Of je nu werkt als eenmanszaak of via een BV met jezelf op de loonlijst, de bank berekent je toetsinkomen op een compleet andere manier. Voor een eenmanszaak of VOF telt de fiscale winst uit de jaarrekening; voor een DGA (directeur-grootaandeelhouder) is het gebruikelijk loon uit de BV het vertrekpunt. Dat verschil kan zomaar tienduizenden euro’s schelen in wat je maximaal kunt lenen, bij hetzelfde nettogeld in je zak.
Bij een eenmanszaak kijkt de bank naar de fiscale winst uit onderneming, ook wel “winst uit onderneming” genoemd. Dat is het bedrag dat in je IB-aangifte staat na aftrek van kosten, zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling. De fiscale winst werkt anders dan veel ondernemers verwachten. Niet wat er op je bankrekening binnenkwam, niet je omzet, maar die gereduceerde fiscale winst.
De standaardmethode bij de meeste banken is een gemiddelde over de afgelopen drie boekjaren, met een belangrijk plafond: het gemiddelde mag nooit hoger zijn dan het resultaat van het meest recente jaar. Stel dat je winst de afgelopen drie jaar respectievelijk 60.000, 75.000 en 55.000 euro was. Het gemiddelde is dan 63.333 euro, maar omdat het laatste jaar op 55.000 uitkomt, is je toetsinkomen 55.000 euro, niet 63.333 euro.
Sommige banken wijken af van deze simpele berekening. Ze hanteren een groeiformule die meer gewicht toekent aan recente jaren, wat bij een stijgende inkomenstlijn kan leiden tot een hoger toetsinkomen dan het gewone gemiddelde. Welke bank welke methode hanteert, verschilt en wijzigt regelmatig. Dat is precies waarom je bij een hypotheek als ondernemer gebaat bent bij iemand die die verschillen kent en er actief mee vergelijkt.
Voor een DGA is de situatie fundamenteel anders. De BV is een zelfstandige rechtspersoon en jij bent in loondienst bij je eigen bedrijf. De bank kijkt daarom primair naar je gebruikelijk loon, het salaris dat je jezelf officieel uitbetaalt vanuit de BV. Dit bedrag staat in je loonstroken en je werkgeversverklaring, net als bij elke andere werknemer.
Dat klinkt overzichtelijk, maar er zit een complicatie in. De BV kan winst maken die je niet als salaris uitbetaalt, maar reserveert of later als dividend uitkeert. Die winst telt in de basis niet mee voor je toetsinkomen. Een DGA die zichzelf een salaris van 50.000 euro betaalt terwijl de BV 200.000 euro winst draait, wordt door de meeste banken getoetst op 50.000 euro. De overige 150.000 euro in de BV is voor de hypotheektoetsing vaak onzichtbaar.
Er zijn banken die ook de dividenduitkeringen of de reservewinst in de BV meewegen, maar dat is niet standaard. Sommige banken vragen hiervoor de jaarrekeningen van de BV op en beoordelen de financiële gezondheid van de onderneming als aanvullend criterium. De vereisten voor dit soort maatwerk zijn strenger en de documentatie uitgebreider, inclusief de jaarrekeningen van de BV zelf.
Het verschil in toetsmethode kan fors uitpakken, zelfs als twee ondernemers economisch gezien precies hetzelfde verdienen. Hieronder een vereenvoudigd voorbeeld om het concreet te maken:
| Situatie | Inkomen op papier | Toetsinkomen (gangbare methode) |
|---|---|---|
| Eenmanszaak, 3 jaar gemiddeld 80.000, laatste jaar 72.000 | 80.000 gemiddeld | 72.000 (begrensd op laatste jaar) |
| DGA, gebruikelijk loon 60.000, BV-winst 80.000 | 140.000 economisch | 60.000 (alleen salaris) |
| DGA, gebruikelijk loon 80.000, geen extra winst | 80.000 | 80.000 |
In het tweede geval zit er 80.000 euro winst in de BV die de bank simpelweg niet meetelt. Dat kan betekenen dat iemand met een winstgevende BV minder kan lenen dan een ZZP’er met een lagere fiscale winst, puur door de structuur van de onderneming.
Bij de eenmanszaak is het omgekeerde risico: de fiscale aftrekposten (zelfstandigenaftrek, MKB-winstvrijstelling) drukken de toetsbare winst omlaag ten opzichte van het werkelijk ontvangen inkomen. Ondernemers die slim gebruikmaken van fiscale aftrekken, betalen minder belasting, maar zien ook hun toetsinkomen dalen.
De documentatieplicht verschilt ook wezenlijk tussen een eenmanszaak en een BV-constructie. Voor een eenmanszaak of VOF heb je doorgaans nodig: de jaarrekeningen van de afgelopen drie boekjaren, de IB-aangiften en aanslagen van drie jaar, een prognose voor het lopende jaar en een uittreksel van de Kamer van Koophandel.
Voor een DGA komt daar een laag bovenop. Je hebt de jaarrekeningen van de BV zelf nodig, je eigen loonstroken en werkgeversverklaring (waarbij jij zowel werknemer als werkgever bent), je IB-aangiften, en in sommige gevallen een overzicht van dividenduitkeringen of de financiële positie van de BV. Sommige banken vragen bovendien een Inkomensverklaring Ondernemer aan, een document dat door een erkend bureau wordt opgesteld en de inkomenshistorie bevestigt. Voor een BV kost dit document meer dan voor een eenmanszaak, vanwege de extra complexiteit van de structuur.
Een volledig en foutloos dossier samenstellen is bij een BV-structuur tijdrovender. Ontbrekende stukken of onduidelijkheden in de jaarrekening van de BV kunnen de aanvraag vertragen of tot een lagere inschatting leiden dan gerechtvaardigd is.
In theorie wel, maar er zijn grenzen. De belastingdienst schrijft voor dat een DGA zichzelf een gebruikelijk loon moet uitbetalen dat marktconform is voor de functie, met een wettelijk minimum dat jaarlijks wordt bijgesteld. Je kunt jezelf dus niet eindeloos een laag salaris uitbetalen om belasting te besparen en vervolgens bij de bank aantonen dat je veel verdient.
Wat wel helpt: als je meerdere jaren consequent een hoger salaris uitbetaalt uit je BV, laat je aan de bank een stabiel en toetsbaar inkomen zien. Sommige DGA’s kiezen bewust voor een hogere salarisuitkering in de aanloop naar een hypotheekaanvraag. Of dat fiscaal slim is, hangt af van je totale belastingpositie en is een afweging die je met een belastingadviseur maakt.
Wat je nooit moet doen: je salaris tijdelijk ophogen in de weken voor de aanvraag. Banken kijken naar de structurele situatie, niet naar de loonstrook van vorige maand. Een werkgeversverklaring en een consistent jaarlijks inkomen wegen zwaarder dan een recente uitschieter.
Stel dat je een DGA bent met een BV die goed draait, maar je jezelf een salaris van 65.000 euro uitbetaalt terwijl de winst van de onderneming daar ruim bovenuit gaat. Je gaat oriënteren bij een bank en krijgt te horen dat je maximale hypotheek tegenvalt. Wat je dan eigenlijk wil weten: zijn er banken die wél verder kijken dan alleen dat salaris, en zo ja, welke?
Dat is precies het type vergelijking dat dagelijks wordt gemaakt voor ondernemers met een BV-structuur. Verschillende geldverstrekkers hanteren verschillende criteria voor het meewegen van BV-winst, dividendhistorie en bedrijfsreserves. Door dossiers parallel voor te leggen aan meerdere banken en de uitkomsten naast elkaar te zetten, wordt duidelijk bij welke geldverstrekker jouw specifieke situatie het beste past. Soms scheelt dat tienduizenden euro’s in wat je kunt lenen, bij exact dezelfde financiën.
Wil je weten welk toetsinkomen banken bij jou zullen hanteren en wat dat betekent voor je maximale hypotheek? Neem contact op.
