Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) heb je een BV, en die constructie zorgt er meteen voor dat geldverstrekkers jouw inkomen anders beoordelen dan dat van een gewone werknemer of zzp’er met een eenmanszaak. Banken kijken niet alleen naar wat je jezelf uitbetaalt, maar ook naar de financiële positie van de BV zelf. Dat maakt het traject complexer, maar zeker niet onmogelijk.

Wat telt mee als inkomen bij een DGA-hypotheek?

De meeste banken tellen twee inkomensbronnen mee voor een DGA: het directeurssalaris (ook wel DGA-salaris of gebruikelijk loon) en de winst van de BV. Welke combinatie telt en hoe die wordt gewogen, verschilt sterk per geldverstrekker.

Het DGA-salaris is het bedrag dat je jezelf maandelijks uitbetaalt vanuit de BV. Dit moet voldoen aan het zogenaamde gebruikelijk loon, de fiscale minimumgrens die de Belastingdienst stelt aan wat een DGA minimaal aan zichzelf moet uitkeren. Dat bedrag is voor 2026 vastgesteld op minimaal 56.000 euro per jaar, tenzij het zakelijk gangbare loon voor jouw functie hoger ligt.

Naast het salaris kijken veel banken ook naar de winst van de BV, specifiek de nettowinst na belasting over de afgelopen drie jaar. Sommige geldverstrekkers tellen alleen het salaris mee, maar de meeste beoordelen de totale verdiencapaciteit van de onderneming. Dit kan een groot verschil maken in je maximale hypotheek.

Wat je niet zomaar mee kunt tellen: dividend dat je incidenteel hebt uitgekeerd, of winsten die sterk schommelen van jaar tot jaar. Banken zijn voorzichtig met uitschieters omhoog. De berekening wordt altijd afgetopt op de meest recente jaarwinst, zodat een tijdelijk hoog jaar niet de doorslag geeft.

Hoe berekenen geldverstrekkers het toetsinkomen voor een BV-eigenaar?

Het toetsinkomen is het inkomen dat een bank gebruikt om te berekenen hoeveel je verantwoord kunt lenen. Bij een DGA is die berekening ingewikkelder dan bij iemand met een loonstrookje.

De meest gebruikte methode is het gemiddelde van de nettowinst van de BV over drie jaar, opgeteld bij het DGA-salaris over diezelfde periode, gedeeld door drie. Dat gemiddelde wordt vervolgens afgetopt op het resultaat van het meest recente jaar: heeft de BV het laatste jaar minder verdiend dan het gemiddelde, dan geldt het lagere getal.

Sommige banken gebruiken een groeigewogen formule, waarbij recentere jaren zwaarder wegen. Dat kan gunstig uitpakken als je BV de afgelopen jaren flink is gegroeid. Anderen houden juist strikt vast aan het rekenkundige gemiddelde. Dit verschil kan voor dezelfde DGA leiden tot tienduizenden euro’s verschil in maximale hypotheek bij verschillende geldverstrekkers.

Welke documenten heb je nodig als DGA?

De documentatielijst voor een DGA-hypotheek is uitgebreider dan voor een werknemer in loondienst. Banken willen een volledig beeld van zowel jou persoonlijk als van je BV.

Standaard heb je nodig: de jaarrekeningen van de BV over de afgelopen drie jaar, je aangiften inkomstenbelasting en de definitieve aanslagen over diezelfde periode, een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel en een prognose voor het lopende boekjaar. Voor een NHG-hypotheek is ook een Inkomensverklaring Ondernemer verplicht. Dat is een officieel document dat door een erkend accountants- of administratiekantoor wordt opgesteld en dat de geldverstrekker zekerheid geeft over de juistheid van de cijfers. De kosten hiervan liggen rond de 445 euro exclusief btw voor een BV-eigenaar.

Veel kopers onderschatten hoe lang het verzamelen van dit dossier duurt. De jaarrekeningen moeten definitief zijn, niet alleen een voorlopige opgave. Ontbreken er jaren of zijn de cijfers nog niet afgesloten, dan loopt de aanvraag vertraging op. Begin hier dus ruim van tevoren mee.

Kun je als DGA een hypotheek krijgen als je BV verlies heeft gedraaid?

Een verliesjaar in de BV maakt een hypotheek een stuk lastiger, maar sluit het niet automatisch uit. Banken kijken naar het patroon over drie jaar. Is er sprake van één zwakker jaar in een verder stabiele reeks, dan kan een geldverstrekker dat meewegen als tijdelijke dip. Is er structureel verlies, dan zal geen enkele bank bereid zijn het BV-inkomen mee te tellen.

In de praktijk zie je soms dat DGA’s in zo’n situatie uitsluitend op hun DGA-salaris worden beoordeeld. Dat geeft een lager toetsinkomen, maar is in sommige gevallen toch voldoende voor de gewenste hypotheek, zeker als het salaris hoog genoeg is.

Wat je in elk geval moet vermijden: een verliesjaar vlak voor de hypotheekaanvraag als je kunt kiezen wanneer je die aanvraag doet. Banken kijken naar de meest recente drie boekjaren, en het moment van aanvragen bepaalt welke jaren dat zijn. Soms is het strategisch slim om een extra jaar te wachten zodat een verliesjaar uit de driejaarsperiode valt.

Wat doet een lening vanuit de BV met je hypotheekmogelijkheden?

Veel DGA’s denken eraan om de hypotheek (deels) te financieren via een lening vanuit hun eigen BV. Dat klinkt aantrekkelijk, maar heeft twee serieuze nadelen die je op voorhand moet kennen.

Ten eerste: als je een lening vanuit je BV gebruikt naast een bancaire hypotheek, telt die BV-lening mee als financiële verplichting. De bank houdt er rekening mee bij de beoordeling van je leencapaciteit, wat je maximale bancaire hypotheek omlaag drukt.

Ten tweede is de fiscale uitwerking in de meeste gevallen minder gunstig dan een gewone hypotheek. Om geld uit je BV te halen voor de lening moet je doorgaans dividend uitkeren, waarover je eerst vennootschapsbelasting betaalt en daarna box 2-belasting. De gecombineerde belastingdruk via die route bedraagt circa 39 procent. Dat weegt in de meeste gevallen zwaarder dan het voordeel van de hypotheekrenteaftrek die de lening jou als particulier oplevert. Privaat lenen via een familiebank is daarom in veel situaties fiscaal voordeliger dan een constructie via de BV.

Veelgestelde vragen over inkomen DGA hypotheek bij de Kredieter

Telt dividend mee als inkomen voor mijn hypotheek als DGA?
Incidenteel dividend wordt door de meeste banken niet meegenomen. Structureel uitgekeerd dividend kan in sommige gevallen worden meegewogen, maar dat hangt sterk af van de geldverstrekker en de consistentie van de uitkeringen over meerdere jaren.

Mag ik ook een hypotheek aanvragen als mijn BV pas twee jaar bestaat?
Sommige banken accepteren DGA-aanvragen met minder dan drie jaar jaarrekeningen, zeker als de hypotheek binnen de NHG-grens (470.000 euro in 2026) valt. Welke banken dat zijn en onder welke voorwaarden verschilt sterk; onafhankelijk vergelijken loont hier extra.

Kan ik mijn DGA-salaris verhogen vlak voor de hypotheekaanvraag om meer te kunnen lenen?
Een tijdelijke salarisverhoging vlak voor de aanvraag werkt zelden. Banken kijken naar een consistent patroon over meerdere jaren en prikken door plotselinge verhogingen heen. Bovendien speelt het gebruikelijk loon een rol: het salaris moet fiscaal verdedigbaar zijn.

Heeft een holdingstructuur invloed op mijn hypotheekmogelijkheden?
Ja. Bij een holding met werkmaatschappijen kijken banken naar de geconsolideerde jaarrekeningen of naar de jaarrekening van de specifieke BV waarvoor de DGA werkzaam is. Hoe die structuur is ingericht, kan de beoordeling compliceren. Zorg dat je accountant de cijfers helder heeft opgesteld en de structuur goed kan toelichten.

Wil je weten hoeveel je als DGA kunt lenen en welke geldverstrekker het beste bij jouw BV-structuur past? Neem contact op. Je kunt ook kennismaken met het team van de Kredieter om te zien wie jouw dossier het beste kan begeleiden.