Als ondernemer hangt de maximale hypotheek sterk af van hoe de bank jouw inkomen berekent, en dat verschilt per geldverstrekker flink. De meeste banken kijken naar de gemiddelde winst over de laatste drie jaar, maar de uitkomst van die berekening varieert per bank met tienduizenden euro’s op precies dezelfde cijfers. Dat maakt lendersselectie voor ondernemers een van de belangrijkste keuzes in het hele hypotheektraject.
Het inkomen dat een bank gebruikt voor de hypotheekberekening heet het toetsinkomen. Voor ondernemers is dat niet je bruto maandsalaris, maar de winst uit je onderneming, berekend op basis van je jaarcijfers. De standaardmethode is het gemiddelde van de laatste drie boekjaren, waarbij het gemiddelde nooit hoger mag uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Groeide je inkomen de afgelopen jaren hard, dan remt die laatste regel direct je maximale hypotheek af.
Veel kopers komen er te laat achter dat niet elke bank dezelfde methode hanteert. Sommige geldverstrekkers gebruiken een gewogen gemiddelde waarbij het recentste jaar zwaarder telt. Andere kijken ook naar de omzetontwikkeling of de prognose voor het lopende jaar. Die verschillen zijn niet marginaal: op identieke jaarcijfers kan de maximale hypotheek bij de ene bank tienduizenden euro’s hoger liggen dan bij de andere.
Heb je naast je onderneming ook salaris in loondienst, bijvoorbeeld omdat je parttime werkt of je partner een vast inkomen heeft, dan mogen banken beide inkomens samenvoegen. Dat verhoogt het toetsinkomen en daarmee de leencapaciteit.
Stel, je bent freelance IT-consultant met winsten van 70.000, 90.000 en 120.000 euro over de afgelopen drie jaar. Een bank die een gewoon gemiddelde hanteert, komt uit op een toetsinkomen van 93.333 euro. Een bank die het groeiprofiel meeneemt en het recentste jaar zwaarder weegt, kan uitkomen op een aanzienlijk hoger toetsinkomen, wat direct doorwerkt in de maximale hypotheek. Het verschil tussen de minst en meest gunstige bank bedraagt in dit soort gevallen al snel 10 tot 15 procent van de maximale lening.
Naast de inkomensberekening speelt de toetsrente een rol. Dit is de rente die de bank gebruikt om te berekenen of jij de maandlasten kunt dragen, los van de rente die je werkelijk betaalt. Voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar geldt in 2026 een toetsrente van circa 5 procent. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan rekent de bank met de werkelijke contractrente, wat bij rentes rond de 3,5 tot 4 procent een flink hogere maximale lening oplevert.
| Situatie | Toetsrente | Effect op max. hypotheek |
|---|---|---|
| Rentevaste periode korter dan 10 jaar | ~5% | Lagere maximale lening |
| Rentevaste periode 10 jaar of langer | Werkelijke rente (~3,5-4%) | Hogere maximale lening |
Voor ondernemers, die door de inkomensberekening al voorzichtiger worden beoordeeld, is de keuze van de rentevaste periode dus dubbel relevant.
Ja, dat kan, al hebben niet alle banken dezelfde drempel. Een groeiende groep geldverstrekkers accepteert ondernemers die al na één jaar zelfstandig zijn, zeker als de hypotheek binnen de NHG-grens valt. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een vangnet van de overheid dat de bank beschermt bij betalingsproblemen. In 2026 ligt de NHG-grens op 470.000 euro, of 498.200 euro als je ook energiebesparende maatregelen financiert.
Banken die ondernemers na één jaar accepteren, zijn onder andere Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Ze kijken bij kortere histories vaak strenger naar de stabiliteit van de omzet en vragen soms een prognose voor het lopende jaar. Eerdere jaren in loondienst kunnen meegeteld worden als aanvullend inkomen.
Heb je een BV in plaats van een eenmanszaak, dan zijn de documentatie-eisen uitgebreider. Je hebt dan ook de jaarrekeningen van de vennootschap nodig, naast je persoonlijke belastingaangiften. Meer informatie over wat er in een volledig ondernemersdossier zit, vind je op de pagina voor zelfstandig ondernemer hypotheken.
In de praktijk vragen banken standaard een vaste set documenten op. De Inkomensverklaring Ondernemer is daarbij voor NHG-hypotheken vrijwel altijd verplicht. Dit is een officieel document van een gecertificeerd bureau dat de gemiddelde winst berekent en bevestigt. De kosten liggen rond de 250 euro voor zzp’ers en circa 445 euro voor BV-eigenaren.
Verder verwacht elke bank minimaal de volgende documenten:
De jaarcijfers van de afgelopen drie jaar, de bijbehorende belastingaangiften en aanslagen, een winst- en omzetprognose voor het lopende jaar, en een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Heb je ook salarisbetaalstroken vanuit een loondienst-inkomen, dan neem je die mee.
Zorg dat je deze documenten compleet hebt voordat je een bod uitbrengt. Een onvolledig dossier vertraagt niet alleen de aanvraag, maar kan er in een concurrerende markt voor zorgen dat je te laat bent.
Een van de meest voorkomende misvattingen is dat je maximale hypotheek simpelweg je winst maal een factor is. Veel ondernemers gaan af op een online rekentool en zijn vervolgens verrast dat de bank lager uitkomt. Die rekentool weet niet welke methode jouw bank hanteert, houdt geen rekening met jouw specifieke inkomensontwikkeling en rekent zelden met de juiste toetsrente.
Een andere valkuil is te laat beginnen met het verzamelen van documenten. De Inkomensverklaring Ondernemer heeft een doorlooptijd en is niet dezelfde dag beschikbaar. Wie zijn dossier niet op orde heeft op het moment dat hij een woning wil bieden, verliest kostbare tijd of moet een biedingvoorbehoud nemen dat hem in een concurrentiepositie kwetsbaarder maakt.
Tot slot overschatten ondernemers met een BV regelmatig hun leencapaciteit. Geld dat in de BV zit, telt niet als persoonlijk inkomen voor de hypotheekberekening. Alleen de winst die daadwerkelijk uit de onderneming naar privé is gehaald, of het salaris dat de DGA zichzelf uitkeert, telt mee. Een geldverstrekker kijkt naar wat er privé binnenkomt, niet naar wat er op de zakelijke rekening staat.
Hypotheken voor ondernemers zijn een van de kernspecialisaties van de Kredieter. Juist omdat banken zo sterk van elkaar verschillen in hoe ze het toetsinkomen berekenen, is onafhankelijk vergelijken voor ondernemers extra waardevol.
Zo helpt de Kredieter jou als ondernemer:
Maak kennis met het team en plan een oriëntatiegesprek via het contactformulier.
