Als zelfstandige heb je voor een hypotheek meestal jaarcijfers nodig, maar de Inkomensverklaring Ondernemer is in een aantal situaties een volwaardig alternatief. Dit document, opgesteld door een erkend bureau, vertaalt jouw inkomenssituatie naar een getal dat de bank begrijpt en accepteert. Vooral als je nog niet drie jaar zelfstandig bent of als de bankrekening op korte termijn in orde moet zijn, is het slim om te weten hoe dit precies werkt.
De Inkomensverklaring Ondernemer is een officieel document dat wordt opgesteld door een erkend inkomensbureau. Het bureau analyseert jouw financiële situatie als zelfstandige en geeft een verklaring af van je inkomen, die banken gebruiken bij de hypotheekaanvraag. Dat is anders dan jaarcijfers, die door jou of je boekhouder worden opgesteld en betrekking hebben op afgesloten boekjaren.
De verklaring is geen alternatief voor elk type hypotheek. Banken die ermee werken, doen dat doorgaans in het kader van NHG-hypotheken, de Nationale Hypotheek Garantie, waarbij een onafhankelijke toetsing van het inkomen onderdeel is van de acceptatievoorwaarden. Buiten NHG zijn er banken die de verklaring ook accepteren, maar dat verschilt sterk per geldverstrekker.
De kosten voor de verklaring liggen rond de 250 euro exclusief btw voor een eenmanszaak. Heb je een BV, dan betaal je meer, rond de 445 euro, omdat de analyse van een besloten vennootschap bewerkelijker is.
De meest voorkomende situatie is dat je nog geen drie volledige boekjaren kunt laten zien. Banken hanteren van oudsher drie jaar aan jaarcijfers als standaard, maar inmiddels accepteren steeds meer geldverstrekkers een aanvraag na slechts één jaar zelfstandigheid, mits de hypotheek onder de NHG-grens valt. In dat geval vervangt of vult de Inkomensverklaring de ontbrekende jaarcijfers aan.
Een ander scenario is dat je jaarcijfers er op papier minder aantrekkelijk uitzien dan jouw werkelijke financiële situatie. Stel dat je het afgelopen jaar fors bent gegroeid maar dat je eerdere jaren dat beeld vertroebelen. De Inkomensverklaring kijkt naar het actuele inkomen en de verwachte continuïteit, wat in sommige gevallen een realistischer beeld geeft.
Let op: de verklaring vervangt de belastingaangifte en het IB-overzicht van de Belastingdienst niet. Je hebt die stukken nog steeds nodig naast de verklaring. Het gaat om een aanvulling op het dossier, niet om een vervanging van het hele papierwerk.
Niet alle geldverstrekkers werken ermee op dezelfde manier. Bij hypotheken met NHG is de verklaring het breedst geaccepteerd, en banken als Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank accepteren aanvragen van zzp’ers met één jaar zelfstandigheid. Daarmee is dit in de NHG-categorie al een ingeburgerde route.
Buiten NHG is het beeld grilliger. Sommige banken hanteren de verklaring als volwaardig bewijsstuk, andere behandelen het als ondersteunend document en vragen alsnog om jaarcijfers. Het is daarom geen kwestie van “ik heb de verklaring, dus het is klaar.” De route via welke bank het best werkt met jouw specifieke documentatie, hangt sterk af van hoe jouw inkomen eruitziet en hoe lang je al zelfstandig bent. Dat maakt onafhankelijk advies bij een zzp-hypotheek extra waardevol, zeker als je boven de NHG-grens wilt kopen.
Een overzicht van de situaties:
| Situatie | Jaarcijfers nodig? | Inkomensverklaring volstaat? |
|---|---|---|
| Minder dan 1 jaar zelfstandig | Nee (niet voldoende) | Nee, te kort |
| 1 jaar zelfstandig, hypotheek met NHG | Aangifte wel nodig | Ja, bij veel banken |
| 1 jaar zelfstandig, zonder NHG | Aangifte wel nodig | Afhankelijk van bank |
| 2-3 jaar zelfstandig | Aangifte + cijfers nodig | Aanvullend, niet vervangend |
| 3+ jaar zelfstandig | Ja, standaard | Verplicht bij NHG-aanvraag |
Banken berekenen het toetsinkomen, het inkomen waarop de maximale hypotheek wordt gebaseerd, bij een standaard driejaarsgemiddelde doorgaans als het gemiddelde van de winst over de afgelopen drie jaar, met een cap op het meest recente jaar. Dat laatste is een belangrijk detail: het gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan wat je het laatste jaar verdiend hebt.
Bij een Inkomensverklaring werkt het iets anders. Het erkend bureau dat de verklaring opstelt, kijkt naar de huidige inkomensstroom en de verwachte continuïteit van de onderneming. Als je pas één jaar bezig bent, is er geen driejaarsgemiddelde te berekenen. De bank neemt dan het inkomen uit de verklaring over, en de acceptatiecriteria bepalen of dat toereikend is voor het gewenste leenbedrag.
Wat je in de praktijk ziet, is dat groei wél zichtbaar kan worden via de verklaring, terwijl een simpel driejaarsgemiddelde dat grotendeels wegmiddelt. Stel dat je als IT-freelancer in jaar één 70.000 euro verdiende en nu, na anderhalf jaar, op 110.000 euro zit. Een standaard berekening zou dat tweede getal zwaar aftoppen. Een bureau dat de groeicurve inzichtelijk maakt, geeft de bank een vollediger beeld.
De verklaring is een onderdeel van een completer hypotheekdossier, geen op zichzelf staand document. Wat je standaard ook nodig hebt: de belastingaangifte en de definitieve aanslagen van de Belastingdienst (minimaal één jaar, bij voorkeur meer), een actueel KvK-uittreksel, een prognose van de omzet en winst voor het lopende jaar, en bankafschriften waaruit je eigen vermogen blijkt.
Voor een BV-structuur komt daar een laag bij. De bank kijkt dan niet alleen naar jouw DGA-salaris, maar ook naar de winst in de BV, de dividendhistorie en de balans. De Inkomensverklaring voor een BV is bewerkelijker en duurder, maar ook informatiever voor de bank, omdat het de totale financiële positie van zowel jou als de onderneming in kaart brengt.
Een dossier dat alle stukken compleet en geordend bevat, verkort de doorlooptijd aanzienlijk. Banken die een NHG-hypotheek voor een startende zzp’er beoordelen, zijn gewend aan dit type aanvraag, maar onvolledige dossiers leiden tot vertraging of afwijzing. Zie de informatie over zzp-hypotheken voor een overzicht van wat er doorgaans wordt gevraagd.
Is de Inkomensverklaring Ondernemer verplicht voor een NHG-hypotheek als zzp’er?
Bij de meeste banken die NHG-hypotheken verstrekken aan zzp’ers met één jaar zelfstandigheid, is de verklaring inderdaad een verplicht onderdeel van het dossier. Zonder deze verklaring accepteren zij de aanvraag doorgaans niet.
Wat kost de Inkomensverklaring Ondernemer?
Voor een eenmanszaak liggen de kosten rond de 250 euro exclusief btw. Ben je directeur-grootaandeelhouder van een BV, dan betaal je doorgaans rond de 445 euro, omdat de analyse uitgebreider is.
Kan ik met één jaar jaarcijfers én een Inkomensverklaring meer lenen?
Niet automatisch. Het maximale toetsinkomen wordt bepaald door de methode die de bank hanteert. Een Inkomensverklaring geeft de bank meer context over je actuele situatie, maar vervangt de rekenregel niet. In sommige gevallen kan een gunstiger beeld ontstaan, maar dat hangt af van bank en situatie.
Welke adviseur helpt mij met de Inkomensverklaring en de keuze van de juiste bank?
Een onafhankelijk hypotheekadviseur met ervaring in zzp-dossiers kan vergelijken welke bank het beste aansluit bij jouw inkomensprofiel en documentatie. Bekijk het team van adviseurs voor een indruk van de expertise.
Wil je weten of jouw situatie kansrijk is en welke documenten je nodig hebt? Neem contact op.
