Hypotheek als zzp’er zonder jaarcijfers: welke routes heb je?

Je kunt als zzp’er een hypotheek aanvragen zonder drie jaar aan jaarcijfers, maar je hebt daarvoor wel de juiste route nodig. Welke opties er zijn, hangt af van hoe lang je al zelfstandig bent, hoe hoog je inkomen is en of je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie.

Waarom vragen banken eigenlijk jaarcijfers?

Banken willen zekerheid over je inkomen. Bij iemand in loondienst is dat eenvoudig: een werkgeversverklaring en een paar loonstroken zijn genoeg. Bij een zzp’er is het inkomen variabeler, en dat maakt een bank voorzichtiger. Ze willen weten of je in staat bent om de maandlasten structureel te dragen, ook als het een keer tegenzit.

Het standaardrecept is een gemiddelde van drie jaar winst, waarbij de berekende gemiddelde winst nooit hoger mag uitvallen dan de winst van het meest recente jaar. Dat beschermt de bank tegen situaties waar je tijdelijk hoog verdiende maar nu minder binnenkomt. Maar dit systeem benadeelt starters: wie net begonnen is, heeft die drie jaar simpelweg nog niet.

De goeie nieuws is dat de markt is verschoven. Steeds meer geldverstrekkers zijn bereid om met minder dan drie jaar cijfers te werken, mits je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Het is niet de makkelijkste route, maar het is zeker mogelijk.

Welke banken accepteren je na één jaar als zzp’er?

Een groeiend aantal banken accepteert een hypotheekaanvraag na slechts één jaar als zelfstandige. Dat klinkt bijna te mooi, maar er is een belangrijke voorwaarde aan verbonden: de hypotheek moet in de meeste gevallen onder de NHG-grens vallen. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een overheidsgeborgde dekking die banken beschermt als jij de lasten niet meer kunt dragen.

De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro (of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert). Voor wie een woning in deze prijsklasse zoekt, opent NHG dus de deur. Banken die zzp’ers met één jaar aantoonbare zelfstandigheid accepteren, zijn onder andere Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank.

Daarvóóre jaren mogen ook deels bestaan uit inkomsten in loondienst. Had je in jaar één een baan en ben je daarna als zzp’er verder gegaan, dan kan die eerdere salarisgeschiedenis meewegen. Dit is een route die veel starters onderschatten.

Hoe wordt je inkomen berekend als je maar één of twee jaar cijfers hebt?

Hier zit een van de grootste verschilpunten tussen banken. De ene bank neemt simpelweg het gemiddelde van wat er beschikbaar is, de andere gebruikt een groeiformule waarbij recente jaren zwaarder wegen. Dat klinkt technisch, maar het verschil kan in de praktijk tienduizenden euro’s schelen in je maximale hypotheek.

Stel, je hebt twee jaar aan jaarcijfers. Jaar één: 60.000 euro winst. Jaar twee: 85.000 euro winst. Bij een simpel gemiddelde kom je uit op 72.500 euro toetsinkomen, dat is het inkomen waarop de bank jouw leencapaciteit baseert. Bij een groeiformule kan dat uitkomen op 78.000 of zelfs meer, afhankelijk van de rekenmethode van de betreffende bank.

Dit is precies waarom het loont om meerdere banken te vergelijken via een onafhankelijk adviseur, en niet bij de eerste bank die je accepteert te tekenen. De jaarcijfers zijn hetzelfde, maar de uitkomst verschilt aanzienlijk. Meer over dit proces lees je op de ZZP-hypotheekpagina van de Kredieter.

Wat heb je nodig als je zonder drie jaar jaarcijfers een hypotheek aanvraagt?

Minder jaarcijfers betekent niet minder documentatie, eerder het omgekeerde. Banken willen de ontbrekende zekerheid compenseren met andere bewijsstukken. Wat je in elk geval nodig hebt:

De jaarcijfers die je wél hebt, dus één of twee jaar officiële jaarrekeningen opgesteld door een accountant of boekhouder. Daarbij je IB-aangifte (inkomstenbelastingaangifte) en de bijbehorende aanslagen voor dezelfde jaren. Een actuele prognose voor het lopende jaar, waaruit blijkt dat je koers stabiel of stijgend is. En een uittreksel van de Kamer van Koophandel als bewijs van je inschrijving.

Voor een NHG-hypotheek heb je bovendien een zogenaamde Inkomensverklaring Ondernemer nodig, een formeel document opgesteld door een gecertificeerd bureau. Dat kost voor een zzp’er doorgaans rond de 250 euro (exclusief btw). Zorg dat je dit document vroeg aanvraagt, want de doorlooptijd kan oplopen.

Kun je als startende zzp’er zonder enig jaarcijfer al een hypotheek aanvragen?

In de meeste gevallen niet op basis van je zzp-inkomen. Wie minder dan twaalf maanden zelfstandig is, heeft nog geen volledig boekjaar afgesloten en kan dat inkomen daarmee niet onderbouwen richting een bank. Maar dat betekent niet dat er helemaal niets mogelijk is.

Als je naast je zzp-werk ook nog inkomsten in loondienst hebt, of heel recent van loondienst overgestapt bent naar zelfstandig, dan kan een bank dat gecombineerde inkomen meewegen. Dit heet een gemengde inkomenssituatie, en het is een route die voor een specifieke groep starters werkt.

Een andere optie is wachten tot je eerste volledige boekjaar afgesloten is. Dat klinkt als uitstel, maar het eerste jaar als ondernemer verloopt zelden lineair. Wie na twaalf maanden een sterk cijfer kan laten zien, staat aanzienlijk sterker dan iemand die halverwege het jaar met een onvolledig plaatje aanklopt.

Is er een familielid bereid om bij te springen? Dan kan een familiehypotheek een tussenoplossing zijn, een lening van ouders of andere naasten die je aanvult met of vervangt door een bancaire hypotheek. Dit heeft fiscale consequenties voor beide kanten, dus laat dit altijd goed uitzoeken.

Hoe de Kredieter zzp’ers helpt met een hypotheek zonder (volledige) jaarcijfers

Als je als zelfstandige een hypotheek aanvraagt, is de keuze van de bank minstens zo belangrijk als de hoogte van je inkomen. Banken hanteren verschillende rekenmethodes, verschillende acceptatiecriteria en verschillende drempels voor het aantal jaar dat ze willen zien. Een onafhankelijk adviseur vergelijkt al die geldverstrekkers naast elkaar en zoekt de bank die bij jouw situatie past, niet de bank die toevallig als eerste op Google staat.

De Kredieter is gespecialiseerd in complexe hypotheekdossiers, waaronder zzp’ers met een kortere ondernemingsgeschiedenis, gemengde inkomens en groeisituaties. De adviseurs vergelijken alle circa veertig geldverstrekkers in Nederland en zoeken de combinatie van inkomensberekeningswijze en acceptatiebeleid die voor jouw situatie de hoogste hypotheek oplevert.

Wil je weten wat er voor jou mogelijk is? Een oriënterend gesprek is altijd vrijblijvend.