De adviseurs van de Kredieter geven je advies over een cruciale tussenstap, waarmee je in veel gevallen een hogere hypotheek kunt krijgen.
Stel, je hebt in 2023 een eerste koopwoning gekocht met behulp van een aflossingsvrije lening van € 400.000 bij je ouders, tegen 3% rente. Alles is netjes vastgelegd in een zakelijke overeenkomst. Nu is je woning € 525.000 waard. De nieuwe woning die je op het oog hebt bedraagt € 625.000 inclusief kosten koper. Met je inkomen en de overwaarde op je woning lijkt dat haalbaar, als de lening volledig fiscaal aftrekbaar is, dus je ouders willen dat je de lening bij hen volledig aflost.
Het plan lijkt simpel: je verkoopt je woning, betaalt € 400.000 terug aan je ouders en gebruikt de overwaarde van € 125.000 plus een hypotheek van € 500.000 voor de nieuwe woning.
Maar wacht even, want in de praktijk is het slimmer om vóór de verkoop van je woning nog een extra stap toe te voegen.
De kern van het probleem zit ‘m in het feit dat de aflossingsvrije lening bij je ouders in box 3 valt. Een hypotheek vormt een eigenwoningschuld in box 1.
De Belastingdienst kijkt bij het bepalen van je eigenwoningreserve echter alleen naar je hypotheekschuld in box 1. Je eigenwoningreserve is, met andere woorden, de opbrengst van de verkoop van je huidige woning die je van de Belastingdienst voor je nieuwe woning moet gebruiken. Hoe groter die reserve, hoe minder recht je hebt op hypotheekrenteaftrek.
Was jouw familielening van € 400.000 een hypotheek in box 1 geweest, dan had de Belastingdienst het volgende rekensommetje gemaakt:
De Belastingdienst begrijpt dat je de € 500.000 die overblijft moet financieren. En over dat bedrag mag je de hypotheekrente dus fiscaal aftrekken.
Maar in jouw geval is die € 400.000 geen hypotheek, maar een familielening in box 3. En daar houdt de Belastingdienst geen rekening mee. Het rekensommetje is dan als volgt:
Voor de Belastingdienst lijkt het nu alsof je maar € 100.000 hoeft te financieren. Dat zorgt voor een kettingreactie:
Kortom, een lening bij je ouders in box 3 telt fiscaal niet mee als eigenwoningschuld in box 1, waardoor je eigenwoningreserve hoger uitvalt en je minder hypotheekrente kunt aftrekken bij je volgende woning. Op de huidige woningmarkt in Amsterdam kan dit precies het verschil uitmaken tussen wel of niet kopen.
Zet de lening bij je ouders daarom voordat je je huidige woning verkoopt om in een annuïtaire lening in box 1. Dan telt deze schuld van € 400.000 wél als eigenwoningschuld, verlaag je je eigenwoningreserve aanzienlijk en kun je meer lenen voor je droomhuis.
Wil je doorstromen en heb je een familielening? Dan kan het juiste plan van aanpak je tienduizenden euro’s extra leencapaciteit opleveren. Laat de Kredieter jouw situatie daarom goed doorrekenen. Wij brengen vooraf in kaart welk stappenplan voor jou het meeste voordeel oplevert – nu én bij je volgende woning.
