NHG voor zzp’ers en starters: wat zijn de eisen?

Je kunt als zzp’er of starter in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheek Garantie, maar de eisen zijn strenger dan voor iemand met een vast dienstverband en een ruim inkomen. Toch is NHG voor beide groepen goed haalbaar als je weet waar je aan moet voldoen. Het loont zeker de moeite om het na te gaan, want NHG scheelt je niet alleen geld op je maandlasten, het biedt ook een vangnet als het financieel tegenzit.

Wat is NHG en waarom is het interessant voor zzp’ers en starters?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een borgstelling van het Waarborgfonds Eigen Woningen. In gewone taal: als jij je hypotheek niet meer kunt betalen door ontslag, arbeidsongeschiktheid of een scheiding, en je huis moet met verlies verkopen, dan dekt NHG het resterende tekort. Je blijft dan niet met een restschuld zitten.

Dat klinkt al aantrekkelijk, maar er is nog een ander voordeel dat direct merkbaar is: geldverstrekkers rekenen een lagere rente op NHG-hypotheken. Dat kan oplopen tot enkele tienden van een procentpunt, wat over een looptijd van twintig of dertig jaar duizenden euro’s scheelt. Voor starters met een krap eigen vermogen en zzp’ers met een wisselend inkomen is dat verschil extra waardevol.

In 2026 geldt de NHG-grens tot een koopprijs van 470.000 euro. Koop je een woning met energiebesparende maatregelen, dan loopt die grens op tot 498.200 euro. Daarboven val je buiten de NHG-regeling, ongeacht je inkomen.

Welke eisen gelden voor starters bij een NHG-hypotheek?

Voor starters zijn de basisvereisten goed te overzien. De koopprijs mag niet hoger zijn dan 470.000 euro, je moet de woning zelf gaan bewonen en de hypotheek moet voldoen aan de NIBUD-leennormen voor verantwoord lenen. Dat laatste is het punt waar het in de praktijk nog weleens mis gaat: je kunt je misschien een mooi huis veroorloven, maar als je hypotheeksom de NIBUD-norm voor jouw inkomen overschrijdt, komt NHG er niet aan te pas.

Wat veel starters niet weten, is dat de koopprijs bepalend is voor de NHG-grens, niet de taxatiewaarde. Als je boven vraagprijs biedt maar de koopsom blijft onder de 470.000 euro, kom je gewoon in aanmerking. Betaal je meer dan de grens, dan vervalt het recht op NHG volledig. Er is geen gedeeltelijke regeling: het is alles of niets.

Starters combineren NHG vaak met de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting. Die vrijstelling geldt in 2026 voor kopers tussen 18 en 34 jaar bij een koopprijs tot 555.000 euro. Zo betaal je dus niet alleen minder rente via NHG, maar ook geen overdrachtsbelasting van 2 procent. Dat zijn twee voordelen die je tegelijk kunt benutten bij woningen onder de 470.000 euro.

Hoe werkt NHG voor zzp’ers, en waar zit de complicatie?

Als zzp’er heb je in principe dezelfde toegang tot NHG als iemand in loondienst, maar de inkomensvaststelling werkt anders. Geldverstrekkers berekenen je toetsinkomen, het inkomen dat meetelt voor de maximale hypotheek, als het gemiddelde van je winst over de afgelopen drie jaar, met een plafond op het meest recente jaar. Je gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan wat je het laatste jaar verdiende.

Stel: je had drie jaar winst van 60.000, 75.000 en 90.000 euro. Het gemiddelde is 75.000 euro, en het meest recente jaar is 90.000 euro. In dit geval geldt het gemiddelde van 75.000 euro als toetsinkomen. Maar had je afgelopen jaar 70.000 euro verdiend, dan geldt dat lagere bedrag als plafond, ook al lag je gemiddelde hoger. Dat principe werkt dus altijd in je nadeel als het laatste jaar een dip liet zien.

Wil je als zzp’er via NHG lenen, dan heb je bijna altijd een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Dat is een document van een erkend bureau dat jouw inkomen bevestigt op basis van je jaarcijfers en belastingaangiften. De kosten hiervan liggen rond de 250 euro voor een eenmanszaak. Dit document is bij de meeste NHG-aanvragen voor ondernemers verplicht.

Kun je als zzp’er al na één jaar een NHG-hypotheek krijgen?

Tot een paar jaar geleden was het antwoord op deze vraag nagenoeg altijd nee. Inmiddels accepteren steeds meer geldverstrekkers zzp’ers die pas één jaar zelfstandig zijn, ook voor NHG-hypotheken. Banken als Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos, ABN AMRO en Lloyds Bank doen dit al. Dat is ruwweg twee derde van de actieve hypotheekverstrekkers op de NHG-markt.

De voorwaarde is dan wel dat je inkomen in dat ene jaar voldoende aannemelijk kunt maken, én dat de lening binnen de NHG-grens valt. Eerdere jaren als werknemer in loondienst, in hetzelfde of een aanverwant vakgebied, tellen mee in de beoordeling. Dat geeft banken meer vertrouwen in de continuïteit van je inkomen.

Heb je kortere tijd geleden je onderneming gestart maar daarvoor jaren in loondienst gewerkt als bijvoorbeeld IT-consultant of grafisch ontwerper, dan is je kans op goedkeuring groter dan wanneer je volledig vers begint in een nieuwe branche. Kijk voor meer informatie over je opties als zelfstandige op de pagina over hypotheken voor zzp’ers en ondernemers.

Wat kost NHG en hoe verhoudt die kosten zich tot het voordeel?

Voor NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van 350.000 euro is dat 1.400 euro. Die kosten maak je er vrijwel altijd snel uit via de lagere rente die NHG oplevert.

Het rentevoordeel van NHG loopt in de praktijk uiteen per geldverstrekker en per moment. De borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar als aankoopkosten in het jaar van aankoop. De overdrachtsbelasting en de kosten van de aankoopmakelaar zijn dat niet. Notariskosten voor de hypotheekakte en de taxatiekosten zijn wél aftrekbaar.

Welke documenten heb je nodig voor een NHG-aanvraag als zzp’er of starter?

Voor starters in loondienst volstaan in de meeste gevallen recente loonstroken, een werkgeversverklaring, een geldig identiteitsdocument, een BKR-overzicht van lopende schulden en bewijs van eigen vermogen. Heb je een tijdelijk contract, dan vraagt de bank vrijwel altijd om een intentieverklaring van je werkgever.

Als zzp’er is het documentenpakket uitgebreider. Je hebt drie jaar jaarrekeningen nodig, drie jaar belastingaangiften en aanslagen, een prognose voor het lopende jaar, een uittreksel van de Kamer van Koophandel en de eerder genoemde Inkomensverklaring Ondernemer. Werk je via een BV, dan komen daar nog de vennootschapsstukken bij en loopt de provisiekosten voor de inkomensverklaring op naar circa 445 euro.

Een handig overzicht:

Zorg dat je documenten up-to-date zijn. Een verouderde werkgeversverklaring of een jaarrekening die net buiten de geldigheidstermijn valt, kan de aanvraag vertragen.

Hoe de Kredieter zzp’ers en starters helpt met NHG

De Kredieter vergelijkt hypotheken van alle circa veertig geldverstrekkers in Nederland, inclusief de banken die zzp’ers na één jaar al accepteren voor NHG. Dat maakt een concreet verschil, want niet elke bank rekent je inkomen op dezelfde manier uit. Welke bank het best bij jou past, hangt af van hoe jouw inkomenshistorie eruitziet.

Zo helpt de Kredieter je:

• Inzicht in welke geldverstrekkers NHG-hypotheken verstrekken aan zzp’ers met minder dan drie jaar jaarcijfers
• Berekening van je toetsinkomen op basis van jouw specifieke winsten, inclusief vergelijking van eenvoudig gemiddelde versus gewogen methodes
• Begeleiding bij het samenstellen van het volledige documentenpakket, inclusief de Inkomensverklaring Ondernemer
• Advies over of NHG in jouw situatie financieel voordelig uitpakt, inclusief de borgtochtprovisie versus het rentevoordeel
• Een eerlijk beeld van je maximale hypotheek bij meerdere banken, zodat je niet op het eerste het beste bod instapt
• Volledige begeleiding van eerste gesprek tot notariële overdracht

Wil je weten wat in jouw situatie mogelijk is? Neem contact met ons op.