfer omdat het de officieel vastgestelde inkomensgrondslag is. Je IB-aangifte is voor hen het betrouwbaarste bewijs van wat je echt verdient. Je kunt als zzp’er op papier een hoge omzet hebben, maar als je veel kosten aftrekt, kan je fiscale winst fors lager uitvallen. En dat lagere bedrag is wat de bank meeneemt in de hypotheekberekening.
Dat wringt soms. Een zzp’er die 80.000 euro omzet heeft maar 30.000 euro aan kosten aftrekt, heeft een fiscale winst van 50.000 euro. Een andere zzp’er met vergelijkbare omzet maar weinig aftrekposten laat 70.000 euro fiscale winst zien en kan daarmee aanzienlijk meer lenen, ook al scheelt het in netto leefgeld misschien minder dan die getallen doen vermoeden.
Banken berekenen het zogenaamde toetsinkomen: het inkomensbedrag dat als grondslag dient voor de maximale hypotheekberekening. Voor zzp’ers gaat dat doorgaans als volgt. De bank neemt de fiscale winst over de afgelopen drie jaar, berekent het gemiddelde en vergelijkt dat met je meest recente jaar. Het laagste van die twee bedragen wordt aangehouden als toetsinkomen.
Concreet voorbeeld: stel je fiscale winst was 40.000, 55.000 en 70.000 euro over de afgelopen drie jaar. Het gemiddelde is 55.000 euro. Je meest recente jaar was 70.000 euro, dus dat is hoger dan het gemiddelde. De bank hanteert het gemiddelde: 55.000 euro. Omgekeerd geldt: als je meest recente jaar juist lager is dan het gemiddelde, neemt de bank dat lagere bedrag.
Niet elke geldverstrekker rekent hetzelfde. Sommige banken hanteren een gewogen formule waarbij recente jaren zwaarder meewegen. Bij stijgende winst kan dat uitkomen op een hoger toetsinkomen dan het gewone gemiddelde, wat direct meer leencapaciteit oplevert. De variatie tussen geldverstrekkers op identieke cijfers kan oplopen tot 10 à 15 procent. Precies daarom loont het om meerdere banken naast elkaar te leggen voordat je een aanvraag indient. Meer over hoe dit in de praktijk werkt lees je op de pagina voor zzp’ers en ondernemers.
De meest voorkomende aftrekposten die de fiscale winst verlagen zijn de zelfstandigenaftrek, de MKB-winstvrijstelling en zakelijke kosten zoals een auto of werkruimte. De zelfstandigenaftrek is een vast bedrag dat je mag aftrekken als je voldoet aan het urencriterium van minimaal 1.225 uur per jaar. De MKB-winstvrijstelling is een percentage van je winst na die eerste aftrek.
Fiscaal zijn die aftrekposten gunstig: je betaalt minder belasting. Maar voor je hypotheek heeft het een keerzijde. Een lagere fiscale winst betekent een lager toetsinkomen en daarmee een lagere maximale hypotheek. In de praktijk zie je regelmatig dat zzp’ers zichzelf fiscaal goed hebben geoptimaliseerd, maar daardoor minder kunnen lenen dan ze op basis van hun feitelijke inkomsten zouden verwachten.
Hieronder zie je hoe dat effect er concreet uit kan zien:
| Situatie | Bruto-inkomsten | Aftrekposten | Fiscale winst (toetsinkomen) |
|---|---|---|---|
| Weinig aftrekposten | 80.000 euro | 10.000 euro | 70.000 euro |
| Gemiddeld | 80.000 euro | 20.000 euro | 60.000 euro |
| Veel aftrekposten | 80.000 euro | 35.000 euro | 45.000 euro |
Het verschil in leencapaciteit tussen de eerste en derde situatie kan bij gangbare hypotheekrentes oplopen tot tienduizenden euro’s.
Dit is een vraag die veel zzp’ers stellen, maar waarbij voorzichtigheid geboden is. Minder kosten aftrekken puur om een hogere fiscale winst te laten zien is fiscaal niet correct als die kosten er wel degelijk zijn gemaakt. Banken vragen bovendien doorgaans drie jaar aan jaarstukken en IB-aangiften, zodat één gunstig jaar nauwelijks effect heeft op het gemiddelde.
Wat je wél kunt doen is op tijd beginnen met plannen. Als je weet dat je over twee of drie jaar een huis wilt kopen, is het zinvol om nu al bewust na te denken over welke kosten je als zakelijke aftrekpost opvoert en welke niet. Dat vraagt om overleg met een boekhouder die ook naar de hypotheekimplicaties kijkt, niet alleen naar de belastingoptimalisatie.
Groei aantonen helpt ook. Banken die groeiwegingsformules hanteren, kijken niet alleen naar het gemiddelde maar ook naar de richting van je winst. Een stijgende lijn van 40.000 naar 55.000 naar 75.000 euro spreekt voor zich, ook al is het berekende gemiddelde lager dan het meest recente jaar.
Om je toetsinkomen te onderbouwen hebben banken standaard de volgende stukken nodig: drie jaar aan jaarstukken, drie jaar aan IB-aangiften inclusief de bijbehorende aanslagen, een prognose voor het lopende boekjaar en een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel. Voor NHG-hypotheken, hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie, is daar bovendien een Inkomensverklaring Ondernemer bij vereist. Dat is een document dat door een gecertificeerd bureau wordt opgesteld en de kosten liggen rond de 250 euro exclusief btw voor een eenmanszaak.
Het is verstandig om deze documenten goed geordend bij de hand te hebben voordat je een aanvraag start. Een onvolledig dossier vertraagt het proces en kan in een competitieve woningmarkt betekenen dat je een bod niet tijdig kunt staven. Een volledig en goed opgebouwd dossier is bij zzp-hypotheken het verschil tussen vlot doorstromen en weken wachten.
Benieuwd welk team achter de advisering zit? Bekijk de adviseurs van de Kredieter.
De Kredieter is gespecialiseerd in hypotheken voor ondernemers en zzp’ers en vergelijkt alle circa 40 geldverstrekkers in Nederland, ook op hoe zij fiscale winst berekenen en welke inkomensformules ze hanteren. Dat levert in de praktijk een aanzienlijk verschil op in wat je kunt lenen.
Wat de Kredieter concreet doet:
Wil je weten wat jouw fiscale winst betekent voor je maximale hypotheek? Neem contact op.
