Als ondernemer of zzp’er berekent de bank jouw inkomen op een andere manier dan bij iemand in loondienst. De meeste geldverstrekkers kijken naar je winst over de afgelopen drie jaar, maar hoe ze dat omrekenen naar een toetsinkomen verschilt enorm. De ene bank neemt het gemiddelde, de andere kijkt alleen naar het laagste jaar, en sommige werken met een gewogen formule. Die keuze kan je tienduizenden euro’s schelen in maximale hypotheek.
Bij iemand in loondienst is de inkomensberekening eenvoudig: de bank kijkt naar het salaris op de loonstrook en de werkgeversverklaring. Als ondernemer of zzp’er is er geen loonstrook, dus banken vallen terug op je jaarrekeningen en belastingaangiften van de afgelopen drie jaar.
Het uitgangspunt is de winst uit onderneming: het bedrag dat jij als ondernemer fiscaal overhoudt na aftrek van kosten. Die winst vormt de basis voor het toetsinkomen, het bedrag waarmee de bank berekent hoeveel jij verantwoord kunt lenen. De vraag is alleen: welk bedrag uit die drie jaar telt?
In de praktijk hanteren banken drie verschillende benaderingen. De eerste is het rekenkundig gemiddelde van drie jaar: drie jaarcijfers optellen en delen door drie. De tweede is de laagste-jaarsmethode: de bank neemt het laagste van de drie jaren als uitgangspunt. De derde is een gewogen formule, waarbij recentere jaren zwaarder meetellen dan oudere jaren. Elke methode leidt tot een ander toetsinkomen, ook als jouw cijfers precies hetzelfde zijn.
Stel, je hebt als IT-freelancer de volgende winsten gedraaid: 70.000 euro in jaar één, 90.000 euro in jaar twee en 120.000 euro in jaar drie. Je hebt dus een duidelijke groeicurve. Dan zijn de uitkomsten per methode als volgt:
| Methode | Berekening | Toetsinkomen |
|---|---|---|
| Rekenkundig gemiddelde | (70.000 + 90.000 + 120.000) / 3 | 93.333 euro |
| Laagste jaar | Laagste van de drie | 70.000 euro |
| Gewogen formule (1-2-3) | (1×70k + 2×90k + 3×120k) / 6 | 101.667 euro |
Het verschil tussen de meest gunstige en de meest conservatieve methode loopt hier op tot meer dan 30.000 euro aan toetsinkomen. Vertaald naar leencapaciteit kan dat al snel 50.000 tot 80.000 euro verschil in maximale hypotheek betekenen, afhankelijk van de rentevaste periode en het inkomensniveau.
Er geldt ook een ongeschreven regel bij vrijwel alle banken: het gemiddelde of gewogen gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan het inkomen van het meest recente jaar. Heb jij dus een heel sterk recent jaar, maar lag daarvoor lager, dan profiteert de bank van dat recente jaar als plafond maar nooit als minimum.
Als je inkomen min of meer stabiel is geweest of licht is gestegen over de drie jaren, werkt het rekenkundig gemiddelde prima. Je inkomen schommelt dan weinig, de methode is transparant en de uitkomst wijkt niet dramatisch af van wat je feitelijk verdient.
In de praktijk zie je dat dit het geval is bij ondernemers met een vaste klantenbasis, consultants die op jaarbasis weinig variatie zien, of zzp’ers in sectoren met gelijkmatige vraag. Voor hen is de keuze van de bank minder bepalend, al scheelt het nog steeds de moeite om te vergelijken.
Wat je bij deze methode moet onthouden: één slecht jaar drukt het gemiddelde flink omlaag. Had je twee goede jaren en tussendoor een mager jaar, dan betaal je daar inkomensmatig nog steeds de prijs voor, ook als je inmiddels op volle toeren draait.
Voor ondernemers met een groeicurve is de laagste-jaarsmethode de meest ongunstige benadering. De bank kijkt dan letterlijk naar je slechtste jaar en berekent je maximale hypotheek alsof je altijd zo weinig verdient. Als jouw inkomen structureel groeit, weerspiegelt dit jouw huidige situatie nauwelijks.
Toch passen sommige geldverstrekkers deze methode toe omdat ze hem als voorzichtig en risicobewust beschouwen. Het argument: als je vorig jaar al dat bedrag kon missen, dan is dat een betrouwbare ondergrens. Vanuit de bank redeneer je dan dat je in elk geval altijd minstens dat bedrag hebt verdiend.
Voor ondernemers in een vroeg groeistadium, zoals iemand die de stap heeft gemaakt van loondienst naar zelfstandige en elk jaar meer verdient, is dit een serieus nadeel. Juist zij worden het hardst geraakt door een bank die alleen naar het laagste jaar kijkt.
Sommige banken hanteren een gewogen gemiddelde, ook wel de 1-2-3-methode genoemd. Dat houdt in dat het oudste jaar één keer meetelt, het middelste jaar twee keer en het meest recente jaar drie keer. Vervolgens deel je de opgetelde uitkomst door zes.
Dit is financieel het meest logisch voor ondernemers met een stijgend inkomen: je meest recente en dus meest actuele prestatie weegt het zwaarst. De formule belont aantoonbare groei en geeft daarmee een realistischer beeld van wie je nu bent als ondernemer, in plaats van wie je drie jaar geleden was.
Wel geldt ook hier het plafond van het meest recente jaar. Als de gewogen berekening hoger uitkomt dan je inkomen in jaar drie, begrenst de bank de uitkomst op dat laatste jaar. Maar voor de meeste groeiers is die situatie zeldzaam: de gewogen formule liegt zelden hoger dan het recentste jaarcijfer.
Ongeacht welke methode een bank hanteert, heb je als ondernemer of zzp’er een standaardset aan documenten nodig. Zonder volledige documentatie kan geen enkele bank een toetsinkomen vaststellen, en wordt jouw hypotheekaanvraag niet in behandeling genomen.
De basisset bestaat doorgaans uit drie jaar jaarrekeningen, drie jaar inkomstenbelastingaangiften met bijbehorende aanslagen, een inkomensverklaring ondernemer (afgegeven door een gecertificeerd bureau, op basis van jouw jaarcijfers), een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel en een winst- en omzetprognose voor het lopende jaar. Voor die inkomensverklaring betaal je als eenmanszaak of zzp’er doorgaans rond de 250 euro exclusief btw.
Ondernemers met een BV hebben aanvullend de jaarrekeningen van de vennootschap nodig, los van de privéaangiften. De kosten voor een inkomensverklaring liggen dan hoger, omdat er meer documenten worden geanalyseerd.
Het antwoord is simpel: vergelijk. Wat dit ingewikkeld maakt, is dat banken hun exacte rekenmethode niet altijd openbaar publiceren. Je ziet het verschil pas als je de berekeningen naast elkaar legt. Eén aanvraag indienen bij de bank van jouw rekening is voor zzp’ers en ondernemers vrijwel nooit de slimste aanpak.
Uit vergelijkingen in de markt blijkt dat het verschil in maximale hypotheek voor dezelfde ondernemer met dezelfde cijfers kan oplopen tot 10 tot 15 procent tussen de meest gunstige en minst gunstige geldverstrekker. Concreet: bij een hypotheek van 500.000 euro is dat een verschil van 50.000 tot 75.000 euro, alleen op basis van de berekeningswijze. Meer weten over welke bank het beste aansluit bij jouw situatie? Via de ZZP-hypotheekpagina zie je wat er voor ondernemers specifiek mogelijk is.
Tegelijk is de inkomensberekening niet het enige criterium. De rente, de voorwaarden, de mogelijkheid om boetevrij af te lossen en de flexibiliteit bij tegenvallers tellen ook mee. Een bank die jouw inkomen gunstig berekent maar een hogere rente vraagt, kan per saldo toch minder voordelig uitpakken.
Stel, je bent zzp’er met een duidelijke groeicurve in je jaarcijfers. Je hebt drie jaar gewerkt, je omzet is flink gestegen, maar je bent bang dat banken alleen naar het slechtste jaar kijken en je daardoor veel minder kunt lenen dan je in de praktijk verdient. Dan is een onafhankelijke vergelijking van geldverstrekkers geen luxe maar gewoon noodzakelijk.
De Kredieter vergelijkt voor ondernemers en zzp’ers de inkomensmethoden van alle grote geldverstrekkers en selecteert de bank die bij jouw specifieke inkomenspatroon het beste uitpakt. Dat is geen vaste lijst, want de markt verandert en banken passen hun beleid regelmatig aan. Wat vorig jaar de gunstigste optie was, hoeft dat dit jaar niet meer te zijn. Het team van de Kredieter houdt die ontwikkelingen bij en kent de actuele rekenmethodes van de relevante geldverstrekkers.
Met meer dan 750 Google-reviews en een beoordeling van 9,8 weten ondernemers en zzp’ers de Kredieter te vinden als het gaat om complexe hypotheekdossiers waarbij standaard bankadvies tekortschiet. Wil je weten hoeveel jij als ondernemer kunt lenen en welke bank daarvoor het beste aansluit? Neem contact op via www.kredieter.nl, bel 020-5753320 of volg @dekredieter op social media.
