Als ondernemer heb je een inkomensverklaring voor ondernemers nodig om een hypotheek aan te vragen, want banken accepteren geen salarisstrook als bewijs van inkomen. De verklaring laat zien wat je als zzp’er of directeur-grootaandeelhouder gemiddeld hebt verdiend over de afgelopen jaren, en vormt de basis voor de berekening van je maximale hypotheek.
Een inkomensverklaring voor ondernemers, ook wel Inkomensverklaring Ondernemer (IVO) genoemd, is een officieel document dat je gemiddelde inkomen als zelfstandige berekent en vastlegt. Het wordt opgesteld door een erkend bureau dat gespecialiseerd is in dit soort verklaringen, en geldverstrekkers zijn verplicht dit document te accepteren als je een hypotheek aanvraagt met NHG (Nationale Hypotheek Garantie, de overheidsgarantie die je beschermt als je je hypotheek tijdelijk niet kunt betalen).
De verklaring werkt als een soort vertaler tussen jouw jaarcijfers en de rekenmethode die de bank gebruikt. Een bank kan niet zomaar je winst uit drie jaar optellen en delen door drie. Er zijn spelregels over welke kostenposten meegeteld worden, hoe onregelmatige inkomsten worden gewogen en wat er gebeurt als je winst sterk gegroeid of gedaald is. Die spelregels zijn vastgelegd in het protocol van het Nationaal Hypotheek Garantie-stelsel, en de IVO past die regels toe.
Niet elke hypotheekaanvraag vereist per se een IVO. Maar zodra je een hypotheek aanvraagt die valt onder NHG, is de verklaring in praktisch alle gevallen verplicht. Bij hypotheken boven de NHG-grens hangt het van de geldverstrekker af; sommige banken eisen de IVO alsnog, andere werken met een eigen beoordeling op basis van je jaarrekeningen.
De standaardmethode in een IVO is het gemiddelde van de winst uit onderneming over de laatste drie afgesloten boekjaren, waarbij het uitkomende gemiddelde nooit hoger mag zijn dan de winst van het meest recente jaar. Stel dat je de afgelopen drie jaar respectievelijk 60.000, 80.000 en 110.000 euro hebt verdiend: het gemiddelde is dan 83.333 euro, maar omdat het meest recente jaar 110.000 euro was, blijft het toetsinkomen ook daadwerkelijk 83.333 euro.
Andersom werkt het ook: als je winst is gedaald van 110.000 naar 70.000 euro, dan is het toetsinkomen maximaal 70.000 euro, ook als het driejaarsgemiddelde hoger uitkomt. Die regel is er om te voorkomen dat je een hypotheek krijgt op basis van inkomen dat je op dit moment niet meer verdient.
| Jaar | Winst | Gemiddelde | Toetsinkomen |
|---|---|---|---|
| 2022 | € 60.000 | ||
| 2023 | € 80.000 | ||
| 2024 | € 110.000 | € 83.333 | € 83.333 |
| 2022 | € 110.000 | ||
| 2023 | € 90.000 | ||
| 2024 | € 70.000 | € 90.000 | € 70.000 (begrensd) |
Naast de winstcijfers kijkt de verklaring ook naar de structuur van je onderneming. Ben je eenmanszaak of werk je via een BV (besloten vennootschap, een eigen bedrijf met rechtspersoonlijkheid)? Bij een BV is de berekening complexer, omdat je zowel naar het salaris als naar de uitkeerbare winst van de vennootschap moet kijken. Een IVO voor een BV-structuur kost dan ook meer dan voor een zzp’er met een eenmanszaak.
De kosten voor een IVO liggen op ongeveer 250 euro exclusief btw voor zzp’ers met een eenmanszaak, en ongeveer 445 euro exclusief btw voor ondernemers die via een BV werken. Die extra kosten bij een BV komen doordat er meer documenten geanalyseerd moeten worden, waaronder de jaarrekeningen van de vennootschap zelf en de relatie tussen je salaris en de winstreserves.
Je vraagt de verklaring aan bij een erkend bureau dat gecertificeerd is om IVO’s op te stellen. Je hypotheekadviseur kan je doorverwijzen naar een betrouwbare partij. Vraag hem niet zelf aan voordat je weet welke geldverstrekker je gaat kiezen; in sommige trajecten wordt de IVO pas aangevraagd nadat je weet bij welke bank je aanvraag de meeste kans heeft.
Om een IVO te laten opstellen heb je een aantal basisstukken nodig. Voor een zzp’er met een eenmanszaak gaat het in de meeste gevallen om de jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar, je inkomstenbelastingaangiften en de bijbehorende aanslagen over dezelfde periode, een prognose voor het lopende jaar, en een uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK).
Bij een BV komen daar de vennootschappelijke jaarrekeningen bij, soms aangevuld met een accountantsverklaring of samenstellingsverklaring, afhankelijk van de omvang van je bedrijf. Heb je beide nog niet op orde? Dan is het slim om hier vroeg in het hypotheektraject mee te beginnen. Een ontbrekende aanslag of een jaarrekening die nog bij de accountant ligt, kan je aanvraag weken vertragen.
De IVO is ontworpen voor ondernemers met minimaal drie jaar jaarcijfers, maar dat betekent niet dat je als beginnend ondernemer automatisch nergens terechtkunt. Een groeiend aantal geldverstrekkers accepteert hypotheekaanvragen na één jaar ondernemerschap, met name als de lening binnen de NHG-grens van 470.000 euro (2026) valt. Denk aan banken als Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank.
In die gevallen werkt de beoordeling anders dan via een standaard IVO. De bank kijkt dan naar je winst van het eerste jaar, eventueel aangevuld met inkomsten uit een vorig dienstverband. Een prognose van een accountant kan daarbij helpen om de bank inzicht te geven in de verwachte continuïteit van je inkomen.
Als je net gestart bent en al wilt oriënteren op een hypotheek, is het verstandig om een onafhankelijk adviseur te raadplegen die weet welke banken bereid zijn soepeler te kijken. De verschillen tussen geldverstrekkers zijn op dit punt groot: bij de ene bank loop je vast, bij de andere kom je prima door de beoordeling. Meer weten over hoe dat werkt voor jou als ondernemer? Op deze pagina over hypotheken voor zelfstandig ondernemers lees je hoe het traject eruitziet.
Het hypotheektraject als zzp’er of ondernemer vraagt om meer voorbereiding dan wanneer je in loondienst bent. De Kredieter begeleidt dagelijks ondernemers door dit proces en weet precies welke geldverstrekkers de gunstigste inkomensbeoordeling hanteren voor jouw situatie.
Zo helpt de Kredieter je concreet:
Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Neem contact op. Het team staat klaar voor een vrijblijvend gesprek, ook als je nog aan het begin van je oriëntatie zit.
