Als ZZP’er kun je gewoon een hypotheek krijgen in Nederland, maar de voorwaarden wijken af van die voor mensen in loondienst. Banken kijken niet naar je maandsalaris, maar naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Daarvoor gelden aanvullende documentatie-eisen en zijn er aanzienlijke verschillen tussen geldverstrekkers in hoe ze jouw inkomen beoordelen. Die verschillen kunnen tienduizenden euro’s schelen in wat je maximaal kunt lenen.
Stel: je hebt drie jaar gewerkt als zelfstandig consultant en je winst was respectievelijk 60.000, 75.000 en 90.000 euro. Je denkt misschien dat banken kijken naar je meest recente jaar, maar zo werkt het niet. De meeste banken nemen het gemiddelde van drie jaar, afgetopt op het meest recente jaar.
Wat dat betekent in de praktijk: het gemiddelde van 60.000, 75.000 en 90.000 is 75.000 euro. Dat wordt het toetsinkomen, het bedrag waarmee de bank berekent hoeveel je maximaal kunt lenen. Dat meest recente jaar van 90.000 telt dus niet volledig mee, ook al verdien je nu meer dan ooit.
Maar niet alle banken rekenen hetzelfde. Sommige geldverstrekkers hanteren een groeiformule waarbij recente, hogere winsten zwaarder wegen. Daarmee kan het toetsinkomen aanzienlijk hoger uitkomen dan bij een simpel driejaarsgemiddelde. Op identieke cijfers kan het verschil tussen de meest gunstige en de minst gunstige bank oplopen tot 10 à 15 procent in maximale hypotheek. Bij een woning van 600.000 euro is dat een verschil van 60.000 tot 90.000 euro.
De documentatie-eisen voor ondernemers zijn uitgebreider dan voor mensen in loondienst. Dat is logisch: een bank wil meer zekerheid als er geen vaste werkgever is die inkomen garandeert.
De basisvereisten zijn: jaarstukken van de afgelopen drie jaar, belastingaangiften en aanslagen van de afgelopen drie jaar, een prognose van je omzet en winst voor het lopende jaar, en een uittreksel van de Kamer van Koophandel. Daarbij komt in veel gevallen een Inkomensverklaring Ondernemer. Dat is een document van een gecertificeerd bureau dat bevestigt wat jouw inkomen is. De kosten daarvoor zijn ongeveer 250 euro exclusief btw voor eenmanszaken. Heb je een BV, een besloten vennootschap, dan zijn de kosten hoger, rond de 445 euro.
Die Inkomensverklaring Ondernemer is bij NHG-hypotheken vrijwel altijd verplicht. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een vangnet van de overheid dat bij gedwongen verkoop restschulden kan dekken. In 2026 geldt een NHG-grens van 470.000 euro koopprijs. De voordelen zijn concreet: je betaalt een lagere hypotheekrente omdat de geldverstrekker minder risico loopt.
Ja, dat is mogelijk, ook al denken veel zelfstandigen van niet. De klassieke eis van drie jaar jaarcijfers is al lang niet meer universeel. Steeds meer banken accepteren aanvragen na slechts één jaar ZZP, zeker als de lening binnen de NHG-grens valt.
Banken die hypotheken verstrekken na één jaar zelfstandigheid zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. Dat zijn geen kleine spelers. Samen vertegenwoordigen ze een groot deel van de Nederlandse hypotheekmarkt.
Houd wel rekening met de beperkingen. Als je nog maar één jaar aan cijfers hebt, kan het zijn dat het toetsinkomen op een lager bedrag uitkomt dan wanneer je drie sterke jaren kunt aantonen. Eerdere salarissen uit loondienst mogen in sommige gevallen worden meegenomen in de beoordeling, wat je toetsinkomen kan verhogen. Vraag hier altijd specifiek naar, want de regels verschillen per geldverstrekker. Meer over de hypotheekmogelijkheden als zelfstandige lees je hier.
De maximale hypotheek is 100 procent van de koopprijs, mits je inkomen dat ondersteunt. Maar dat betekent niet dat je zonder spaargeld een huis kunt kopen.
De zogenoemde kosten koper, de bijkomende aankoopkosten, moet je namelijk altijd zelf betalen. Die kosten bestaan uit notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, taxatiekosten, advieskosten en eventueel NHG-kosten. Houd er rekening mee dat overdrachtsbelasting en makelaarskosten niet fiscaal aftrekbaar zijn. De advieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en NHG-kosten zijn dat wel, als je ze direct betaalt en ze niet meefinanciert in de hypotheek.
Als starter betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting als de koopprijs niet hoger is dan 555.000 euro en je tussen de 18 en 34 jaar oud bent. Ben je ouder, of koop je een woning boven die grens, dan betaal je 2 procent overdrachtsbelasting over de volledige koopprijs. Reken in totaal op 3 tot 6 procent van de koopprijs aan bijkomende kosten die je zelf moet ophoesten. Bij een woning van 400.000 euro is dat 12.000 tot 24.000 euro uit eigen middelen.
Bij een hypotheek in loondienst is het verschil tussen banken vaak beperkt. Bij een ZZP-hypotheek is dat heel anders. Zoals eerder beschreven kunnen de inkomensberekeningsmethodes per bank zo ver uiteenlopen dat je bij de ene bank tienduizenden euro’s meer kunt lenen dan bij een andere, op basis van exact dezelfde jaarcijfers.
Dat maakt onafhankelijk advies extra waardevol voor ondernemers. Een adviseur die alle grote geldverstrekkers vergelijkt, kan specifiek zoeken naar de bank waarvan de berekeningsmethode het beste aansluit bij jouw inkomensprofiel. Gaat je winst jaarlijks omhoog? Dan is een bank met een groeiformule waarschijnlijk gunstiger. Heb je één uitstekend jaar na een minder sterk jaar? Dan is de volgorde van je jaarstukken cruciaal en kan de timing van je aanvraag het verschil maken.
| Situatie | Beste aanpak |
|---|---|
| Stabiele winst drie jaar | Simpel driejaarsgemiddelde is prima; breed vergelijken |
| Groeiende winst | Zoek bank met groeiformule voor hogere toetsing |
| Slechts één jaar ZZP | Zoek bank die dit accepteert; kijk naar NHG |
| Eerder in loondienst | Combineer salarisinkomen en ZZP-inkomen |
| BV-structuur | Extra documentatie vereist; aparte beoordeling |
Meer weten over de adviseurs die dagelijks met dit soort dossiers werken? Bekijk ons team.
Stel: je bent twee jaar actief als ZZP’er in de IT. Je winstcijfers zijn 70.000 en 95.000 euro. Je hebt een partner in loondienst en wil samen een woning kopen van 575.000 euro, net boven de NHG-grens. Je weet niet welke bank voor jou het gunstigste uitpakt en je hebt gehoord dat sommige banken heel streng zijn over jaarstukken. Het eerste wat je dan nodig hebt is geen hypotheek, maar duidelijkheid.
De Kredieter vergelijkt alle grote geldverstrekkers op jouw specifieke inkomenssituatie. Dat betekent: zoeken naar de bank die jouw groeiende winst het zwaarst laat meetellen, de combinatie van jouw ZZP-inkomen en het partnerinkomen optimaal berekenen, en controleren welke documentatie je precies nodig hebt zodat de aanvraag in één keer goed binnenkomt. Geen gissen, maar uitrekenen. En omdat de Kredieter onafhankelijk is en alle circa 40 geldverstrekkers in Nederland vergelijkt, is de kans groot dat er een bank bij zit die significant beter bij jouw profiel past dan de eerste de beste optie online.
De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews. Wil je snel weten wat er voor jou als ondernemer mogelijk is? Neem contact op via @dekredieter, www.kredieter.nl of bel 020-5753320. Direct een afspraak inplannen kan ook.
