Laat het ons even uitleggen, want in de praktijk blijkt je maximale hypotheek flexibeler te zijn dan je misschien denkt – slim met de toetsrente rekening houden kan wel tienduizenden euro’s schelen. Juist op een krappe woningmarkt kan dat het verschil betekenen tussen nét buiten de markt vallen of wél die droomwoning kopen.
Bij het berekenen van je maximale hypotheek kijken banken voornamelijk naar:
Bij de meeste starters wordt uitgegaan van een looptijd van dertig jaar. Met bovenstaande gegevens kan de bank inschatten welke maandlasten jij gedurende dertig jaar kunt betalen, en dus hoeveel geld je maximaal kunt lenen. In dit artikel hebben we het over de derde en vierde factor – de hypotheekrente en de regels voor verantwoord lenen – en hoe je die in je voordeel kunt gebruiken.
Wat veel mensen niet weten is dat de bank niet altijd rekent met de daadwerkelijke hypotheekrente. Kies jij voor een hypotheek met een variabele rente of voor een rentevastperiode korter dan tien jaar, dan moet de bank rekenen met een toetsrente. Die toetsrente ligt hoger dan de werkelijke rente, bijvoorbeeld op 5 procent als de werkelijk rente maar 3,8 procent is.
De reden hiervoor is simpel: de bank wil voorkomen dat je in de financiële problemen komt als de rente stijgt. Bij een variabele rente of korte rentevastperiode kunnen je maandlasten immers relatief snel veranderen. De toetsrente vormt een soort veiligheidsmarge. Maar die veiligheidsmarge zorgt er wel voor dat je maximale hypotheek lager uitvalt, omdat de bank uitgaat van hogere maandlasten.
Wat doe je daaraan?
Kies je voor een rentevastperiode van tien jaar of langer, dan rekent de bank met de werkelijke rente in plaats van de toetsrente. Gaan we uit van bovenstaand voorbeeld, dan bedraagt de leencapaciteit bij tweeverdieners met inkomens van € 85.000 en € 65.000 bruto per jaar ongeveer:
In de praktijk kan het verschil in maximale hypotheek dus oplopen tot tienduizenden euro’s. En op de huidige woningmarkt zou die extra leencapaciteit zomaar eens het verschil kunnen uitmaken tussen wel of geen bod uitbrengen.
Er bestaat ook nog een andere, minder bekende manier om invloed uit te oefenen op de toetsrente: door het splitsen van de hypotheek in meerdere leningdelen. Elk deel van de lening krijgt zijn eigen rentevastperiode. Eén deel zet je bijvoorbeeld voor minimaal tien jaar vast, terwijl je voor het andere deel een kortere rentevastperiode kiest. In zo’n geval werkt de bank met een gewogen gemiddelde als rentepercentage. En daar kun je slim op inspelen.
Banken werken namelijk met financieringstabellen van het Nibud, die bepalen welk percentage van je inkomen naar woonlasten mag gaan. Bij een hogere rente mag doorgaans een hoger percentage van je inkomen naar woonlasten gaan, omdat de tabellen ook rekening houden met bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek.
Maar die financieringstabellen werken niet met exacte rentepercentages zoals 3,82 of 3,91 procent, maar met categorieën, bijvoorbeeld: 3,5 tot 4,0 procent. Komt je rente net boven zo’n grens uit, dan val je ineens in een nieuwe categorie. Daardoor mag volgens de tabel een iets groter deel van je inkomen naar woonlasten gaan. En dat betekent een hogere hypotheek.
Met een gesplitste lening kan je er bijvoorbeeld voor zorgen dat het gewogen gemiddelde op 4,01 procent uitkomt in plaats van op 3,99 procent. Door slim te structuren kan dit extra leenruimte opleveren.
Dit soort strategieën voor meer leencapaciteit moeten uiteraard wel altijd zorgvuldig worden doorgerekend. Het gaat namelijk niet alleen om je maximale hypotheek, maar ook om risico’s en toekomstige maandlasten.
De financieel adviseurs van de Kredieter kijken niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen, maar vooral naar hoe je hypotheek het slimst kan worden ingericht. Zo kun je wellicht de woningmarkt op met een paar tienduizenden euro’s aan extra leenruimte, maar in elk geval met een goed beeld van je financiële situatie – nu en in de toekomst.
