Er is niet één bank die voor elke ZZP’er de beste hypotheek biedt. Banken berekenen het inkomen van zelfstandigen namelijk allemaal net iets anders, en dat verschil kan voor dezelfde ondernemer oplopen tot tienduizenden euro’s in maximale leencapaciteit. Welke bank het beste bij jou past, hangt af van hoe lang je al zelfstandig werkt, hoe jouw winstlijn eruitziet en of je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie.
Stel, je verdient als zelfstandige het ene jaar 70.000 euro en twee jaar later 120.000 euro. Welk bedrag telt dan voor je hypotheek? De meeste banken nemen een gemiddelde over de laatste drie jaar aan winst, maar leggen één beperking op: dat gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan het meest recente jaar. Als jouw inkomen stijgt, werkt dat in jouw voordeel. Als het laatste jaar lager was dan het gemiddelde, kom je lager uit.
Dat klinkt helder, maar de uitvoering verschilt per bank. Sommige geldverstrekkers gebruiken het gewone rekenkundige gemiddelde over drie jaar. Andere banken passen een gewogen groeiformule toe die meer gewicht geeft aan recent inkomen. Bij een model waarbij het oudste jaar eenmaal telt, het middelste jaar tweemaal en het meest recente jaar driemaal, kan de uitkomst bij stijgende winst flink hoger uitvallen dan een gewoon gemiddelde.
In de praktijk betekent dit dat twee banken op basis van identieke jaarrekeningen tot wezenlijk verschillende uitkomsten komen. Het verschil loopt in sommige gevallen op tot 10 tot 15 procent van de maximale hypotheek. Bij een koopprijs van 600.000 euro is dat al snel 60.000 tot 90.000 euro aan extra of minder leencapaciteit. Meer over hoe dit voor jouw situatie uitpakt, lees je op de pagina voor zelfstandig ondernemers.
Een groeiend aantal geldverstrekkers accepteert een ZZP-hypotheek al na één jaar aantoonbare zelfstandige activiteit, zeker als de lening binnen de NHG-grens valt. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, de overheidsgarantie die je beschermt als je de lasten niet meer kunt dragen door arbeidsongeschiktheid of inkomensverlies. Banken die na één jaar zelfstandig werken een hypotheek aanbieden zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank.
Dat wil niet zeggen dat het bij al deze banken op dezelfde manier werkt. Sommige kijken ook naar eerdere jaren als werknemer, zodat de totale inkomensgeschiedenis sterker overkomt. Anderen vereisen een Inkomensverklaring Ondernemer, een officieel inkomensdocument opgesteld door een erkend bureau. Dat document kost je circa 250 euro exclusief btw bij een eenmanszaak.
Ruim twee derde van alle Nederlandse hypotheekverstrekkers doet mee aan NHG voor ZZP’ers met één jaar aan gegevens. Dat is goed nieuws, want een NHG-hypotheek geeft je niet alleen een vangnet, maar ook een lagere rente doordat de geldverstrekker minder risico loopt.
Neem twee ondernemers met exact dezelfde jaarwinsten: 70.000, 90.000 en 120.000 euro. Bank A gebruikt een gewoon gemiddelde en komt uit op een toetsinkomen van 93.333 euro. Het toetsinkomen is het bedrag waarop de bank jouw maximale hypotheek berekent. Bank B past een gewogen groeiformule toe en komt uit op circa 102.000 euro. Dezelfde cijfers, twee uitkomsten, een verschil van bijna 10.000 euro in toetsinkomen.
| Berekeningsmethode | Toetsinkomen bij winst 70/90/120k |
|---|---|
| Gewoon 3-jaarsgemiddelde | 93.333 euro |
| Gewogen groeiformule (1-2-3) | circa 102.000 euro |
Welke methode het meest gunstig uitpakt, hangt af van jouw specifieke winstlijn. Bij stabiel of licht dalend inkomen is een sterk gewogen groeiformule juist ongunstig. Bij sterk stijgend inkomen is het voordelig. Dit is ook de reden waarom je niet kunt zeggen dat bank X altijd beter is dan bank Y voor ZZP’ers; het hangt volledig af van de combinatie van jouw cijfers en de berekeningsmethode van de bank.
Naast de berekeningsmethode kijken banken ook naar het type onderneming. Eenmanszaken, VOF’s en BV’s (besloten vennootschappen) worden anders beoordeeld. Bij een BV telt niet alleen het DGA-salaris mee, het salaris van de directeur-grootaandeelhouder, maar moet je ook de winstreserve van de BV kunnen aantonen via de jaarrekening. Dat vraagt om meer documentatie en een andere aanpak dan bij een eenmanszaak.
Ja, NHG staat open voor ZZP’ers, ook al is dat lang niet iedereen bekend. De NHG-grens in 2026 ligt op 470.000 euro voor een standaardhypotheek, of 498.200 euro als je extra leent voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie of een warmtepomp. Als de koopprijs van de woning binnen die grens valt en je inkomen de maandlasten kan dragen, zijn de meeste NHG-deelnemende banken bereid om ook ZZP’ers te helpen, zelfs bij één jaar aan jaarcijfers.
De eenmalige NHG-premie bedraagt 0,4 procent van de hypotheeksom. Bij een hypotheek van 400.000 euro is dat 1.600 euro. Afhankelijk van de rentekorting die je via NHG krijgt, verdien je dat bedrag er binnen een paar jaar uit.
Wat je niet moet onderschatten is de bescherming bij calamiteiten. Als je door arbeidsongeschiktheid of een faillissement je huis met verlies moet verkopen, kan NHG de restschuld, het bedrag dat na de verkoop overblijft, kwijtschelden. Dat is voor ZZP’ers, die vaker met inkomensonzekerheid te maken hebben, een serieus argument om bewust te kiezen voor een woning binnen de NHG-grens.
Een ZZP-hypotheek vraagt meer papierwerk dan een standaard loondienst-aanvraag, maar het valt mee als je weet wat er nodig is. De basisdocumenten zijn de jaarcijfers over de laatste drie jaar, de bijbehorende IB-aangiften (inkomstenbelastingaangiften) en belastingaanslagen, een winstprognose voor het lopende jaar, een KvK-uittreksel en, als de bank dit vereist, een Inkomensverklaring Ondernemer.
Daarnaast gelden voor alle aanvragers een geldig paspoort, recente bankafschriften waaruit je eigen geld blijkt en een overzicht van lopende leningen via het BKR (Bureau Krediet Registratie, het register van uitstaande leningen en eventuele betalingsachterstanden). Bij een BV komen hier ook de jaarrekeningen van de onderneming zelf bij.
Het loont om je dossier compleet te hebben voordat je een bod uitbrengt. Wie alles op orde heeft, kan sneller schakelen als er een woning beschikbaar komt, en dat is in een concurrerende markt een concreet voordeel. Wil je weten welke documenten precies nodig zijn voor jouw situatie? Neem dan contact op.
Stel, je bent al twee jaar zelfstandig werkzaam als consultant met een stijgende winstlijn: 85.000 euro vorig jaar, 110.000 euro dit jaar. Je wil een woning kopen van 575.000 euro. Bij je eigen bank hoor je dat je maximaal 490.000 euro kunt lenen, te weinig voor dit huis. Maar dat is geen absoluut plafond; het is een gevolg van de berekeningsmethode van die ene bank. Een andere bank, met een groeiformule die meer gewicht geeft aan het recente jaar, kan op basis van dezelfde cijfers uitkomen op 565.000 euro. Voldoende, als je eigen geld de kosten koper dekt.
Dit is precies wat onafhankelijke vergelijking in de praktijk oplevert. Een adviseur die alle circa 40 Nederlandse geldverstrekkers kent, matcht jouw specifieke winstlijn aan de bank die daarvoor het gunstigst rekent. Ze beoordelen of NHG haalbaar is, controleren of een groeiformule of gewoon gemiddelde gunstiger uitpakt en stellen je dossier compleet samen voordat je een bod doet. Zo kom je niet voor verrassingen te staan als de bank je aanvraag beoordeelt.
De Kredieter heeft een Google-beoordeling van 9,8 op basis van meer dan 650 reviews. Bekijk het team. Wil je weten wat jouw maximale hypotheek als ZZP’er is? Bel 020-5753320, stuur een bericht via @dekredieter of ga naar www.kredieter.nl.
