Stappenplan eerste huis kopen: van oriëntatie tot sleuteloverdracht

Je eerste huis kopen begint niet bij het tekenen van een koopcontract, maar een paar stappen eerder: bij het uitzoeken wat je eigenlijk kunt lenen en wat je spaargeld moet kunnen dekken. Wie dat van tevoren weet, staat bij een bezichtiging veel sterker en loopt niet achter de feiten aan terwijl er al een bod op tafel ligt.

Waar begin je als je voor het eerst een huis wil kopen?

Het antwoord is bijna altijd hetzelfde: begin bij je financiën, niet bij Funda. Dat klinkt minder spannend, maar het voorkomt dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten je bereik valt.

De eerste vraag is hoeveel je kunt lenen. Dat hangt af van je bruto-inkomen en de toetsrente die de bank gebruikt. De toetsrente is het percentage dat banken gebruiken om te berekenen of je de hypotheek kunt dragen, ook als de rente later zou stijgen. In 2026 geldt voor rentevaste periodes korter dan tien jaar een toetsrente van ongeveer vijf procent, ook als de werkelijke rente lager is. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan rekent de bank met je werkelijke rente en kun je in de meeste gevallen meer lenen.

De tweede vraag is hoeveel spaargeld je nodig hebt. Je mag maximaal 100 procent van de koopprijs financieren, maar je aankoop brengt extra kosten met zich mee die je uit eigen zak betaalt. Die kosten heten kosten koper. Voor een huis van 350.000 euro rekenen veel kopers op 10.000 tot 20.000 euro aan bijkomende kosten. Houd er dus rekening mee dat je zonder spaargeld geen huis kunt kopen, ook niet als je het maximale leenbedrag benut.

Welke bijkomende kosten betaal je als starter?

Kosten koper is een verzamelnaam voor alle eenmalige kosten bij de aankoop. Als starter tot 35 jaar betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting, zolang de koopprijs niet hoger is dan 555.000 euro. Die vrijstelling, de startersvrijstelling, scheelt je tot ruim 11.000 euro. Het is een alles-of-niets-grens: is de koopprijs één euro hoger, dan betaal je alsnog twee procent over het hele bedrag.

Let op: de hypotheekadvieskosten, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte en de NHG-kosten zijn fiscaal aftrekbaar als eenmalige aankoopkosten in het jaar van aankoop. Notariskosten voor de eigendomsakte en makelaarskosten zijn dat niet.

Veel starters weten niet dat de overdrachtsbelasting niet aftrekbaar is, ook niet als je voor de startersvrijstelling in aanmerking komt. Dat verandert niets aan de aftrekbaarheidsregels voor de andere kosten.

Wat is NHG en heb je er als starter iets aan?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Het is een vangnet dat je beschermt als je de hypotheek niet meer kunt betalen door omstandigheden als werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of scheiding. Als je huis dan met verlies verkocht moet worden, kan NHG het resterende schuldbedrag dekken. Dat is in de praktijk een enorme geruststelling, zeker in een markt waar je met een hypotheek dicht bij de maximale leenruimte zit.

NHG is in 2026 mogelijk voor woningen met een koopprijs tot 470.000 euro, of tot 498.200 euro als je extra leent voor energiebesparende maatregelen. Daar staat een eenmalige premie tegenover van 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van 400.000 euro is dat 1.600 euro, maar dat verdien je vaak al terug via de lagere rente die banken bieden op NHG-leningen.

Als starter is het slim om na te gaan of je een bod kunt doen dat onder de NHG-grens blijft. Dat scheelt niet alleen op de premie en rente, het geeft ook meer financiële zekerheid voor de langere termijn.

Hoe verloopt het koopproces stap voor stap?

In de praktijk verloopt het koopproces voor de meeste starters in een vaste volgorde, ook al voelt het soms anders aan.

Stap één is je financiële oriëntatie: laat je maximale hypotheek berekenen, stel je budget vast en zorg dat je weet hoeveel spaargeld je nodig hebt. Wie dit overslaat, ontdekt vaak pas tijdens een bezichtiging dat een huis net buiten bereik valt.

Stap twee is de zoekfase. Je bepaalt je zoekcriteria, schakelt eventueel een aankoopmakelaar in en gaat bezichtigen. Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar kan in een competitieve markt het verschil maken bij het inschatten van een realistisch bod.

Stap drie is het bod. Als je een huis wil kopen, breng je een bod uit, soms met een financieringsvoorbehoud. Dat voorbehoud geeft je de mogelijkheid om het bod zonder boete in te trekken als de hypotheek niet rondkomt. In een gespannen markt kiezen sommige kopers ervoor dit voorbehoud weg te laten, maar dat brengt een risico van doorgaans tien procent van de koopprijs als de financiering toch niet lukt.

Stap vier is het tekenen van de koopovereenkomst. Na een akkoord op prijs en voorwaarden teken je de voorlopige koopovereenkomst bij de notaris of makelaar. Daarna heb je drie dagen wettelijke bedenktijd. Vervolgens betaal je in de meeste gevallen tien procent van de koopprijs als waarborgsom, of je stelt een bankgarantie.

Stap vijf is de hypotheekaanvraag. Nu start het formele traject bij de geldverstrekker. Je levert documenten aan, de bank vraagt een taxatierapport op en beoordeelt je dossier. Dit duurt gemiddeld vier tot zes weken.

Stap zes is de sleuteloverdracht bij de notaris. Je tekent de leveringsakte en de hypotheekakte, betaalt de resterende koopsom en bijkomende kosten, en krijgt de sleutels. Vanaf dat moment ben je eigenaar.

Welke documenten heb je nodig voor je hypotheekaanvraag?

In de praktijk blijkt het verzamelen van documenten een onderschat onderdeel van het koopproces. Wie dit op tijd voorbereidt, voorkomt vertragingen.

Voor vrijwel alle starters zijn de basisstukken: een geldig identiteitsbewijs, recente loonstroken (de laatste drie), een werkgeversverklaring en je laatste belastingaangifte en -aanslag. De bank vraagt ook een BKR-overzicht, waarop je lopende leningen en kredieten staan vermeld. Heb je een studieschuld bij DUO, dan telt die mee in de berekening van je maximale hypotheek, ook al staat hij niet in het BKR. Een lening uit het oude stelsel heeft bovendien een zwaarder weegfactor dan een lening uit het nieuwe stelsel, wat een merkbaar verschil kan maken in je leenruimte.

Heb je geld ontvangen van je ouders om mee te kopen? Dan wil de bank weten waar dat geld vandaan komt. Een schenking moet zichtbaar zijn als geschenk op de bankafschriften, inclusief bijschrift. Gaat het om een familielening, dan zijn aanvullende stukken nodig over de voorwaarden van die lening.

Veelgestelde vragen over starters en een eerste huis kopen bij de Kredieter

Kun je als starter een huis kopen zonder spaargeld?
Nee, dat is in de praktijk vrijwel onmogelijk. Je mag maximaal 100 procent van de koopprijs financieren, maar de bijkomende kosten (zoals notaris, taxatie en advieskosten) betaal je altijd uit eigen middelen.

Moet je de startersvrijstelling van tevoren aanvragen?
Nee, je vraagt de vrijstelling aan bij de notaris op het moment van overdracht. De notaris legt dit vast in de akte. Zorg er wel voor dat je aan alle voorwaarden voldoet: je bent tussen de 18 en 34 jaar oud, je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt en de koopprijs is niet hoger dan 555.000 euro.

Kun je met een tijdelijk contract een hypotheek krijgen?
Ja, dat kan. De meeste geldverstrekkers accepteren een tijdelijk contract als je werkgever een intentieverklaring afgeeft waarin staat dat het contract verlengd of vast gemaakt wordt. Niet elke bank hanteert dezelfde regels, dus het loont om meerdere opties te vergelijken.

Wat kost hypotheekadvies voor een starter?
Advieskosten starten bij de Kredieter vanaf 3.250 euro voor starters in loondienst. Die kosten zijn fiscaal aftrekbaar als eenmalige aankoopkosten in het jaar van aankoop.

Wil je weten wat jij kunt lenen en welke stappen voor jou als starter logisch zijn? Neem contact op.