Welke rol spelen jaarcijfers bij een hypotheekaanvraag als ZZP’er?

Jaarcijfers zijn bij een hypotheekaanvraag als ZZP’er het belangrijkste bewijs van je inkomen. Banken gebruiken ze om te berekenen hoeveel je structureel verdient en hoeveel hypotheek je daarmee kunt krijgen. De manier waarop ze dat doen, verschilt per geldverstrekker, en dat verschil kan oplopen tot tienduizenden euro’s in maximale hypotheek.

Waarom kijken banken naar jaarcijfers als je ZZP’er bent?

Als je in loondienst werkt, toont een loonstrook en een werkgeversverklaring wat je verdient. Als ZZP’er heb je die zekerheid niet, en banken weten dat je inkomen per jaar kan wisselen. Jaarcijfers, officieel je jaarrekening of het overzicht van winst en verlies dat een boekhouder opstelt, zijn de manier waarop banken jouw inkomen over een langere periode kunnen beoordelen.

Banken kijken daarbij niet naar je omzet, maar naar je winst uit onderneming. Dat is het bedrag dat overblijft na alle kosten, afdrachten en zakelijke uitgaven. Die winst is het vertrekpunt voor het berekenen van je toetsinkomen, het inkomen dat de bank gebruikt om te bepalen hoeveel je kunt lenen.

Het gaat daarbij om meerdere jaren omdat banken willen zien of je inkomen stabiel is, groeiend of juist wisselend. Eén goed jaar kan toeval zijn. Drie jaar consistente winst vertelt een heel ander verhaal.

Hoe berekent een bank jouw inkomen op basis van jaarcijfers?

De meest gebruikte methode is een gemiddelde van de winst over de afgelopen drie jaar, maar met één belangrijke beperking: het gemiddelde mag nooit hoger uitkomen dan de winst in het meest recente jaar. Stel je verdient in jaar 1 60.000 euro, in jaar 2 80.000 euro en in jaar 3 55.000 euro. Het gemiddelde is dan 65.000 euro, maar omdat jaar 3 slechts 55.000 euro is, rekent de bank met 55.000 euro als toetsinkomen.

Niet alle banken doen dit op dezelfde manier. Sommige geldverstrekkers werken met een gewogen gemiddelde, waarbij het meest recente jaar zwaarder telt. Andere banken kijken naar de trend en rekenen bij stijgende winst gunstiger. Dit klinkt technisch, maar het heeft grote gevolgen voor wat je kunt lenen.

De keuze van geldverstrekker kan voor dezelfde jaarcijfers leiden tot een toetsinkomen dat duizenden euro’s verschilt, en daarmee tot een flink hogere of lagere maximale hypotheek. Op de pagina over hypotheek als zelfstandig ondernemer lees je hoe dit in de praktijk uitpakt.

Wat als je minder dan drie jaar jaarcijfers hebt?

In de praktijk blijkt dat lang niet elke ZZP’er drie jaar aan cijfers heeft op het moment dat ze een huis willen kopen. Goed nieuws: een groeiend aantal banken accepteert tegenwoordig ook aanvragen met slechts één jaar zelfstandig ondernemerschap, zeker als de hypotheek binnen de NHG-grens valt. NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie, een overheidsgarantie die de bank beschermt als jij de hypotheek niet meer kunt betalen. Bijkomend voordeel: NHG-hypotheken hebben doorgaans een lagere rente.

Banken die ZZP’ers accepteren met één jaar aan cijfers zijn onder andere Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Voorwaarde is wel dat eerdere salarishistorie, als je eerder in loondienst werkte, soms mee mag tellen in de beoordeling. Hoeveel gewicht die jaren krijgen, hangt af van de specifieke bank.

Heb je twee jaar aan jaarcijfers? Dan heb je al meer opties. Toch verschilt ook dan de rekenwijze per geldverstrekker: sommigen nemen het gemiddelde van twee jaren, anderen kijken primair naar het meest recente jaar. Dat maakt de keuze van bank ook bij twee jaar cijfers al de moeite waard om goed te vergelijken.

Welke documenten heb je naast jaarcijfers nodig?

Jaarcijfers zijn de basis, maar niet het enige wat een bank wil zien. Bij een hypotheekaanvraag als ZZP’er verwacht de geldverstrekker een volledig dossier, en een ontbrekend document kan de aanvraag wekenlang vertragen.

Naast de jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar heb je in de meeste gevallen ook je IB-aangiften en aanslagen nodig. Dat zijn je belastingaangiften en de definitieve belastingopgaven van de Belastingdienst. Daarbij komt een actuele prognose van je omzet en winst voor het lopende jaar en een uittreksel van je inschrijving bij de Kamer van Koophandel.

Vrijwel altijd is er ook een Inkomensverklaring Ondernemer vereist, zeker bij een NHG-hypotheek. Dit is een officieel document dat door een erkend bureau wordt opgesteld op basis van jouw jaarcijfers en belastingaangiften, en dat voor de bank als onafhankelijke bevestiging van je inkomen dient. De kosten hiervan bedragen gemiddeld circa 250 euro exclusief btw voor een eenmanszaak, en circa 445 euro voor ondernemers met een BV.

Wat kun je doen als je jaarcijfers tegenvallen?

Wat je vaak ziet, is dat ZZP’ers een of twee mindere jaren hebben gehad en bang zijn dat ze daardoor geen hypotheek kunnen krijgen. Dat hoeft niet zo te zijn, maar het vraagt wel om een gerichte aanpak.

Allereerst: kies de juiste bank. Zoals eerder beschreven, rekent niet elke bank hetzelfde. Een geldverstrekker met een groeigewogen formule kan voor iemand met stijgende winst een aanzienlijk hogere maximale hypotheek bieden dan een bank die simpelweg het gemiddelde pakt.

Daarnaast maakt het uit hoe jouw jaarcijfers er inhoudelijk uitzien. Incidentele kosten die in één jaar hoog lagen, zoals een grote investering of een ziektejaar, kunnen soms worden toegelicht met aanvullende documentatie. Een boekhouder die jouw situatie goed kan uitleggen en presenteren, is in dat geval geen overbodige luxe.

Heb je naast je ondernemersinkomen ook inkomsten uit loondienst? Dan kunnen banken beide inkomens combineren voor de berekening, wat je maximale hypotheek flink kan verhogen.

Hoe de Kredieter ZZP’ers helpt met jaarcijfers en een hypotheekaanvraag

Als ZZP’er een hypotheek aanvragen is niet moeilijker dan als iemand in loondienst, maar het vraagt wel om meer voorbereiding en de juiste geldverstrekker. De adviseurs van de Kredieter kennen de rekenwijzen van alle grote geldverstrekkers en weten precies bij welke bank jouw jaarcijfers het gunstigst uitpakken. Bekijk het team van de Kredieter om te zien wie je het beste kan helpen bij een ZZP-hypotheek.

De Kredieter heeft een 9,8 Google-beoordeling op basis van meer dan 750 reviews.

Zo helpen de adviseurs ZZP’ers bij de hypotheekaanvraag:

• Ze vergelijken de inkomensberekeningsmethodes van alle circa 40 geldverstrekkers om te bepalen bij welke bank jouw winst het hoogste toetsinkomen oplevert.
• Ze controleren of je jaarcijfers volledig en correct zijn aangeleverd, zodat je aanvraag nergens vastloopt op een formele fout.
• Ze bepalen of een Inkomensverklaring Ondernemer nodig is en regelen dit zo efficiënt mogelijk.
• Ze beoordelen bij hoeveel jaar aan cijfers je al in aanmerking komt en welke banken ook met één of twee jaar jaarcijfers werken.
• Ze berekenen of een combinatie van ondernemersinkomen en partnerinkomen of loondienst jouw maximale hypotheek verhoogt.
• Ze lopen het volledige dossier door voordat het naar de bank gaat, zodat er geen verrassingen zijn.

Wil je weten hoeveel jij kunt lenen op basis van jouw jaarcijfers? Neem contact op.