Ja, een hypotheek is mogelijk als je 57 of ouder bent, maar de lat ligt anders dan je misschien verwacht. Vanaf je 57e kijkt de bank niet alleen naar wat je nu verdient, maar ook naar wat je straks overhoudt als je stopt met werken. Heb je geen pensioenopbouw, dan is AOW vrijwel het enige inkomen dat telt na je pensioenleeftijd, en op basis daarvan kun je doorgaans maar een fractie lenen van wat je nu financieel aankan.
De Gedragscode Hypothecaire Financieringen verplicht geldverstrekkers om te toetsen of je de hypotheeklasten ook kunt dragen als je met pensioen gaat. Voor dat toekomstige inkomen kijken ze tien jaar vooruit. Ben je 57 of ouder, dan valt je verwachte pensioenleeftijd (67 jaar) dus binnen de looptijd van de meeste hypotheken, en moet de bank rekening houden met wat je dan gaat verdienen.
Dit klinkt logisch, maar het heeft grote gevolgen als je geen pensioenopbouw hebt. De bank kan dan alleen AOW meenemen als toekomstig inkomen. De volledige AOW bedraagt in 2026 voor een alleenstaande ongeveer 16.000 euro bruto per jaar; voor een stel iets meer. Op dat inkomensniveau is het maximaal te lenen bedrag voor de meeste mensen erg laag.
Het gaat de bank uitdrukkelijk niet om je vermogen. Je spaargeld, overwaarde, beleggingen of de waarde van je bedrijf tellen niet mee in de toetsing. Dat is precies wat deze situatie zo onverwacht maakt voor mensen met een hoog inkomen en een stevige vermogenspositie.
Onder de 57 kan een hypotheekadviseur de pensioentoets buiten de acceptatiebeoordeling laten. Tot die leeftijd wordt er gerekend met je huidige inkomen over de volledige hypotheekperiode. Dat geeft ruimte. Zodra je 57 bent, geldt die mogelijkheid niet meer en moet de bank beide inkomens toetsen: je huidige inkomen én je verwachte inkomen na pensioen. Het laagste van de twee bepaalt dan hoeveel je kunt lenen.
In de praktijk betekent dit dat iemand die vlak voor zijn 57e verjaardag staat, aanzienlijk meer leenruimte heeft dan iemand die net 57 is geworden, ook al zijn de inkomens identiek. Adviseurs noemen 55 en 56 jaar daarom soms de laatste kans om nog soepel te kunnen lenen als er geen pensioenopbouw is. Schiet je dat moment voorbij, dan wordt het vraagstuk een stuk complexer.
Dit is de situatie die in de praktijk het meest wringt. Neem een ondernemer van 59 jaar met een bedrijfswinst van 1,3 miljoen euro per jaar. Op basis van zijn huidige inkomen zou hij ruim kunnen lenen. Maar zonder pensioenopbouw heeft hij na zijn 67e alleen AOW, en op dat inkomen financiert de bank geen hypotheek van 1,2 miljoen.
De enige route die in zo’n uitzonderlijk geval kan werken, is een constructie waarbij de volledige hypotheekschuld vóór de pensioendatum is afgelost. Als er zeven jaar zijn tot pensioen, moet 1,2 miljoen in die zeven jaar volledig worden terugbetaald. De maandlast, rente en aflossing samen, loopt in zo’n geval op tot een niveau dat alleen haalbaar is als het inkomen gedurende die hele periode stabiel en zeer hoog blijft. Dit is een maatwerkoplossing voor een uitzonderlijke situatie, geen route die breed toepasbaar is.
Belangrijk om te begrijpen: ditzelfde geval laat ook zien hoe rigide de systematiek is. Want een jaar nadat deze constructie was opgezet, ontving de ondernemer in kwestie een bod van meer dan 10 miljoen op zijn bedrijf. Iemand die dat vermogen op zak heeft, zou elke hypotheek uit zijn spaargeld kunnen aflossen, maar de bank keek op het moment van acceptatie uitsluitend naar inkomen, niet naar wat er verder op de balans stond.
De mogelijkheden hangen sterk af van de hoogte van je inkomen en hoeveel jaar je nog werkt. Hieronder de drie meest voorkomende routes en de voorwaarden waaronder ze werken:
| Route | Vereiste | Risico |
|---|---|---|
| Volledig aflossen vóór pensioen | Zeer hoog inkomen, korte looptijd | Hoge maandlast, geen buffer bij inkomensdaling |
| Lagere hypotheeksom | Eigen vermogen inbrengen | Minder leenruimte, afhankelijk van beschikbaar kapitaal |
| Aankoop uitstellen of kleinere woning | Meer pensioeninkomen opbouwen | Tijdverlies, markt kan wijzigen |
De meest voor de hand liggende aanpak, als het inkomen het toelaat, is om het te lenen bedrag zo laag mogelijk te houden. Eigen vermogen inbrengen om de schuld te verlagen geeft meer speelruimte binnen de acceptatiecriteria. Dat klinkt als een open deur, maar veel mensen in deze leeftijdscategorie hebben juist opgebouwde overwaarde of spaargeld beschikbaar en vergeten dat ze dit kunnen inzetten om de financieringssom omlaag te brengen.
Wat lang niet altijd lukt: een oplossing vinden als het inkomen na pensioen simpelweg te laag is en de hypotheekschuld niet voor de pensioendatum kan worden afgelost. Een adviseur die eerlijk is, vertelt je dan ook direct dat het niet gaat. Dat is geen prettig gesprek, maar het is beter dan maanden aan een aanvraag werken die uiteindelijk wordt afgewezen.
Eerlijk gezegd is die kans kleiner naarmate je ouder bent en minder pensioeninkomen hebt opgebouwd. Een 60-jarige zonder enig pensioeninkomen, alleen AOW in zicht, heeft in veel gevallen geen haalbare route naar een substantiële hypotheek. Niet omdat de bank je niet vertrouwt, maar omdat de rekenregels nu eenmaal inkomensgebaseerd zijn en er simpelweg geen inkomen is om op te toetsen na pensioen.
Dat voelt soms oneerlijk. Iemand die het financieel uitstekend redt en desnoods kleiner gaat wonen als het tegenzit, wordt toch geweigerd. De regelgeving biedt weinig ruimte voor maatwerk op dit punt. Geldverstrekkers houden zich aan de gedragscode, en uitzonderingen worden zelden gemaakt.
De vraag die een adviseur op dit punt moet stellen, is of er manieren zijn om het pensioeninkomen realistisch te verhogen vóór de hypotheekaanvraag. Dat kan via een lijfrente, een pensioenstorting of een andere opbouwvorm. Hoe meer aantoonbaar pensioeninkomen je hebt, hoe groter de leenruimte na je 67e wordt, en hoe meer de bank bereid is om nu te financieren.
Stel, je bent 58 jaar, zelfstandig ondernemer met een goed inkomen, en je wilt doorstromen naar een grotere woning of je huidige hypotheek aanpassen. Je hebt overwaarde en spaargeld, maar nauwelijks pensioen opgebouwd. Dan is dit precies het type dossier waar je niet met één bank moet gaan praten, maar met een adviseur die alle geldverstrekkers kent en weet welke het meest soepel omgaan met deze leeftijdscategorie.
De Kredieter heeft ruime ervaring met complexe dossiers van ondernemers en kopers in de hogere leeftijdsgroepen. Niet elk geval heeft een oplossing, en de adviseurs vertellen je dat ook eerlijk als er geen haalbare route is. Maar wanneer er een weg is, ook als die smal is, weten ze die te vinden.
Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Neem contact op.
