Hoe bereken je de hypotheek als ZZP’er met een prognose in plaats van jaarcijfers?

Als ZZP’er kun je een hypotheek aanvragen op basis van een prognose, ook als je nog geen drie jaar aan jaarcijfers hebt. Dat opent deuren voor ondernemers die net zijn gestart of waarvan het meest recente jaar nog niet is afgerond. Hoeveel je kunt lenen, hangt sterk af van welke bank je kiest en hoe die de prognose beoordeelt.

Wanneer gebruik je een prognose voor je hypotheekaanvraag?

Normaal gesproken berekenen banken je toetsinkomen (het inkomen waarmee ze je maximale hypotheek bepalen) op basis van de gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Maar wat als je slechts één of twee jaar actief bent, of als het lopende jaar nog niet is afgesloten? Dan kan een prognose uitkomst bieden.

Een prognose is een onderbouwde schatting van je verwachte omzet en winst voor het lopende boekjaar, opgesteld door een accountant of boekhouder. Die schatting is geen wens, maar een financiële onderbouwing op basis van al geboekte omzet, openstaande opdrachten en je historische patroon.

Banken gebruiken de prognose op twee manieren. Sommige tellen hem mee als derde jaar wanneer je slechts twee jaar aan jaarcijfers hebt. Andere accepteren hem als enige aanvullende onderbouwing als je net één jaar actief bent. Welke bank wat accepteert, verschilt sterk per instelling, dus het loont om dat vooraf goed uit te zoeken.

Hoe berekenen banken je inkomen met een prognose?

Stel dat je twee jaar als ZZP’er werkt, met een winst van 55.000 euro in jaar één en 72.000 euro in jaar twee. Je prognose voor het lopende jaar staat op 80.000 euro. Hoe rekent een bank dan?

De meest gangbare methode is het gemiddelde van alle beschikbare jaren. In dit geval: (55.000 + 72.000 + 80.000) / 3 = 69.000 euro. Dat is het bedrag waarmee de bank vervolgens je maximale hypotheek berekent. Let op: de uitkomst mag nooit hoger zijn dan het meest recente afgesloten jaar (hier 72.000 euro), tenzij de bank de prognose uitdrukkelijk als lopend jaar meeneemt.

Een andere groep banken hanteert een gewogen gemiddelde waarbij recentere jaren zwaarder meetellen. Bij een sterk groeiend inkomen zoals in dit voorbeeld kan dat gunstig uitpakken en meer leenruimte geven. Sommige banken kijken daarnaast alleen naar het laatste afgesloten jaar als dat het laagst is; in dat geval wordt de prognose minder bepalend voor het uiteindelijke leenbedrag.

Dit verschil in methode kan voor dezelfde cijfers leiden tot een verschil van 10 tot 15 procent in maximale hypotheek tussen geldverstrekkers. Het loont dus om gericht te vergelijken in plaats van naar de eerste de beste bank te gaan.

Welke eisen stelt een bank aan de prognose?

Niet elke prognose is gelijk. Banken stellen specifieke eisen aan de onderbouwing, en een te optimistische of slecht gedocumenteerde prognose wordt afgewezen.

In de meeste gevallen moet de prognose zijn opgesteld door een erkende accountant of administrateur, en vergezeld gaan van een actuele opgave van al geboekte omzet en openstaande offertes of opdrachten. Hoe meer je al hebt gefactureerd in het lopende jaar, hoe sterker de prognose staat bij de bank.

Naast de prognose vraagt een bank altijd om de beschikbare jaarcijfers, belastingaangiften (IB-aangifte) en een KvK-uittreksel. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (de staatsgarantie met een grens van 470.000 euro in 2026) is ook een Inkomensverklaring Ondernemer vereist. Dat is een gecertificeerd document dat je inkomen als ondernemer bevestigt en dat je via een erkend bureau aanvraagt; de kosten liggen rond de 250 euro exclusief btw.

Bij welke banken kun je terecht met een prognose als ZZP’er?

Voor een hypotheek met slechts één of twee jaar aan jaarcijfers ben je aangewezen op een beperkte groep geldverstrekkers. Onderstaand een overzicht van bekende banken die ZZP’ers met beperkte jaarcijfers accepteren, op basis van geldende beleidslijnen.

Buiten de NHG-grens worden de eisen strenger. Sommige banken accepteren twee jaar cijfers plus een prognose voor hypotheken boven die grens, maar de spelregels verschillen sterk per instelling. Meer weten over welke aanpak bij jouw situatie past? Lees ook meer over hypotheken voor zelfstandige ondernemers.

Wat als je prognose lager uitvalt dan verwacht?

Dit is een risico waar weinig ondernemers bij stilstaan: de bank geeft akkoord op basis van een prognose van 80.000 euro, maar aan het einde van het jaar kom je uit op 65.000. Wat dan?

Als de hypotheek al is gepasseerd bij de notaris, verandert er in principe niets. De geldverstrekker heeft een bindend aanbod gedaan op basis van de informatie die op dat moment beschikbaar was. Je hebt geen terugbetalingsverplichting als het inkomen achteraf lager uitvalt dan de prognose aangaf.

Wat dit onderstreept, is dat je eerlijk en onderbouwd moet zijn bij het opstellen van de prognose. Een te optimistische prognose die bewust is opgehoogd om de hypotheek rond te krijgen, kan als misleiding worden aangemerkt als achteraf blijkt dat de getallen niet klopten. Houd de prognose realistisch en laat hem opstellen door iemand die je cijfers kent.

Veelgestelde vragen over hypotheek met prognose bij de Kredieter

Kan ik een hypotheek krijgen als ik net één jaar ZZP’er ben? Ja. Een groeiend aantal banken, waaronder Rabobank, ABN AMRO en SNS, accepteert ZZP’ers met slechts één jaar aan jaarcijfers, mits de hypotheek binnen de NHG-grens van 470.000 euro valt. Een prognose voor het lopende jaar is dan vrijwel altijd vereist als aanvullende onderbouwing.

Telt een prognose mee als volwaardig inkomensjaar? Dat hangt af van de bank. Sommige geldverstrekkers tellen de prognose volledig mee in de berekening van het gemiddeld toetsinkomen; anderen gebruiken hem alleen als aanvullende onderbouwing naast de beschikbare jaarcijfers. Laat dit altijd controleren door een onafhankelijk adviseur voordat je een aanvraag indient.

Wat is een Inkomensverklaring Ondernemer en heb ik die altijd nodig? Een Inkomensverklaring Ondernemer is een gecertificeerd document dat je jaarinkomen als ondernemer bevestigt. Het is verplicht voor NHG-hypotheken en bij veel geldverstrekkers standaard vereist voor ZZP’ers. De kosten bedragen ongeveer 250 euro exclusief btw.

Maakt het uit of ik snel groei of een stabiel inkomen laat zien? Ja, zeker. Sommige banken passen een groeigewogen formule toe waarbij recentere jaren zwaarder meetellen. Bij een stijgend inkomenspatroon kan dat betekenen dat je aanzienlijk meer kunt lenen dan bij een bank die werkt met een simpel gemiddelde over alle jaren. Dit is precies waarom vergelijken zo bepalend is voor ondernemers.

De Kredieter helpt ZZP’ers dagelijks bij het bepalen welke geldverstrekker het beste aansluit op hun inkomenssituatie, inclusief de inzet van een prognose. Je kan hier vrijblijvend contact opnemen.