Erfpacht is het gebruiksrecht van de grond waarop een woning staat. Koopt u een woning met erfpacht, dan wordt u eigenaar van de woning en krijgt u het recht om gebruik te maken van de grond waarop die woning staat. Voor dit recht betaalt u pachtgeld, de zogenaamde ‘erfpachtcanon’, aan de eigenaar van de grond.
De eigenaar van de grond noemen we de ‘erfverpachter’. Bij particuliere erfpacht is de erfverpachter bijvoorbeeld een vastgoedeigenaar, kerk, Vereniging van Eigenaren, woningcorporatie of Staatsbosbeheer. Bij gemeentelijke erfpacht is de gemeente de erfverpachter. Deze variant komt in Amsterdam veel voor.
De erfpachtcanon is gebaseerd op de waarde van de grond: vaak bedraagt het zo’n 5 procent van de grondwaarde per jaar. Dat bedrag betaalt u jaarlijks in één keer, of maandelijks in delen. De canon is voor een bepaalde periode, meestal 10 jaar, vastgesteld. Daarna wordt het opnieuw berekend.
Alle voorwaarden die bij het erfpachtrecht horen zijn opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Denk aan de duur van de erfpacht, de hoogte van de canon, de bestemming van de grond en afspraken over wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud.
Betaalt u maandelijks of jaarlijks erfpacht? Dan is sprake van erfpacht met een periodieke canon. Bij deze vorm wordt de canon na afloop van de erfpachtperiode herzien. Het grote voordeel van deze vorm is dat de canon fiscaal aftrekbaar is.
Om te voorkomen dat de canon na afloop van de erfpachtperiode flink stijgt, kan de erfpacht voor een bepaalde periode worden afgekocht. Meestal gaat het om een periode van 50 jaar. Dit bedrag moet u in één keer betalen, maar dan weet u wel zeker dat u niet met verhogingen te maken krijgt. De afkoopsom zelf is niet fiscaal aftrekbaar, de rente op een lening hiervoor wel.
En wilt u er voorgoed vanaf zijn? Dan kunt u de canon voor altijd afkopen. U hoeft dan nooit meer erfpacht te betalen. Die afkoopsom is uiteraard wel hoog. De Kredieter kan voor u nagaan of het mogelijk is deze afkoopsom mee te financieren. Dit is vaak ook mogelijk als u al een tijd in de woning woont en de woning overwaarde heeft. Goed om te weten: eeuwigdurende afkoop van erfpacht maakt u nog geen eigenaar van de grond!
Om te bepalen wat u kunt lenen, kijkt een geldverstrekker naar uw inkomen en de maandelijkse lasten van uw toekomstige hypotheek. Erfpacht heeft invloed op die maandlasten en dus ook op uw maximale leencapaciteit. Geldverstrekkers letten daarom vooral op twee belangrijke variabelen: de hoogte van de periodieke canon en de duur van de erfpachtperiode.
Gaat u periodiek erfpacht betalen? Dan wil de bank weten hoeveel u daaraan kwijt bent. Deze lasten komen immers bovenop uw maandelijkse hypotheeklasten. Uw maximale leencapaciteit moet dan ook naar beneden bijgesteld worden om rekening te houden met die bijkomende kosten. De meeste banken rekenen met een bedrag van ongeveer 25 keer de jaarlijkse canon. Is de jaarlijkse canon 2000 euro, dan wordt uw maximale leencapaciteit met 50.000 euro verlaagd.
Loopt de erfpachtperiode (de periode waarin de canon vaststaat) binnen de looptijd van de hypotheek af, dan wordt het lastig. De geldverstrekker weet immers niet hoe hoog de canon na de herzieningsdatum wordt, en dus hoe hoog uw maandlasten zullen zijn. Dat is een groot risico, zeker als de hypotheek nog een tijd loopt. In die gevallen is wellicht meer mogelijk als u de erfpacht (tijdelijk) afkoopt.
Bij de hypotheekaanvraag voor een woning met erfpacht moet u dus altijd een erfpachtcontract opnemen. In dit contract staan alle erfpachtvoorwaarden die de geldverstrekker nodig heeft om uw maximale leencapaciteit te kunnen berekenen
Of het kopen van een woning met erfpacht al dan niet een financieel verstandige beslissing is hangt dus van veel factcoren af. Van de erfpachtvoorwaarden natuurlijk, maar ook van uw financiële situatie en toekomstplannen. De Kredieter heeft als hypotheekadviseur in Amsterdam veel ervaring met erfpacht en de gevolgen daarvan voor uw hypotheek. Een vrijblijvende afspraak met een van onze financieel adviseurs is zo gemaakt! Zij buigen zich graag over uw situatie. Of lees meer over wat De Kredieter voor u kan betekenen.
