Als ZZP’er betaal je in 2026 dezelfde hypotheekrente als iemand in loondienst. De rente hangt namelijk niet af van je arbeidscontract, maar van factoren als de verhouding tussen je hypotheek en de woningwaarde (de loan-to-value), de rentevaste periode die je kiest en of je hypotheek onder de grens van de Nationale Hypotheek Garantie valt. Wat als ondernemer wel anders is, is hoe banken jouw inkomen vaststellen. Dat raakt niet je rentepercentage zelf, maar bepaalt wel hoeveel je maximaal kunt lenen.
Stel, je koopt een woning van 420.000 euro en je hebt voldoende spaargeld voor de bijkomende kosten. Dan bepaalt de bank je rentepercentage op basis van drie factoren: de loan-to-value (LTV), dus de verhouding tussen je hypotheek en de woningwaarde; de rentevaste periode die je kiest; en of je hypotheek valt onder de NHG-grens.
Wat daarbij geen rol speelt: of je ondernemer bent of in dienst werkt. Een bank hanteert voor een ZZP’er met een hypotheek van 400.000 euro bij een LTV van 90 procent exact hetzelfde rentepercentage als voor een werknemer in dezelfde situatie.
Waar banken bij ZZP’ers wél kritischer naar kijken, is de inkomenstoets. Ze berekenen je maximale hypotheek op basis van je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar, waarbij het gemiddelde nooit hoger kan uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Die berekening verschilt flink per geldverstrekker. Bij identieke jaarcijfers kan dat verschil oplopen tot 10 tot 15 procent in maximale hypotheek. Juist daarvoor loont het om als zelfstandige meerdere banken naast elkaar te vergelijken.
In 2026 liggen de hypotheekrentes voor tien jaar vast ruwweg tussen de 3,5 en 4,5 procent, afhankelijk van je LTV en of je valt onder de NHG-grens. De Europese Centrale Bank houdt de depositorente rond de 2 procent, wat de marktrentes in 2024 en 2025 geleidelijk omlaag heeft gebracht naar het huidige niveau.
Ter indicatie, op basis van marktgemiddelden begin 2026:
| Rentevaste periode | NHG (tot 470.000 euro) | Geen NHG, lage LTV (onder 60%) | Geen NHG, hoge LTV (boven 90%) |
|---|---|---|---|
| 5 jaar | ~3,5% | ~3,6% | ~3,9% |
| 10 jaar | ~3,6% | ~3,7% | ~4,0% |
| 20 jaar | ~3,9% | ~4,0% | ~4,3% |
Indicatieve bandbreedtes. Exacte rentes verschillen per geldverstrekker en per dossier.
NHG-hypotheken zitten doorgaans aan de onderkant van deze ranges. Dat verschil lijkt op maandbasis klein, maar over een langere looptijd telt het op. Wie 420.000 euro leent, betaalt bij een renteverschil van 0,3 procentpunt over twintig jaar al snel 15.000 tot 20.000 euro extra.
De NHG-grens stijgt in 2026 naar 470.000 euro, of naar 498.200 euro als je een deel van het leenbedrag gebruikt voor energiemaatregelen. Dat maakt NHG voor meer ZZP’ers bereikbaar dan voorheen.
Als je hypotheek onder die grens valt en je voldoet aan de Nibud-criteria, betaal je een eenmalige premie van 0,4 procent van je hypotheekbedrag, de borgtochtprovisie. Daarvoor krijg je toegang tot een lagere rente en biedt NHG bescherming als je de hypotheek niet meer kunt dragen door werkverlies, arbeidsongeschiktheid of scheiding.
Voor ZZP’ers heeft NHG nog een extra voordeel: het verlaagt het risico voor de bank, wat sommige geldverstrekkers soepeler maakt in de beoordeling van je dossier. Meer over wat er bij een hypotheek als zelfstandige komt kijken, lees je op de overzichtspagina voor zelfstandige ondernemers.
Als je als ZZP’er een kortere rentevaste periode kiest, reken dan niet op de marktrente in je leencapaciteitsberekening. Voor periodes korter dan tien jaar gebruikt een bank in 2026 een toetsrente van circa 5 procent, ook als de werkelijke marktrente beduidend lager ligt. Die toetsrente dient als veiligheidsmarge: de bank wil weten of je de hypotheek ook kunt dragen als de rente later stijgt.
Kies je een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan rekent de bank met de werkelijke contractrente. Dat maakt een concreet verschil: bij een bruto inkomen van 80.000 euro kun je bij een toetsrente van 5 procent ruwweg 50.000 tot 60.000 euro minder lenen dan bij een werkelijke rente van 3,8 procent.
Voor ZZP’ers is dit extra gevoelig. Je inkomen wordt al conservatiever beoordeeld dan bij iemand in loondienst, omdat banken rekenen met een driejaarsgemiddelde. Als die inkomensbeoordeling aan de lage kant uitvalt én de toetsrente beperkt je extra, dan is dat de combinatie die een woning buiten bereik kan brengen. Een rentevaste periode van minimaal tien jaar lost dat tweede knelpunt op, al hoeft dat niet altijd de goedkoopste keuze te zijn.
Sommige geldverstrekkers bieden een rentekorting voor woningen met een goed energielabel. ABN AMRO hanteert bijvoorbeeld een korting vanaf energielabel B. Meerdere banken werken met vergelijkbare constructies, al verschilt de exacte hoogte per aanbieder.
Het omgekeerde geldt ook: woningen met een slecht energielabel (D tot en met G) kunnen je leencapaciteit met 2 tot 6 procent verlagen. Banken houden rekening met hogere energielasten, wat de ruimte voor hypotheeklasten vermindert.
Koop je een woning die nog geïsoleerd moet worden, dan kan het slim zijn om die kosten mee te financieren via de zogenoemde 106%-regeling. Die staat toe om tot 106 procent van de woningwaarde te lenen, mits het extra bedrag aantoonbaar wordt besteed aan energiebesparende maatregelen zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen. Zo verlaag je op termijn zowel je energierekening als mogelijk je rentepercentage.
Bij de Kredieter helpen we zelfstandige ondernemers dagelijks bij het vinden van de meest passende hypotheek. Dat betekent niet alleen zoeken naar de laagste rente, maar ook de geldverstrekker vinden die jouw inkomen het gunstigst beoordeelt.
Wat we voor je doen:
Ons team van adviseurs is gespecialiseerd in complexe dossiers, waaronder zelfstandigen met variabele inkomens, een kortere ondernemershistorie en BV-structuren. De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 650 reviews.
Wil je weten welke hypotheekrente voor jou als ZZP’er realistisch is in 2026? Neem contact op via @dekredieter of bel 020-5753320.
