Als ZZP’er kun je zelf een eerste schatting maken van je hypotheekmaandlasten, maar de berekening werkt fundamenteel anders dan voor iemand in loondienst. Een bank kijkt niet naar je huidige uurtarief of je omzet van dit kwartaal, maar naar het gemiddelde van je nettowinst over de afgelopen drie jaar. Dat gemiddelde, het toetsinkomen, bepaalt hoeveel je kunt lenen en dus hoe hoog je maandlasten uitvallen. Hoe dat precies werkt en waar de valkuilen zitten, lees je hieronder.
Veel ZZP’ers denken dat een bank kijkt naar hun huidige uurtarief of de omzet van het afgelopen jaar. In werkelijkheid berekent een bank je toetsinkomen, het bedrag waarop je maximale lening wordt gebaseerd, als het gemiddelde van je nettowinst (winst uit onderneming) over de afgelopen drie fiscale jaren. Daarbij geldt een extra beperking: dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst van je meest recente jaar.
Concreet: had je de afgelopen drie jaar een winst van EUR 60.000, EUR 80.000 en EUR 55.000? Dan is het rekenkundig gemiddelde EUR 65.000, maar omdat je laatste jaar EUR 55.000 was, telt de bank slechts EUR 55.000 als toetsinkomen. Een terugval in je meest recente jaar drukt je leencapaciteit direct, ook als je de jaren daarvoor goed draaide.
Omgekeerd geldt hetzelfde: had je laatste jaar juist je beste resultaat, dan werkt die begrenzing in je voordeel. Stel dat je winsten EUR 60.000, EUR 80.000 en EUR 120.000 waren. Het gemiddelde is EUR 86.667, en je laatste jaar was EUR 120.000, dus het gemiddelde ligt onder het laatste jaar. In dit geval is je toetsinkomen EUR 86.667.
Wat veel ZZP’ers verrast: niet elke bank rekent op dezelfde manier. Sommige banken gebruiken een gewogen formule waarbij het meest recente jaar zwaarder weegt. Op identieke cijfers kan dat EUR 30.000 tot EUR 50.000 verschil in maximale hypotheek opleveren. Meer over hoe geldverstrekkers omgaan met ondernemersinkomen lees je op de pagina over hypotheken voor zelfstandigen.
Zodra het toetsinkomen vaststaat, past de bank de leennormen van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) toe. Het Nibud stelt per inkomensniveau en renteklasse een financieringslastpercentage vast: het maximale deel van je bruto-inkomen dat je aan hypotheeklasten mag besteden. Vanuit dat percentage volgt je maximale maandlast, en daarmee je maximale hypotheek.
Hier speelt de toetsrente een grote rol. Voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar gebruikt een bank niet de werkelijke marktrente, maar een wettelijk verplichte toetsrente van circa 5 procent in 2026. Die toetsrente is een stresstest: de bank wil zeker weten dat je de lasten ook kunt dragen als rentes stijgen. Kies je een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan mag de bank de werkelijke rente gebruiken. Die liggen op dit moment tussen de 3,5 en 4,5 procent.
Dat maakt de keuze van je rentevaste periode concreet: met een toetsrente van 5 procent kun je bijvoorbeeld circa EUR 350.000 lenen op een bepaald inkomen, terwijl je met een werkelijke rente van 3,8 procent bij een tienjaarsrente uitkomt op meer dan EUR 395.000. Dat verschil van EUR 45.000 ontstaat puur door de keuze voor een andere looptijd van je rentevaste periode.
Voor ZZP’ers zijn er twee hypotheekvormen die in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek: de annuïtaire hypotheek en de lineaire hypotheek. Bekijk het verschil aan de hand van een hypotheek van EUR 350.000 tegen 3,8 procent rente over dertig jaar:
| Hypotheekvorm | Maandlast begin | Maandlast einde | Totale rentekosten |
|---|---|---|---|
| Annuïtair | EUR 1.629 | EUR 1.629 | ca. EUR 236.000 |
| Lineair | EUR 2.081 | EUR 975 | ca. EUR 200.000 |
Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag. Aan het begin bestaat dat grotendeels uit rente, later steeds meer uit aflossing. De maandlast is voorspelbaar, wat prettig is als je als ZZP’er al te maken hebt met inkomensschommelingen.
Bij de lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, maar betaal je over een steeds kleiner restantbedrag rente. Je maandlast daalt dus automatisch over de tijd. Het nadeel: in de beginjaren betaal je fors meer dan bij de annuïtaire variant. Dat is een overweging als je toetsinkomen of je huidige cashflow krap is.
Stel: je bent grafisch ontwerper, drie jaar actief, met een winst van EUR 65.000, EUR 85.000 en EUR 95.000. Het gemiddelde is EUR 81.667; je laatste jaar was EUR 95.000. Omdat het gemiddelde lager is dan het laatste jaar, is je toetsinkomen EUR 81.667.
Op basis van dat toetsinkomen en een rentevaste periode van twintig jaar (werkelijke rente 4,0 procent) kun je grofweg EUR 390.000 tot EUR 420.000 lenen, afhankelijk van de bank en de methode van inkomensvaststelling. Koop je samen met een partner in loondienst met een bruto jaarsalaris van EUR 45.000, dan combineert een bank beide inkomens. Het partnerinkomen telt volledig mee op basis van het brutosalaris; jouw ZZP-inkomen via de driejaarsmethode. Dat maakt een substantieel verschil in leencapaciteit.
Bij een annuïtaire hypotheek van EUR 380.000 tegen 4,0 procent over dertig jaar betaal je circa EUR 1.815 bruto per maand. Na hypotheekrenteaftrek (maximaal 37,56 procent in 2026 over het rentegedeelte) dalen de netto maandlasten in de beginjaren naar circa EUR 1.500 tot EUR 1.550, afhankelijk van je belastingaangifte.
Een hypotheek is niet je enige maandelijkse woonlast. Naast je hypotheekbetaling heb je als eigenaar te maken met de opstalverzekering, die de geldverstrekker verplicht stelt, en bij een appartement ook een maandelijkse VvE-bijdrage voor het gezamenlijk onderhoud. Verder geldt het eigenwoningforfait: een fictief bedrag dat je bij je belastbaar inkomen optelt en dat je hypotheekrenteaftrek gedeeltelijk vermindert. In 2026 bedraagt dat 0,35 procent van de WOZ-waarde per jaar.
Naast de terugkerende maandlasten zijn er ook eenmalige aankoopkosten bij de aankoop zelf. Die bestaan doorgaans uit taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, advieskosten en bij een hypotheek tot EUR 470.000 ook NHG-kosten (0,4 procent van de hypotheeksom). Advieskosten, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte en NHG-kosten zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar van aankoop. De overdrachtsbelasting en eventuele aankoopmakelaarkosten zijn dat niet.
Stel, je bent twee jaar actief als ZZP’er met groeiende winst. Je hebt op verschillende websites een indicatie berekend, maar de uitkomsten lopen sterk uiteen. Dat klopt: banken hanteren verschillende methodes om ondernemersinkomen vast te stellen, en die keuze heeft direct invloed op je maximale hypotheek en de maandlasten die daarbij horen. Bij de ene bank val je net buiten de boot, bij de andere is er ruimte.
De Kredieter vergelijkt alle circa veertig geldverstrekkers in Nederland en selecteert de bank die jouw inkomen het meest voordelig beoordeelt. Dat verschil kan oplopen tot EUR 50.000 of meer op je maximale hypotheek, puur op basis van welke bank de berekening maakt. Het team van adviseurs is gespecialiseerd in complexe dossiers, waaronder ZZP’ers met wisselende jaarcijfers, combinaties van zzp- en partnerinkomen en ZZP’ers die nog geen drie jaar actief zijn.
De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews. Wil je weten wat jouw maandlasten realistisch zijn? Neem contact op via @dekredieter, www.kredieter.nl of bel 020-5753320. Een eerste oriëntatiegesprek is vrijblijvend. Plan direct een afspraak.
