Welke bank financiert ondernemers zonder vast salaris het makkelijkst?

Niet elke bank heeft de kennis of de capaciteit om jouw ondernemersinkomen goed te beoordelen. Als ondernemer zonder vast salaris loop je het risico dat je aanvraag direct wordt afgewezen, niet omdat je het niet kunt dragen, maar omdat de bank er simpelweg niet mee wil of kan werken. Weten bij welke geldverstrekker je het meeste kans maakt, scheelt je niet alleen tijd maar ook teleurstelling.

Waarom haken zoveel banken af bij ondernemers zonder vast salaris?

Van de circa veertig geldverstrekkers in Nederland richt een groot deel zich op volume. Zoveel mogelijk hypotheken verwerken met zo min mogelijk handwerk. Een salarisstrook optellen is iets wat een geautomatiseerd systeem feilloos kan; een financiële analyse maken van een onderneming met meerdere bv’s of een complexe winst-en-verliesrekening is dat niet.

Dat vraagt om gespecialiseerde acceptanten die schaars zijn en duur om in dienst te houden. Veel banken kiezen er daarom voor om ondernemers buiten de deur te houden, of ze zetten een lat zo hoog dat de meeste aanvragen er niet overheen komen. De trechter wordt daarmee onnodig smal.

Het gevolg: je kunt als ondernemer financieel heel gezond zijn, maar toch een afwijzing ontvangen bij de eerste bank die je benadert. Dat zegt niets over jouw situatie, maar alles over de keuze die die bank heeft gemaakt in zijn acceptatiebeleid.

Hoe beoordeelt een bank jouw inkomen als ondernemer?

Banken berekenen je toetsinkomen, het inkomen dat ze gebruiken om te bepalen hoeveel je kunt lenen, op basis van je fiscale winst uit je jaarcijfers. De meest gebruikte methode is het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, met als extra regel dat dit gemiddelde nooit hoger mag zijn dan de winst van het meest recente jaar.

Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk zitten er grote verschillen tussen geldverstrekkers. Sommige rekenen strikt met het driejaargemiddelde, anderen passen een gewogen formule toe waarbij recente groei zwaarder telt. Op exact dezelfde cijfers kunnen twee banken daarmee uitkomen op een maximale hypotheek die tienduizenden euro’s van elkaar verschilt.

Bij complexere structuren, denk aan een holding met werkmaatschappijen, meerdere bv’s of managementfee-stromen, wordt de beoordeling nóg meer afhankelijk van wie er aan de andere kant van de lijn zit. Niet alle banken hebben acceptanten in dienst die zulke constructies kunnen doorgronden.

Welke banken zijn het meest flexibel bij ondernemers?

Op basis van praktijkervaring van hypotheekadviseurs die dagelijks met dit soort dossiers werken, komen een paar namen steeds terug. ING, Rabobank en ABN AMRO zijn de partijen die in de markt bekendstaan als bereid om ook de meer complexe ondernemer te beoordelen.

Martijn, een van de adviseurs die regelmatig met zware ondernemersdossiers werkt, merkt in zijn praktijk dat ING relatief flexibel is, zeker bij complexere gevallen met meerdere bv’s. “De meest ingewikkelde ondernemers doe ik bij ING,” zegt hij. “Ik vind ze flexibeler dan ABN AMRO. Rabobank doet ze ook, maar ING gaat net een stap verder als het dossier echt complex is.”

Dit is zijn praktijkervaring, geen objectieve rangschikking van de markt. Acceptatiebeleid verandert, en wat vandaag soepel werkt kan volgend kwartaal al zijn aangescherpt. Het blijft daarom essentieel om per dossier te kijken welke bank op dat moment het best past.

Waarom maakt direct sparren met een acceptant zo veel verschil?

Veel geldverstrekkers besteden de inkomensbeoordeling van ondernemers uit via een zogenoemde inkomensverklaring ondernemer. Dat is een document van een erkend bureau dat bevestigt wat jouw inkomen is, en dat vervolgens als basis dient voor de hypotheekaanvraag. Het klinkt efficiënt, maar heeft een nadeel.

Een inkomensverklaring is een momentopname. Als jouw jaarcijfers een atypisch jaar bevatten, als je winst is gedaald door een eenmalige investering, of als je bedrijfsstructuur niet standaard is, dan vangt zo’n verklaring de nuance niet op. Het stuk papier zegt wat het zegt, en de bank werkt daarmee zonder verdere context.

Martijn ervaart dat direct contact met een acceptant die ondernemerscijfers echt kan lezen, beter werkt. “Dan kun je uitleggen waarom het ene jaar lager was, of hoe de managementfee-stroom loopt. Een verklaring kan dat niet.”

Dat directe contact is bij grote banken met gespecialiseerde acceptanten makkelijker te organiseren dan bij partijen die alles via gestandaardiseerde processen laten lopen. Het is een van de redenen waarom adviseurs die veel ondernemersdossiers behandelen een voorkeur ontwikkelen voor bepaalde geldverstrekkers.

Welke informatie heb je sowieso nodig voor een hypotheek als ondernemer?

Ongeacht bij welke bank je aanklopt, zijn er documenten die vrijwel altijd nodig zijn. Hieronder een overzicht van wat je in elk geval paraat moet hebben.

Bij een eenmanszaak zijn de vereisten doorgaans wat eenvoudiger dan bij een bv-structuur, waarbij ook de vennootschappelijke jaarrekeningen worden meegenomen. Heb je minder dan drie jaar aan cijfers, dan ben je niet per definitie kansloos, maar de kring van geldverstrekkers die je dan wil helpen is kleiner.

Hoe de Kredieter ondernemers helpt met een hypotheek zonder vast salaris

Bij het zoeken naar een hypotheek als ondernemer zonder vast salaris helpt de Kredieter op de volgende manieren:

• Beoordeling van jouw dossier vóór je een aanvraag indient, zodat je weet waar je staat voordat je bij een bank aanklopt.
• Vergelijking van hoe verschillende geldverstrekkers jouw inkomen berekenen, omdat de uitkomst per bank sterk kan verschillen.
• Directe toegang tot acceptanten bij banken die bekend zijn met complexe ondernemersstructuren, in plaats van alles via gestandaardiseerde inkomensverklaringen te laten lopen.
• Begeleiding bij het samenstellen van een volledig en sterk dossier, inclusief toelichting op atypische jaren of bijzondere bedrijfsstructuren.
• Eerlijk advies over welke bank in jouw specifieke situatie het best past, op basis van actueel acceptatiebeleid en praktijkervaring.

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem contact op.