Hypotheek afsluiten als ZZP’er in je eerste jaar: wat zijn je opties?

Je kunt als beginnende ZZP’er soms al na één jaar zelfstandig werken een hypotheek afsluiten, ook al is drie jaar de meest gangbare eis. Een groeiend aantal geldverstrekkers kijkt inmiddels verder dan het klassieke vereiste van drie volledige boekjaren, zeker als je hypotheek binnen de NHG-grens van 470.000 euro valt. Of het voor jou haalbaar is, hangt sterk af van welke bank je benadert en hoe jouw inkomenssituatie eruitziet.

Wat veranderde er voor ZZP’ers met maar één jaar aan cijfers?

Lange tijd was de vuistregel simpel: drie jaar zelfstandig, drie jaar jaarcijfers, dan pas een hypotheek. Dat was een harde drempel die veel starters in de weg zat, ook als ze een stabiel inkomen verdienden en prima konden aflossen. De afgelopen jaren is dat beeld verschoven.

Inmiddels accepteert ongeveer tweederde van de Nederlandse geldverstrekkers een hypotheekaanvraag van ZZP’ers met slechts twaalf maanden aan ondernemershistorie, mits de hypotheek valt binnen de NHG-grens. Banken als Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank doen hieraan mee. Dat is een concrete, significante verbreding van de mogelijkheden.

Belangrijk detail: de meeste van deze banken staan dit alleen toe in combinatie met NHG, de Nationale Hypotheek Garantie. NHG is een overheidsgeborgde vangnetregeling die de geldverstrekker beschermt als jij door omstandigheden zoals werkloosheid of arbeidsongeschiktheid de hypotheek niet meer kunt betalen. Dat lagere risico is voor banken de reden om soepeler te zijn over jouw korte ondernemershistorie.

Hoe berekent een bank jouw inkomen als je nog maar één jaar actief bent?

Het inkomen dat een bank gebruikt om jouw maximale hypotheek te berekenen, heet het toetsinkomen. Voor ZZP’ers is dat niet je omzet, maar je winst uit onderneming, dus wat overblijft na zakelijke kosten.

Normaal gesproken nemen banken het gemiddelde van de afgelopen drie jaar winst, met als extra regel dat het berekende gemiddelde nooit hoger mag zijn dan het meest recente jaar. Bij één jaar aan cijfers is er maar één meetpunt. Banken lossen dat op door alleen naar dat ene jaar te kijken, soms aangevuld met eerdere jaren als je daarvoor in loondienst werkte. Dat vroegere loondienstinkomen kan in sommige gevallen worden meegewogen, wat je toetsinkomen flink kan verhogen.

Wat dit in de praktijk betekent, is dat de uitkomst sterk verschilt per geldverstrekker. Bank A hanteert een striktere formule, bank B weegt groeipotentieel mee of combineert dienstverbandinkomen ruimhartiger. Voor precies dezelfde ZZP’er met precies dezelfde cijfers kan de maximale hypotheek bij verschillende banken tienduizenden euro’s uiteen liggen.

Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek na één jaar ZZP?

De documentatielijst voor een ZZP’er met één jaar aan cijfers is korter dan bij drie jaar, maar niet minder precies. Je hebt in elk geval nodig:

De jaarcijfers van het afgelopen boekjaar, opgesteld door een accountant of boekhouder. Een Inkomensverklaring Ondernemer, een officieel document dat je inkomen bevestigt vanuit een gecertificeerd bureau. Dit kost voor ZZP’ers ongeveer 250 euro exclusief btw. Je IB-aangifte en de bijbehorende aanslag van de Belastingdienst. Een prognose voor het lopende jaar, die laat zien dat de omzet en winst op peil blijven of groeien. Je KvK-inschrijving als bewijs dat je onderneming officieel geregistreerd staat. Als je daarvoor in loondienst werkte: loonstroken en een werkgeversverklaring van je vorige werkgever.

Heb je ook salarisinkomen naast je ZZP-werk? Dat kan meegewogen worden en vergroot in veel gevallen je leencapaciteit aanzienlijk. Dit gemengde inkomen, een combinatie van ondernemerswinst en loon, wordt door de meeste geldverstrekkers erkend.

Wat kost een hypotheek afsluiten als ZZP’er in je eerste jaar?

Naast de hypotheekrente zelf zijn er eenmalige kosten waar je rekening mee moet houden. Een goed overzicht:

Let op de aftrekbaarheid: advieskosten, taxatie, de hypotheekakte en NHG-kosten zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar van aankoop. Overdrachtsbelasting en eventuele makelaarskosten zijn dat niet. Als je als starter tussen de 18 en 34 jaar bent en de koopprijs is maximaal 555.000 euro, dan betaal je 0 procent overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Die besparing loopt op tot ruim 11.000 euro.

Kun je ook zonder NHG een hypotheek krijgen in je eerste jaar?

Dat is in theorie mogelijk, maar in de praktijk een stuk lastiger. De meeste geldverstrekkers die hypotheken verlenen aan ZZP’ers met één jaar aan cijfers, doen dat specifiek binnen de NHG-grens van 470.000 euro. Daarboven is het aantal banken dat bereid is mee te werken klein, en de voorwaarden zijn doorgaans strikter.

Bovendien heeft NHG naast toegankelijkheid ook een financieel voordeel: je betaalt een lagere rente. Geldverstrekkers rekenen een renteopslag voor risico, en omdat NHG dat risico voor een deel afdekt, profiteer je van gunstigere tarieven. Op een hypotheek van vier ton kan dat over de looptijd duizenden euro’s schelen.

Heb je een koopwoning op het oog boven de NHG-grens? Dan is het verstandig om je opties bij meerdere geldverstrekkers te vergelijken voordat je een bod uitbrengt. De verschillen in hoe banken omgaan met kortlopende ondernemershistorie zijn boven die grens groter en minder transparant.

Wat als je inkomen in het eerste jaar flink varieerde?

Variabel inkomen is voor veel ZZP’ers de realiteit, zeker in het eerste jaar. Je werft klanten, bouwt een naam op, en de omzet schommelt. Dat is begrijpelijk, maar het is een punt waar geldverstrekkers kritisch naar kijken.

Wat telt is de nettowinst over het jaar, niet de maanden waarop je het goed deed. Een bank kijkt naar het jaargemiddelde. Hadden jij sterke maanden afgewisseld met zwakkere periodes, dan middelt dat uit. Wat minder gunstig werkt, is als het tweede halfjaar structureel slechter was dan het eerste. Dat kan voor sommige banken een signaal zijn dat de inkomstenstroom daalt.

Een prognose voor het lopende jaar helpt dan om dat beeld bij te sturen. Als je kunt aantonen dat opdrachten in de pijplijn zitten, contracten zijn verlengd of omzet groeit, nemen sommige geldverstrekkers dat mee in hun beoordeling.

Hoe de Kredieter ZZP-starters helpt bij het afsluiten van een hypotheek in het eerste jaar

Als je net een jaar zelfstandig werkt en een hypotheek wil afsluiten, is de keuze van geldverstrekker misschien wel de belangrijkste beslissing in het hele traject. De Kredieter vergelijkt alle circa veertig geldverstrekkers in Nederland en kent de inkomensberekeningsmethodes van elke bank. Voor ZZP’ers maakt dat een concreet verschil, omdat de maximale hypotheek bij de ene bank tienduizenden euro’s hoger kan uitvallen dan bij de andere met precies dezelfde jaarcijfers.

Wat de Kredieter voor jou doet:

• Jouw toetsinkomen berekenen op basis van de methode van meerdere geldverstrekkers, zodat je weet bij welke bank je het meeste kunt lenen.
• De volledige documentatie checken voordat je een aanvraag doet, inclusief de Inkomensverklaring Ondernemer en je prognose.
• Beoordelen of NHG voor jou de beste route is en welke voordelen dat qua rente oplevert.
• Je begeleiden van eerste oriëntatie tot aan het tekenen bij de notaris, ook als je situatie complexer is door gemengd inkomen of variabele winst.
• Snel schakelen als je al een woning op het oog hebt en snel duidelijkheid nodig hebt over wat mogelijk is.

Adviseurs kennen de markt voor ondernemershypotheken door en door en werken dagelijks met ZZP-dossiers. Neem contact op voor een vrijblijvend eerste gesprek.