Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een hypotheek als ZZP’er?

Als ZZP’er heb je voor een hypotheek minimaal 3 tot 6 procent van de koopprijs aan eigen geld nodig voor de bijkomende aankoopkosten. Je hypotheek financiert maximaal 100 procent van de koopprijs zelf, maar de kosten koper, de bijkomende kosten bovenop de koopprijs, betaal je altijd uit eigen middelen. Als zelfstandige heb je ook te maken met hogere advieskosten dan iemand in loondienst, plus een extra document dat geld kost. Het loont om dit vroeg in je zoektocht goed door te rekenen.

Welke bijkomende kosten betaal je bij een hypotheek als ZZP’er?

Bij het kopen van een woning betaal je naast de koopprijs een reeks bijkomende kosten, de kosten koper. Dat zijn kosten die je niet kunt meefinancieren in je hypotheek en dus altijd uit eigen middelen komen.

De standaard kostenposten zijn notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, taxatiekosten, advieskosten voor je hypotheekadviseur en eventueel de NHG-borgtochtprovisie. Die borgtochtprovisie is een eenmalige vergoeding van 0,4 procent van het hypotheekbedrag die je betaalt voor de Nationale Hypotheek Garantie, een overheidsgarantie die je beschermt als je de hypotheek niet meer kunt betalen door ontslag, arbeidsongeschiktheid of een scheiding.

Als ZZP’er heb je bovenop die standaard kosten ook een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Dat is een officieel document van een erkend bureau dat jouw inkomen als zelfstandige onderbouwt voor de geldverstrekker. Voor een eenmanszaak kost dit circa 250 euro exclusief btw.

De advieskosten liggen voor zelfstandigen ook hoger dan voor mensen in loondienst, omdat je dossier complexer is. Een adviseur moet je jaarcijfers doorrekenen, de inkomensberekening per bank vergelijken en een maatwerkconclusie trekken. Voor een eerste woning als ZZP’er start het tarief doorgaans vanaf 3.950 euro.

Hoe hoog zijn de kosten koper in de praktijk? Een rekenvoorbeeld

Om het inzichtelijk te maken: stel je bent 36 jaar en je koopt voor het eerst een woning van 400.000 euro. Je betaalt 2 procent overdrachtsbelasting, want de startersvrijstelling (0 procent overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot en met 34 jaar) geldt niet voor jou. Dan ziet je kostenplaatje er zo uit:

Zonder aankoopmakelaar kom je uit op circa 16.000 euro aan bijkomende kosten, zo’n 4 procent van de koopprijs. Zet je ook een aankoopmakelaar in, dan ben je al snel boven de 18.000 euro. Dat bedrag heb je volledig nodig uit eigen spaargeld; het valt buiten je hypotheek.

Kun je als ZZP’er ook 100 procent van de koopprijs financieren?

Ja, dat kan, mits je inkomen het toelaat. Er is geen aparte regel die zelfstandigen benadeelt op het punt van het maximale hypotheekbedrag. De grens voor iedereen is 100 procent van de getaxeerde waarde van de woning.

Waar het als ZZP’er weleens schuurt, is bij de inkomenstoets. Geldverstrekkers berekenen jouw toetsinkomen, het inkomen dat meetelt voor je maximale hypotheek, als het gemiddelde van je winst over de afgelopen drie jaar. Daarboven geldt een extra rem: dat gemiddelde mag nooit hoger zijn dan de winst van het meest recente jaar. Een sterk laatste jaar helpt dus, maar eerdere jaren met lager inkomen wegen altijd mee.

Wat veel ZZP’ers niet weten, is dat banken dit heel verschillend berekenen. Sommige hanteren een simpel gemiddelde; andere wegen recentere jaren zwaarder mee, wat bij een stijgende inkomstenlijn fors meer oplevert. Meer over hoe geldverstrekkers jouw ZZP-inkomen beoordelen lees je op de pagina over hypotheken voor zelfstandig ondernemers.

Als je de woning wilt verduurzamen, kun je zelfs tot 106 procent van de koopprijs lenen. Het extra bedrag moet dan wel volledig worden gebruikt voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting als ZZP’er?

Voor de overdrachtsbelasting maakt het niet uit of je ZZP’er bent of in loondienst. Het tarief is voor iedereen gelijk: 2 procent van de koopprijs als je geen recht hebt op de startersvrijstelling.

Die startersvrijstelling is beschikbaar voor kopers tussen 18 en 34 jaar die de woning zelf gaan bewonen en de vrijstelling nog nooit eerder hebben gebruikt. Koop je voor minder dan 555.000 euro, dan betaal je 0 procent overdrachtsbelasting, een besparing van tot circa 11.000 euro. Zit je ook maar één euro boven die grens, dan geldt de vrijstelling in het geheel niet. Het is een alles-of-niets-grens, zonder gedeeltelijke toepassing.

Ben je als ZZP’er 35 jaar of ouder? Dan betaal je altijd 2 procent. Voor een woning van 400.000 euro is dat 8.000 euro, en dat bedrag is niet fiscaal aftrekbaar.

Welke aankoopkosten mag je aftrekken van de belasting?

Veel kopers laten belastingvoordeel liggen doordat ze niet weten welke aankoopkosten aftrekbaar zijn. In het jaar van aankoop mag je een deel van de kosten koper aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting, wat in de praktijk een terugbetaling van een paar honderd tot een paar duizend euro kan opleveren.

Fiscaal aftrekbaar zijn: de taxatiekosten, de notariskosten voor de hypotheekakte (let op: de notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar), de advieskosten van je hypotheekadviseur, de NHG-borgtochtprovisie en de kosten van de Inkomensverklaring Ondernemer. Voorwaarde is wel dat je deze kosten zelf hebt betaald en ze niet hebt meegefinancierd in de hypotheek.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting en de kosten van je aankoopmakelaar. Die vallen onder de aanschaf van de woning zelf en worden fiscaal anders behandeld.

Als ZZP’er combineer je de hypotheekaftrek met je ondernemingsaangifte. Die zijn van elkaar gescheiden: de hypotheekkosten voor je eigen woning vallen altijd in Box 1, los van je winst uit onderneming. Wil je weten hoe je dit optimaal inricht, dan kunnen de adviseurs in ons team je daarin stap voor stap begeleiden.

Wat de Kredieter doet voor ZZP’ers bij het bepalen van eigen geld

Stel, je bent freelance consultant, 34 jaar oud, en je hebt drie jaar jaarcijfers met een duidelijk stijgende lijn. Je hebt je oog laten vallen op een woning van 420.000 euro en je hebt 22.000 euro gespaard. Genoeg? Dan beginnen we bij de Kredieter met een concrete doorrekening: hoeveel kun je lenen op basis van jouw jaarcijfers, welke geldverstrekker weegt een groeiend inkomen gunstig mee, en hoeveel houd je na de kosten koper over als financiële buffer voor onverwachte uitgaven.

We vergelijken meerdere banken naast elkaar, omdat de manier waarop ze ZZP-inkomen berekenen sterk verschilt. Dezelfde jaarcijfers kunnen bij de ene bank leiden tot een hypotheek die tienduizenden euro’s hoger uitvalt dan bij de andere. We begeleiden ook het aanvragen van je Inkomensverklaring Ondernemer en zorgen dat je dossier compleet en sterk staat voordat je begint te bieden.