Wat is de beste hypotheek voor zzp’ers in 2026?

Als zzp’er kun je in 2026 gewoon een hypotheek krijgen, maar welke bank het beste bij je past hangt bijna volledig af van hoe ze jouw inkomen berekenen. Dat verschil kan oplopen tot tienduizenden euro’s in maximale leencapaciteit, bij exact dezelfde jaarcijfers. De “beste” hypotheek bestaat dus niet los van jouw situatie: het is de hypotheek bij de bank die jouw inkomen het meest gunstig beoordeelt én waarvoor je aan de voorwaarden voldoet.

Hoe berekent een bank jouw inkomen als zzp’er?

De meeste banken kijken naar de gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Ze nemen dat gemiddelde, maar met één beperking: de uitkomst mag nooit hoger zijn dan de winst van het meest recente jaar. Is je inkomen de afgelopen jaren gestegen, dan werkt die methode in jouw nadeel, want een goed lopend huidig jaar weegt niet zwaarder dan de magere beginperiode.

Sommige banken hanteren een groeiformule. Ze kennen hogere weging toe aan recentere jaren, waardoor een stijgende inkomenslijn wél doorwerkt in een hogere beoordeling. Concreet: stel je had winsten van 70.000, 90.000 en 120.000 euro over de afgelopen drie jaar. Een simpel gemiddelde geeft 93.333 euro als toetsinkomen. Een groeiformule kan uitkomen op meer dan 100.000 euro, afhankelijk van hoe de bank weegt.

Dat verschil in rekenmethode vertaalt zich rechtstreeks naar maximale leencapaciteit. Twee banken, identieke cijfers, en toch een verschil van 10 tot 15 procent in wat je maximaal kunt lenen. Daarom is het vergelijken van banken voor zzp’ers niet een kwestie van rente, maar van inkomensmethode.

Kun je al na één jaar zzp een hypotheek krijgen?

Ja, dat kan. De eis dat je drie jaar aan jaarcijfers moet hebben is niet meer universeel. Steeds meer banken accepteren aanvragen van zzp’ers met slechts één jaar zelfstandigenhistorie, mits de hypotheek onder de NHG-grens valt. In 2026 ligt die grens op 470.000 euro.

Banken die zzp’ers na één jaar accepteren met NHG zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. Eerdere jaren kunnen ook salarisinkomen bevatten, dat telt dan mee in de beoordeling.

Heb je minder dan drie jaar aan cijfers, dan geldt als toetsinkomen het gemiddelde van de jaren die je wél hebt, met als plafond de winst van je meest recente jaar. Heb je slechts één jaarcijfer, dan is dat ook meteen het maximum. Een hoog eerste jaar helpt je dus direct.

Het is wel verstandig om te weten dat banken bij een kortere historie iets voorzichtiger zijn met complexe constructies of hoge LTV (loan-to-value, het deel van de koopprijs dat je financiert). Hoe meer eigen geld je meebrengt, hoe soepeler de beoordeling doorgaans verloopt.

Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek als zzp’er?

De documentatielijst voor zzp’ers is langer dan voor mensen in loondienst. Dat is geen teken van wantrouwen, maar van de manier waarop banken inkomensstabiliteit beoordelen zonder een werkgeversverklaring.

Wat je vrijwel altijd nodig hebt:

Drie jaar jaarcijfers (of minder als je korter actief bent), de bijbehorende IB-aangiftes en aanslagen van de Belastingdienst, een prognose voor het lopende jaar, een uittreksel van de Kamer van Koophandel, en een Inkomensverklaring Ondernemer. Dat laatste document, soms ook ondernemersinkomenverklaring genoemd, wordt opgesteld door een gecertificeerd bureau en is met name verplicht bij NHG-hypotheken. De kosten liggen rond de 250 euro voor een eenmanszaak. Werk je via een BV, dan betaal je meer, rond de 445 euro.

Heb je ook een salarisinkomen naast je zzp-activiteiten, dan kunnen banken dat combineren met je ondernemersinkomen. Dat vergroot je toetsinkomen en daarmee je leencapaciteit.

Wat is NHG en waarom maakt het voor zzp’ers verschil?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Het is een overheidsregeling die ervoor zorgt dat je als huizenkoper beschermd bent als je door onvoorziene omstandigheden, zoals arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of scheiding, je hypotheek niet meer kunt betalen en je huis met verlies moet verkopen. De restschuld wordt dan onder voorwaarden kwijtgescholden.

Voor zzp’ers heeft NHG een extra voordeel: banken lopen minder risico, en dat zie je terug in de rente. Hypotheken met NHG zijn doorgaans goedkoper dan hypotheken zonder. Bovendien accepteren meer banken zzp’ers met korte historie als de hypotheek binnen de NHG-grens valt. In 2026 is die grens 470.000 euro, of 498.200 euro als je een deel van het bedrag gebruikt voor verduurzaming.

De eenmalige premie voor NHG is 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van 400.000 euro is dat 1.600 euro. Dat bedrag is fiscaal aftrekbaar in het jaar van aankoop, wat de netto kosten drukt.

Annuïteits- of lineaire hypotheek: wat past beter bij een variabel inkomen?

In de praktijk kiezen de meeste zzp’ers voor een annuïteitenhypotheek. Die heeft een vaste maandlast, wat prettig is als je inkomen per maand of per kwartaal wisselt. Je weet precies wat er elke maand af gaat, ongeacht hoe druk of rustig het was.

Een lineaire hypotheek heeft een vaste aflossing plus een dalende rente, waardoor de totale last elke maand iets lager wordt. In totaal betaal je over de gehele looptijd minder rente dan bij een annuïteitenhypotheek. Maar de beginlast is hoger, en dat kan juist bij een startende ondernemer knellen.

Beide vormen zijn sinds 2013 verplicht voor nieuwe hypotheken die in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Rente die je betaalt op je hypotheek is aftrekbaar van je belastbaar inkomen in box 1. Het maximale aftrekpercentage in 2026 is 37,56 procent.

Een combinatie is ook mogelijk: een deel annuïtair, een deel aflossingsvrij. Banken beperken het aflossingsvrije deel tegenwoordig tot maximaal 30 procent van de woningwaarde, met een maximum van 150.000 euro bij veel grote aanbieders.

Wat kost een hypotheektraject als zzp’er?

Rekening houden met extra kosten is verstandig. Niet alleen de advieskosten, maar ook de Inkomensverklaring Ondernemer en eventueel een taxatierapport.

Advieskosten, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte en NHG-premie zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar van aankoop. Overdrachtsbelasting en makelaarskosten zijn dat niet. Meer informatie over het adviestraject voor ondernemers vind je op de pagina voor zelfstandig ondernemers.

Veelgestelde vragen over hypotheken voor zzp’ers bij de Kredieter

Kan ik als zzp’er een hypotheek krijgen als mijn inkomen de afgelopen jaren is gestegen? Ja, en juist dan loont het om banken te vergelijken. Sommige banken hanteren een groeiformule die recent hogere inkomens zwaarder weegt, wat kan leiden tot een aanzienlijk hogere maximale hypotheek dan bij een simpel driejarig gemiddelde.

Wat als ik maar één jaar aan jaarcijfers heb? Dan zijn er nog steeds opties, met name als de hypotheek binnen de NHG-grens van 470.000 euro valt. Meerdere banken, waaronder Rabobank en ABN AMRO, accepteren aanvragen met slechts één jaar zzp-historie.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek als zzp’er? Die geldt gewoon, net als voor mensen in loondienst. Je betaalde hypotheekrente is aftrekbaar in box 1, tot een maximumtarief van 37,56 procent in 2026. Je hebt wel een annuïteits- of lineaire hypotheek nodig om in aanmerking te komen.

Waarom zou ik een adviseur inschakelen in plaats van zelf naar een bank gaan? Omdat de keuze van bank bij een zzp-hypotheek het verschil kan maken tussen wel of niet kunnen kopen. De variatie in hoe banken jouw inkomen berekenen is groot. Een adviseur vergelijkt die methodes voor je en legt je dossier neer bij de bank die jouw situatie het gunstigst beoordeelt. Meer over het team en hun werkwijze lees je op de teampagina.

Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? Neem dan contact op.