Bij de bezichtiging van je eerste huis wil je meer doen dan alleen kijken of de keuken je bevalt. De bezichtiging is het moment waarop je bouwkundige risico’s, verborgen gebreken en financiële valkuilen kunt ontdekken, nog voordat je een bod uitbrengt. Wie weet waar je op moet letten, voorkomt kostbare verrassingen na de overdracht.
Tijdens een bezichtiging loop je samen met de verkoopmakelaar door de woning. Je hebt misschien twintig minuten, soms een half uur. Dat is te kort om alles te zien, maar lang genoeg om de juiste vragen te stellen en signalen op te pikken die je later duurder kunnen komen te staan.
Een bouwkundige keuring is iets anders. Daarvoor schakel je zelf een onafhankelijke bouwkundige in, die de woning systematisch inspecteert op gebreken en een rapport oplevert met een kostenraming voor herstel. Zo’n keuring kost doorgaans tussen de 300 en 600 euro, afhankelijk van de grootte van de woning, maar kan je duizenden euro’s besparen als er serieuze gebreken boven tafel komen.
In de praktijk geldt: laat bij woningen ouder dan 1990 bijna altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Nieuwbouw heeft een opleveringskeuring via de aannemer, maar ook daar is een onafhankelijke second opinion soms verstandig. Het is overigens mogelijk om een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde op te nemen in je koopovereenkomst, zodat je zonder kosten kunt afhaken als de uitkomst tegenvalt.
Veel gebreken zijn met het blote oog te zien als je weet waar je kijkt. Begin buiten: controleer de staat van het dak (losse dakpannen, mos, doorhangende dakgoten), de gevels (scheuren, vochtplekken, beschadigde voegen) en het schilderwerk op kozijnen en deuren. Bladderend schilderwerk wijst op vocht of rot hout, wat kan betekenen dat kozijnen vervangen moeten worden.
Binnen let je op vochtplekken en verkleuringen op muren en plafonds, vooral in hoeken, rond ramen en in de badkamer. Een muffe geur is een signaal, ook al zie je niets. Controleer of vloeren vlak liggen en of er doorgezakte plekken zijn, want dat kan wijzen op problemen met de fundering of vloerbalken.
Let ook op scheurvorming in muren en plafonds. Haarscheurtjes zijn normaal, maar brede of diagonale scheuren kunnen duiden op verzakking of constructieve problemen. Vraag de verkoopmakelaar altijd naar de oorzaak en of er eerdere herstelwerkzaamheden zijn geweest.
Veel kopers stellen te weinig vragen tijdens een bezichtiging, omdat ze niet willen overkomen als lastig of wantrouwend. Toch is dit hét moment om informatie te verzamelen die de verkoopmakelaar verplicht is eerlijk te beantwoorden.
Stel in ieder geval deze vragen: Waarom verkoopt de eigenaar? Hoe lang staat de woning al te koop en zijn er eerdere biedingen geweest? Zijn er bekende gebreken, lekkages of schimmelklachten? Is er asbest aanwezig (relevant bij woningen van voor 1994)? Wat is de staat van de cv-installatie en wanneer is die voor het laatst geserviced? Zijn er VvE-bijdragen (bij een appartement) en wat is de staat van het reservefonds?
Bij appartementen is de Vereniging van Eigenaren, afgekort VvE, een punt van extra aandacht. Een VvE beheert het gezamenlijke onderhoud van het gebouw. Een slecht gevuld reservefonds of achterstallig onderhoud aan het dak of de gevel kan betekenen dat jij na aankoop meebetaalt aan een grote rekening. Vraag de makelaar om de meest recente VvE-notulen en het onderhoudsplan.
De bezichtiging is ook het moment waarop je begint na te denken over wat de woning je uiteindelijk gaat kosten, niet alleen de koopprijs maar ook de kosten die daarna komen. Wat je ziet tijdens de bezichtiging heeft namelijk directe invloed op je hypotheek en je maandlasten.
Een woning met energielabel G of F is niet alleen duurder in gebruik; sommige geldverstrekkers houden bij de maximale hypotheek ook rekening met de hogere energielasten. Een slecht label kan je leencapaciteit iets verlagen. Andersom: als je energiebesparende maatregelen wilt financieren, kun je in 2026 tot 106 procent van de koopprijs lenen, dus meer dan de standaard 100 procent. Denk aan isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen.
Let ook op de staat van de woning in relatie tot de vraagprijs. Als er duidelijk achterstallig onderhoud is, maar de vraagprijs hoog ligt, is er ruimte voor onderhandelingen. Een bouwkundige keuring met een kostenraming geeft je daarin een concreet argument. Weet ook dat een taxateur de woning onafhankelijk waardeert; als de taxatiewaarde lager uitkomt dan je bod, moet je het verschil uit eigen geld betalen.
Veel starters gaan naar een bezichtiging zonder voorbereiding en komen er pas achteraf achter dat ze cruciale dingen hebben gemist. Een goede voorbereiding begint thuis.
Bekijk de Funda-advertentie kritisch: staat het vloeroppervlak er correct in, kloppen de foto’s met de werkelijkheid, en zijn er aanwijzingen voor recente verbouwingen (nieuwe badkamer terwijl de rest verouderd is)? Dat laatste kan wijzen op gebreken die werden gecamoufleerd. Kijk ook naar het energielabel, het bouwjaar en eventuele aantekeningen in het kadaster.
Neem iemand mee die bouwkundig onderlegd is, als je dat kunt regelen. Een vriend of familielid met kennis van bouwen ziet dingen die jij over het hoofd ziet. Kom je alleen of met je partner, verdeel de aandacht dan bewust: één persoon let op de bouwkundige staat, de ander let op de indeling, het licht en de omgeving.
Plan bij voorkeur ook een tweede bezichtiging als je serieus geïnteresseerd bent. Veel details die je de eerste keer mist, vallen je de tweede keer direct op. En ga bij voorkeur ook eens in de avond of op een ander tijdstip langs om een eerlijker beeld van de buurt en de lichtinval te krijgen.
| Aandachtspunt | Wat je controleert | Waarom het belangrijk is |
|---|---|---|
| Dak en gevels | Staat dakpannen, scheuren, voegen, schilderwerk | Hoge herstelkosten, vochtproblemen |
| Vocht en schimmel | Plekken op muren, muffe geur, badkamer | Gezondheidsproblemen, structurele schade |
| Fundering en vloeren | Doorzakking, scheuren, hoogteverschillen | Dure funderingshersteltrajecten |
| Installaties | Leeftijd cv-ketel, elektra, loodgieterswerk | Vervanging kan duizenden euro’s kosten |
| Energielabel | Label A t/m G | Invloed op maandlasten en leencapaciteit |
| VvE (bij appartement) | Reservefonds, notulen, onderhoudsplan | Risico op hoge bijdragen achteraf |
Een bezichtiging is meer dan een rondleiding. Het is het begin van je financiële beslissing, en het loont om op dat moment al te weten wat je maximaal kunt lenen, of je in aanmerking komt voor NHG (de Nationale Hypotheek Garantie, een vangnet dat je beschermt als je de hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of scheiding), en wat de woning je in totaal gaat kosten.
De Kredieter helpt starters bij alle stappen die daarin samenkomen:
Wil je weten wat jij kunt lenen voordat je naar bezichtigingen gaat? Neem contact op.
