Een Inkomensverklaring Ondernemer is een officieel document dat je inkomen als zelfstandige of ondernemer op een gestandaardiseerde manier inzichtelijk maakt voor een geldverstrekker. Banken kunnen niet zomaar een salarisstrook van je vragen, dus gebruiken ze dit document om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Zonder zo’n verklaring kom je bij veel banken simpelweg niet verder in het hypotheektraject.
De verklaring wordt opgesteld door een erkend bureau, op basis van jouw officiële jaarcijfers en belastingaangiften. Het document vat je gemiddelde winst samen over de afgelopen jaren en geeft een oordeel over de continuïteit en betrouwbaarheid van je inkomen. Dat laatste is precies wat een bank wil weten: niet alleen wat je verdiende, maar ook of dat realistisch is om voort te zetten.
Wat er in staat, verschilt licht per bureau, maar de kern is altijd hetzelfde: een berekening van het toetsinkomen (het inkomen waarop een bank jouw maximale hypotheek baseert), gecombineerd met een overzicht van de bedrijfsresultaten per jaar. Sommige bureaus voegen ook een prognose voor het lopende jaar toe. Dat kan in je voordeel werken als je inkomen de afgelopen jaren is gestegen.
Bij vrijwel alle hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de verklaring een harde eis. De NHG, een overheidsgarantie die je beschermt als je de hypotheek door omstandigheden niet meer kunt betalen, vereist een gestandaardiseerde inkomensopgave van zelfstandigen. Zonder verklaring kun je geen NHG aanvragen.
Buiten NHG-trajecten is het afhankelijk van de bank. In de praktijk vragen de meeste geldverstrekkers de verklaring ook bij hypotheken boven de NHG-grens. Sommige banken accepteren alternatieven, maar dat is de uitzondering. Ga je een hypotheek aanvragen als ondernemer, dan kun je er in de meeste gevallen vanuit gaan dat je dit document nodig hebt.
Dit is waar het voor ondernemers ingewikkeld wordt. Banken hanteren niet allemaal dezelfde rekenmethode, en dat verschil kan je maximale hypotheek met tienduizenden euro’s beïnvloeden.
De meest gebruikte methode is het gemiddelde van de winst over de afgelopen drie jaar, waarbij het resultaat nooit hoger mag uitvallen dan de winst van het meest recente jaar. Stel je hebt de volgende winsten: 60.000 euro, 80.000 euro en 110.000 euro. Het rekenkundig gemiddelde is 83.333 euro, maar omdat het meest recente jaar 110.000 euro was, geldt in dit geval toch het gemiddelde (want dat is lager dan het laatste jaar).
Maar sommige banken werken met een groeiformule. Ze kennen meer gewicht toe aan recente jaren, waardoor bij een stijgende winstlijn een hoger toetsinkomen uitkomt dan bij een simpel gemiddelde. Het verschil tussen de gunstigste en ongunstigste bank op dezelfde cijfers kan voor ondernemers oplopen tot 10 tot 15 procent verschil in maximale hypotheek. Dat maakt het kiezen van de juiste bank, en dus onafhankelijk advies, voor zelfstandigen extra waardevol.
| Rekenmethode | Voorbeeld (60k / 80k / 110k) | Toetsinkomen |
|---|---|---|
| Eenvoudig gemiddelde | (60 + 80 + 110) / 3 | 83.333 euro |
| Gewogen formule (meer nadruk op recent jaar) | Variabel per bank | Kan hoger uitvallen |
| Plafond op meest recente jaar | Gemiddelde > laatste jaar? Dan laatste jaar | 83.333 euro (niet hoger dan 110k, dus gemiddelde geldt) |
De kosten zijn afhankelijk van je ondernemingsvorm. Als eenmanszaak of zzp’er betaal je voor de verklaring ongeveer 250 euro exclusief btw. Heb je een BV (besloten vennootschap), dan liggen de kosten hoger, rond de 445 euro exclusief btw, omdat de structuur complexer is en het bureau meer moet doorzoeken.
Die kosten vallen in het totaalplaatje van een hypotheektraject goed mee, maar het is iets om rekening mee te houden. Let er ook op dat niet elk bureau erkend is voor NHG-doeleinden. Gebruik altijd een gecertificeerd bureau, anders accepteert de geldverstrekker de verklaring niet.
De verklaring is een belangrijk document, maar je bent er niet mee klaar. In de praktijk vraagt een bank bij een hypotheekaanvraag als ondernemer een heel pakket op.
Wat je standaard nodig hebt: de jaarcijfers van de afgelopen drie jaar, de bijbehorende belastingaangiften (IB-aangifte) inclusief de definitieve aanslagen, een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel, een prognose voor het lopende jaar en een geldig legitimatiebewijs. Als je in een BV werkt, komen daar de vennootschapsbelastingaangiften en jaarrekeningen van de BV bij.
Heb je ook salarisinkomen naast je onderneming, dan neemt een bank doorgaans beide inkomstenbronnen mee in de berekening. Dat kan je positie sterk verbeteren.
Steeds meer banken accepteren hypotheekaanvragen van ondernemers die nog geen drie jaar aan cijfers hebben. Een deel van de geldverstrekkers hanteert inmiddels als minimum dat je twaalf maanden aantoonbaar als ondernemer actief bent, mits de hypotheek binnen de NHG-grens valt. Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank zijn voorbeelden van banken die dit doen.
Heb je voorafgaand aan je ondernemerschap nog in loondienst gewerkt, dan kunnen sommige banken dat eerdere inkomen meewegen. Dat maakt het plaatje vaak steviger dan het op het eerste gezicht lijkt. De crux is dat je dit goed moet onderbouwen en naar de juiste bank toe moet gaan, want niet elke geldverstrekker heeft dit beleid.
Stel: je bent drie jaar actief als zzp’er in de IT, met sterk stijgende inkomsten. Je hebt al bij twee banken een oriënterend gesprek gehad en de bedragen die ze noemen, lopen fors uiteen. Je weet niet welke bank het gunstigst rekent en je wilt niet raden.
Dat is precies de situatie waar een onafhankelijk adviseur het verschil maakt. De Kredieter vergelijkt alle ongeveer 40 geldverstrekkers in Nederland en kijkt specifiek welke bank jouw inkomensopbouw het gunstigst beoordeelt. Of je nu een eenmanszaak hebt, in een BV werkt of pas net een jaar ondernemer bent: het dossier wordt zo opgebouwd dat het aansluit bij de bank die het meeste ruimte biedt.
De Kredieter heeft een 9,8 op Google, een score die onderstreept hoe serieus klantgericht advies hier wordt genomen.
Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Neem contact op.
