Bij een bezichtiging heb je maar korte tijd om de juiste informatie te verzamelen. Welke vragen je stelt aan de verkoopmakelaar bepaalt mede of je een verantwoord bod kunt doen. De verkoopmakelaar behartigt het belang van de verkoper, niet het jouwe. Jij moet zelf de vragen stellen die jou beschermen.
In de praktijk verlaten veel starters een bezichtiging zonder de meest bepalende informatie te hebben. Ze weten hoe groot de woonkamer is, maar niet wanneer het dak voor het laatst is vervangen. Ze kennen de vraagprijs, maar niet of er eerder een bod is geweigerd. Ze weten niet of de woning op eigen grond staat of op erfpacht. Dat laatste maakt een groot financieel verschil. Bij erfpacht huur je de grond onder je huis van een andere eigenaar en betaal je daarvoor een jaarlijkse canon. Die canon wordt bij je hypotheekaanvraag meegewogen in je leencapaciteit, waardoor je mogelijk minder kunt lenen dan bij een woning op eigen grond. In een stad als Amsterdam, waar veel woningen op erfpachtgrond staan, is dit een van de eerste vragen die je stelt. Stel je vragen dus niet om een gesprek te voeren, maar om concrete informatie te verzamelen die je helpt beslissen of dit huis past bij je budget en plannen.
Begin met vragen over het onderhoud. Wanneer is het dak voor het laatst geïnspecteerd of vervangen? Zijn er bekende lekkages geweest? Wanneer zijn de kozijnen, het schilderwerk of de cv-ketel voor het laatst onderhouden? Als er een bouwkundig rapport beschikbaar is, vraag er altijd om. Is er geen rapport, dan kun je zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dat is zeker bij oudere woningen een verstandige investering. Vraag ook naar het energielabel van de woning. Het energielabel heeft niet alleen invloed op je maandelijkse energiekosten, maar ook op je hypotheekmogelijkheden. Bij woningen met een slecht energielabel (D tot en met G) kunnen geldverstrekkers je leencapaciteit met een paar procent verlagen. Bij woningen met een hoog energielabel kun je juist extra lenen voor verduurzaming, tot maximaal 106 procent van de koopprijs. Vraag tot slot naar eventuele verbouwingen die zijn uitgevoerd: zijn die met vergunning gedaan? Niet-vergunde aanpassingen kunnen juridische en technische complicaties opleveren na de koop.
Is de woning op eigen grond of erfpacht? Dit is bij appartementen in Amsterdam de meest bepalende vraag. Bij erfpacht betaal je een jaarlijkse canon aan de grondeigenaar, en die canon kan bij herziening flink stijgen. Dat beïnvloedt je maandlasten structureel. Is er een Vereniging van Eigenaren (een VvE, de rechtspersoon die bij appartementencomplexen zorgt voor het gezamenlijk beheer en onderhoud)? En zo ja: hoe hoog zijn de maandelijkse bijdragen, is er een goed gevuld reservefonds en zijn de afspraken over groot onderhoud helder? Een slapende VvE, waarbij al jaren weinig is bijgedragen aan onderhoud, is een risicofactor voor jou als toekomstig eigenaar. Vraag ook hoe lang de woning al te koop staat en of er eerdere biedingen zijn geweest. Als een woning lang in de verkoop staat, kan dat wijzen op een te hoge vraagprijs of een probleem dat niet meteen zichtbaar is. Dit is geen ongemakkelijke vraag: het is relevante informatie voor je biedstrategie.
De antwoorden op bovenstaande vragen helpen je een realistischer beeld te vormen van de waarde en de risico’s. Maar je biedruimte wordt uiteindelijk bepaald door je maximale hypotheek en beschikbaar eigen geld. Je maximale hypotheek is 100 procent van de taxatiewaarde van de woning. Als jij €480.000 biedt maar de taxateur stelt de waarde vast op €460.000, kun je maximaal €460.000 financieren. Die €20.000 moet je zelf bijleggen. Als de taxateur jouw bod wél bevestigt en je inkomen het toelaat, kun je de volledige koopprijs financieren. Overbieden is dus alleen een financieel probleem als de taxatie tegenvalt. Kosten koper betaal je altijd zelf. Die bijkomende aankoopkosten omvatten onder andere notariskosten, taxatiekosten, advieskosten en NHG-kosten als je NHG afsluit. Voor starters tussen 18 en 34 jaar geldt bij een koopprijs tot €555.000 een vrijstelling van overdrachtsbelasting, wat kan oplopen tot ruim €11.000 besparing. Let op: overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar, in tegenstelling tot de notariskosten voor de hypotheekakte, advieskosten en taxatiekosten.
Stel, je bent een starter van 28 jaar en hebt twee bezichtigingen gedaan. Je wil weten of het huis dat je op het oog hebt ook financieel haalbaar is, inclusief de kosten koper en eventuele verbouwing. Dan is de slimste eerste stap om al voor je eerste bod exact te weten wat je maximale hypotheek is, hoe hoog je kosten koper zijn en hoeveel buffer je overhoudt. Bij de Kredieter bespreken we dit soort scenario’s dagelijks met starters. We berekenen je maximale hypotheek, leggen uit hoe NHG werkt en hoeveel extra je als alleenstaande kunt lenen, en vergelijken de rente en voorwaarden van alle grote geldverstrekkers. Zo weet je voor de bezichtiging wat je speelruimte is. De Kredieter heeft een 9,8 beoordeling op Google met meer dan 750 reviews. Plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek via @dekredieter, www.kredieter.nl of bel 020-5753320
