Wat verandert er in 2026 voor ZZP’ers die een hypotheek willen afsluiten?

Voor ZZP’ers die in 2026 een hypotheek willen afsluiten, verandert er het nodige, maar het nieuws is overwegend positief. De NHG-grens stijgt, de leennormen worden iets genuanceerder berekend en steeds meer banken accepteren ondernemers al na één jaar zelfstandig werken. Of je nu voor het eerst koopt of doorstroomt, het loont om te weten welke spelregels dit jaar gelden.

Hoe veranderen de leennormen voor ondernemers in 2026?

Wat de meeste ondernemers merken is dat hun maximale hypotheek iets kan afwijken van wat ze vorig jaar berekenden, al zijn de verschillen kleiner dan gevreesd. Het Nibud, het instituut dat jaarlijks de leennormen vaststelt, heeft de financieringslastpercentages dit jaar afgerond op tienden van procenten in plaats van op halve procenten. Dat klinkt technisch, maar het heeft een praktisch effect: de scherpe sprongen in je maximale hypotheek bij kleine renteverschillen vlakken af.

Zonder inkomensstijging kan je leencapaciteit licht dalen, ruwweg 5.500 tot 7.000 euro ten opzichte van 2025. Maar voor de meeste ondernemers weegt de verwachte loonontwikkeling dit jaar (circa 4,1 procent gemiddeld) dat ruimschoots goed. Een huishouden met een gezamenlijk bruto inkomen van 100.000 euro kan in 2026 door die inkomensstijging juist zo’n 15.500 euro meer lenen dan een jaar eerder.

Voor ZZP’ers geldt daarbij nog een extra factor: jouw inkomen wordt door banken anders beoordeeld dan een salaris. Dat maakt het verschil tussen banken onderling groter dan bij salariswerkers. Meer hierover in de volgende sectie.

Welk inkomen telt mee voor jouw hypotheek als ZZP’er?

Banken rekenen bij ondernemers met het gemiddelde van jouw winst over de afgelopen drie jaar, waarbij de uitkomst nooit hoger mag zijn dan het resultaat van het meest recente jaar. Heb je in jaar één 60.000 euro verdiend, in jaar twee 80.000 en in jaar drie 110.000? Dan is het gemiddelde 83.333 euro, maar ook dat is lager dan je meest recente inkomen van 110.000, dus dat gemiddelde wordt aangehouden.

Wat dit in de praktijk betekent, is dat snelle inkomensgroei soms minder goed wordt beloond dan je verwacht. Toch zijn er banken die een groeiformule hanteren, waarbij hogere recente winst zwaarder weegt. Dat kan voor dezelfde cijfers zomaar 10 tot 15 procent meer maximale hypotheek opleveren bij de ene bank dan bij de andere. Precies om die reden is een onafhankelijke hypotheekadviseur die alle banken vergelijkt voor ZZP’ers meer waard dan voor wie een vast salaris heeft.

Heb je naast je ondernemersinkomen ook parttime loon in loondienst? Dan mogen banken beide inkomsten combineren voor een hogere beoordeling. Dat kan je positie aanzienlijk verbeteren.

Kun je als ZZP’er al na één jaar een hypotheek afsluiten?

Steeds meer ondernemers weten het niet, maar een steeds groter deel van de banken accepteert al een aanvraag na één jaar zelfstandig werken, mits de lening binnen de NHG-grens valt. Dat is een relevante verandering ten opzichte van een paar jaar geleden, toen vrijwel alle geldverstrekkers drie volledige boekjaren eisten.

Banken die bij NHG-hypotheken al na één jaar zelfstandig werken kunnen accepteren zijn onder meer Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Ongeveer twee derde van alle hypotheekverstrekkers doet dit inmiddels.

Wat telt er dan mee als je nog maar één jaar cijfers hebt? Banken kijken naar die ene jaarrekening, je belastingaangifte en een prognose voor het lopende jaar. Ook een eerdere periode in loondienst bij eenzelfde soort werk kan positief meewegen, al verschilt dit per bank.

Let wel op de NHG-grens in 2026. Die ligt op 470.000 euro voor een standaard aankoop, of op 498.200 euro als je ook energiemaatregelen meefinanciert. Wil je boven die grens kopen, dan eisen de meeste banken alsnog de traditionele drie jaar.

Wat verandert er aan de rentekeuze voor ondernemers in 2026?

Voor ZZP’ers is de keuze van de rentevaste periode niet alleen een kwestie van smaak: het bepaalt ook direct je maximale hypotheek. Kies je voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan rekent de bank met de toetsrente van circa vijf procent, ongeacht wat de werkelijke rente is. Kies je voor tien jaar of langer, dan rekent de bank met de werkelijke rente, die in 2026 doorgaans ergens tussen de 3,5 en 4,5 procent ligt.

Het verschil is groter dan je denkt. Een huishouden met een toetsinkomen van 80.000 euro kan bij vijf procent toetsrente ruwweg 60.000 euro minder lenen dan bij een werkelijke rente van 3,8 procent op een tienjaarsvaste hypotheek. Voor ZZP’ers, die toch al vaker een voorzichtiger inkomensbeoordeling meekrijgen, telt dat extra.

Dit maakt een langere rentevaste periode (tien jaar of meer) voor ondernemers vaak gunstig, al hangen de exacte consequenties af van jouw specifieke inkomensprofiel en het aanbod van de bank. Het is een keuze waarbij de rentehoogte, de maandlasten en de maximale hypotheek tegelijk meespelen, en die daadwerkelijk doorgerekend moet worden.

Welke documenten heb je nodig voor een ZZP-hypotheek in 2026?

Voorbereiding is voor ondernemers meer dan bij salariswerkers het verschil tussen snel of traag. In de meeste gevallen heb je nodig: drie jaar jaarrekeningen, drie jaar belastingaangiften en aanslagen (IB-aangifte), een omzet- en winstprognose voor het lopende jaar, een uittreksel van de Kamer van Koophandel en een Inkomensverklaring Ondernemer van een gecertificeerd bureau.

Die laatste kost voor een eenmanszaak of ZZP’er circa 250 euro exclusief btw. Voor een BV-eigenaar is dat circa 445 euro, omdat er ook bedrijfscijfers bij komen. Dit document is bij NHG-hypotheken nagenoeg altijd verplicht en geeft banken zekerheid over hoe jouw inkomen is berekend.

Vergeet ook je identiteitsbewijs, recente bankafschriften (waaruit je eigen geld blijkt) en een BKR-overzicht niet. Heb je een tijdelijke huurwoning of andere financiële verplichtingen? Die tellen mee en moeten worden aangeleverd. Je vindt meer uitleg over hoe een adviseur dit traject begeleidt op de teamspagina.

Een volledig en correct dossier aan het begin van het traject voorkomt vertraging bij de bank, die bij onvolledige aanvragen standaard om aanvullingen vraagt en daarmee weken verliezen.

Veelgestelde vragen over de ZZP-hypotheek bij de Kredieter

Kan ik als ZZP’er een hypotheek krijgen als ik minder dan drie jaar zelfstandig ben? Ja, bij een hypotheek binnen de NHG-grens (470.000 euro in 2026) accepteren veel banken al één jaar zelfstandig werken. Buiten de NHG-grens eisen de meeste banken nog steeds drie jaar aan jaarcijfers.

Welke bank geeft ZZP’ers de hoogste hypotheek? Dat verschilt per ondernemer en per inkomensprofiel. Banken hanteren verschillende formules voor de berekening van het toetsinkomen, wat bij dezelfde cijfers kan leiden tot 10 tot 15 procent verschil in maximale hypotheek. Alleen een vergelijking over alle banken laat zien welke het beste bij jou past.

Is de hypotheekadvieskost voor een ZZP-hypotheek aftrekbaar? Ja, de advieskosten voor het afsluiten van een hypotheek zijn aftrekbaar als kosten koper in het jaar van aankoop. Dit geldt ook voor de taxatiekosten en de notariskosten voor de hypotheekakte. De overdrachtsbelasting en de kosten van de aankoopmakelaar zijn dat niet.

Hoe lang duurt een hypotheekaanvraag als ZZP’er? Bij een volledig en correct aangeleverd dossier duurt de beoordeling bij de bank doorgaans 3 tot 20 werkdagen. Van volledig dossier tot notariële overdracht reken je op 4 tot 6 weken. Incomplete dossiers of bijzondere situaties (zoals een BV-structuur of wisselend inkomen) kunnen dit verlengen tot 2 à 3 maanden.

Wil je weten wat er voor jou mogelijk is in 2026? Neem dan contact op.