Welke vragen stel je aan de makelaar bij een bezichtiging?

Bij een bezichtiging heb je maar een beperkte tijd om een woning te beoordelen, en de meeste kopers kijken vooral naar de ruimte, het licht en de sfeer. Maar de vragen die je stelt aan de verkoopmakelaar bepalen of je daarna weet wat je koopt. Met de juiste vragen voorkom je verrassingen die je duizenden euro’s kunnen kosten.

Wat moet je van tevoren weten over de woning?

Vraag als eerste naar het bouwjaar en of er ooit groot onderhoud is gedaan. Een woning uit 1975 met een origineel dak, originele kozijnen en een cv-ketel van tien jaar oud vraagt om een ander budget dan dezelfde woning die tien jaar geleden grondig is gerenoveerd. Dat verschil merk je niet altijd aan de uitstraling, maar wel aan je portemonnee in de jaren daarna.

Vraag ook naar de energieprestaties. Welk energielabel heeft de woning, en wat zijn de gemiddelde maandelijkse energiekosten? Een woning met label G kost je aanzienlijk meer in gas en stroom dan een goed geïsoleerd huis. Bovendien beïnvloedt het energielabel je maximale hypotheek: bij een slecht label kunnen sommige banken je leencapaciteit met enkele procenten verlagen.

Vraag ten slotte of er bekende gebreken zijn die de verkoper verplicht is te melden. Denk aan vochtproblemen, verzakking, asbest of een lekkend dak. Een eerlijk antwoord hierop geeft je waardevolle informatie. Geen antwoord, of een vaag antwoord, is ook informatie.

Hoe lang staat de woning al te koop, en waarom?

Dit is een van de meest onthullende vragen die je kunt stellen. Een woning die al vier maanden te koop staat terwijl de markt krapt is, vertelt je iets. Misschien ligt de vraagprijs te hoog. Misschien is er een reden die niet in de brochure staat, zoals geluidsoverlast, een lastig VvE-bestuur of een geschil met de buren.

Vraag ook hoeveel bezichtigingen er al zijn geweest en of er biedingen zijn uitgebracht. De makelaar is niet verplicht daar volledig op te antwoorden, maar zelfs een ontwijkend antwoord geeft richting. Als er al meerdere biedingen zijn geweest die zijn afgewezen, wil je weten waarom.

Wat zijn de woonlasten en bijkomende kosten na aankoop?

In de praktijk blijkt dat kopers hier te weinig naar vragen, en dat is begrijpelijk want je bent enthousiast over de woning zelf. Maar de maandelijkse kosten na aankoop bepalen mede of je de hypotheek comfortabel kunt dragen.

Vraag naar de hoogte van de VvE-bijdrage als het om een appartement gaat. Een lage maandelijkse bijdrage klinkt aantrekkelijk, maar betekent soms dat er nauwelijks een reservefonds is. Als het dak over vijf jaar aan vervanging toe is, kan er ineens een extra aanslag van duizenden euro’s per eigenaar komen. Vraag ook of er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is, en of je dat mag inzien.

Vraag bij een grondgebonden woning naar de erfpacht, als die van toepassing is. Erfpacht betekent dat je de grond huurt van een derde partij, vaak de gemeente. De canon (jaarlijkse vergoeding) kan periodiek worden herzien, soms fors. Dat heeft niet alleen invloed op je woonlasten, maar ook op je maximale hypotheek en op de vraag of je überhaupt in aanmerking komt voor NHG, de Nationale Hypotheek Garantie die je beschermt bij gedwongen verkoop.

Welke vragen stel je over de buurt en de directe omgeving?

Veel kopers vragen te weinig over de omgeving en richten zich alleen op de woning zelf. Terwijl de omgeving bepalend is voor je woonplezier én voor de toekomstige waardeontwikkeling.

Vraag naar bekende plannen in de buurt: is er nieuwbouw gepland, zijn er bestemmingsplanwijzigingen, of staat er een infrastructuurproject op de agenda? Een vrij uitzicht kan over drie jaar verdwenen zijn als er een appartementencomplex naast verrijst. De makelaar weet dit niet altijd, maar het is een goede reden om zelf daarna de gemeentelijke omgevingsplannen door te kijken.

Vraag ook naar de parkeersituatie en de bereikbaarheid met ov. Klinkt praktisch, maar juist dit soort dagelijkse zaken bepalen uiteindelijk hoe je de woning beleeft.

Welke vragen stel je over het bied- en koopproces?

Vraag hoe de biedingsprocedure werkt. Sommige verkopers werken met een biedingsdeadline, anderen accepteren lopende biedingen. Als je weet hoe de procedure eruitziet, kun je je strategie daarop afstemmen. Vraag ook wat de gewenste overdrachtsdatum is. Soms is de verkoper flexibel, soms ligt er al een gewenste datum die jouw planning beïnvloedt.

Vraag of er roerende zaken worden meeverkocht en wat er in de vraagprijs zit. Keuken, vloer, verlichting, tuinmeubelen: het is niet vanzelfsprekend dat die meegaan. Stem dit af tijdens de bezichtiging, zodat je niet achteraf onderhandelt over zaken die je al had meegerekend in je bod.

Een vraag die veel kopers vergeten: is er al een vraagprijs voor de roerende zaken, of worden die afzonderlijk aangeboden? Dat kan al snel enkele duizenden euro’s schelen.

Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Een bouwkundige keuring, waarbij een onafhankelijke expert de technische staat van de woning beoordeelt, is geen verplichting maar in veel gevallen verstandig. Zeker bij woningen ouder dan twintig jaar, bij woningen met een rieten dak of houtrot aan de kozijnen, of bij woningen waar je twijfels hebt na de bezichtiging.

Veel kopers voegen een bouwkundige keuring op als ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Dat betekent dat je de koop kunt ontbinden als de keuring ernstige gebreken aan het licht brengt die meer dan een bepaald bedrag kosten om te herstellen. Zo bescherm je jezelf zonder dat je al volledig vastlegt.

De kosten van een bouwkundige keuring liggen gemiddeld tussen de 350 en 600 euro. Dat lijkt veel op het moment zelf, maar het is weinig vergeleken met een onverwachte reparatierekening van tienduizenden euro’s na de koop.

Wat de Kredieter doet voor kopers bij een bezichtiging

Stel, je bent een starter die voor het eerst een woning bezichtigt. Je hebt een lijst met vragen, maar de makelaar geeft vage antwoorden over de erfpacht, en je weet niet of dat een probleem is voor je hypotheek. Of je hebt als doorstromer al een woning op het oog, maar je twijfelt of je bod haalbaar is en of de overdrachtskosten in je budget passen.

In die situaties helpt het om vooraf al te weten wat jouw maximale hypotheek is, hoe de kosten koper zijn opgebouwd, en welke ontbindende voorwaarden je nodig hebt. De Kredieter werkt met een Fastlane-traject waarbij je dossier al klaar is vóór je een bod doet. Zo stap je een bezichtiging in met duidelijkheid over je financiële ruimte, in plaats van achteraf te rekenen of het nog kan.

Wil je weten wat jij kunt lenen of hoe je je voorbereidt op een bezichtiging? Neem contact op. Je kunt ook direct kennismaken met het team.