De adviseurs van de Kredieter geven je advies over een cruciale tussenstap, waarmee je in veel gevallen een hogere hypotheek kunt krijgen.
Stel, je hebt in 2023 een eerste koopwoning gekocht met behulp van een aflossingsvrije lening van € 400.000 bij je ouders, tegen 3% rente. Alles is netjes vastgelegd in een zakelijke overeenkomst. Nu is je woning € 525.000 waard. De nieuwe woning die je op het oog hebt bedraagt € 625.000 inclusief kosten koper. Met je inkomen en de overwaarde op je woning lijkt dat haalbaar, als de lening volledig fiscaal aftrekbaar is, dus je ouders willen dat je de lening bij hen volledig aflost.
Het plan lijkt simpel: je verkoopt je woning, betaalt € 400.000 terug aan je ouders en gebruikt de overwaarde van € 125.000 plus een hypotheek van € 500.000 voor de nieuwe woning.
Maar wacht even, want in de praktijk is het slimmer om vóór de verkoop van je woning nog een extra stap toe te voegen.
De kern van het probleem zit ‘m in het feit dat de aflossingsvrije lening bij je ouders in box 3 valt. Een hypotheek vormt een eigenwoningschuld in box 1.
De Belastingdienst kijkt bij het bepalen van je eigenwoningreserve echter alleen naar je hypotheekschuld in box 1. Je eigenwoningreserve is, met andere woorden, de opbrengst van de verkoop van je huidige woning die je van de Belastingdienst voor je nieuwe woning moet gebruiken. Hoe groter die reserve, hoe minder recht je hebt op hypotheekrenteaftrek.
Was jouw familielening van € 400.000 een hypotheek in box 1 geweest, dan had de Belastingdienst het volgende rekensommetje gemaakt:
De Belastingdienst begrijpt dat je de € 500.000 die overblijft moet financieren. En over dat bedrag mag je de hypotheekrente dus fiscaal aftrekken.
Maar in jouw geval is die € 400.000 geen hypotheek, maar een familielening in box 3. En daar houdt de Belastingdienst geen rekening mee. Het rekensommetje is dan als volgt:
Voor de Belastingdienst lijkt het nu alsof je maar € 100.000 hoeft te financieren. Dat zorgt voor een kettingreactie:
Kortom, een lening bij je ouders in box 3 telt fiscaal niet mee als eigenwoningschuld in box 1, waardoor je eigenwoningreserve hoger uitvalt en je minder hypotheekrente kunt aftrekken bij je volgende woning. Op de huidige woningmarkt in Amsterdam kan dit precies het verschil uitmaken tussen wel of niet kopen.
Zet de lening bij je ouders daarom voordat je je huidige woning verkoopt om in een annuïtaire lening in box 1. Dan telt deze schuld van € 400.000 wél als eigenwoningschuld, verlaag je je eigenwoningreserve aanzienlijk en kun je meer lenen voor je droomhuis.
Wil je doorstromen en heb je een familielening? Dan kan het juiste plan van aanpak je tienduizenden euro’s extra leencapaciteit opleveren. Laat de Kredieter jouw situatie daarom goed doorrekenen. Wij brengen vooraf in kaart welk stappenplan voor jou het meeste voordeel oplevert – nu én bij je volgende woning.
Heb je een tweede woning of beleggingspand? Dan telt dit vastgoed mee voor je vermogen in box 3. De Belastingdienst bepaalt de hoogte van je vermogen op 1 januari 2026. Ben je in het proces je vastgoed te verkopen, dan is het belangrijk ervoor te zorgen dat het nog dit jaar officieel gepasseerd wordt bij de notaris. Eigen vermogen in de vorm van spaargeld wordt namelijk tegen een lager tarief belast dan vastgoed.
Met andere woorden: zorgt er niet alleen voor dat de verkoop van je vastgoed rond is, maar ook dat je de sleutel voor 1 januari overdraagt.
Om dezelfde reden – het verminderen van je vermogen in box 3 – kan het slim zijn om een paar maanden hypotheekrente in 2025 vooruit te betalen. Dit is zeker een goede optie als je in 2026 een lager inkomen verwacht. Dan kun je de aftrekposten beter nu gebruiken.
Heb je genoeg spaargeld om extra op je hypotheek af te lossen? Extra aflossen kan aantrekkelijk zijn, vooral als het rendement op je vermogen lager is dan je hypotheekrente. Je verlaagt er natuurlijk je maandlasten mee, maar vermindert ook weer je vermogen in box 3, waardoor je in 2026 minder belasting betaalt.
Wil je je kind of een andere dierbare financieel een handje helpen? In 2025 kun je de volgende bedragen nog belastingvrij schenken:
In 2026 kun je opnieuw belastingvrij schenken. De vrijstellingsgrens gaat dan ook iets omhoog naar € 6.908 voor kinderen en € 2.769 voor andere personen. Er geldt ook een vrijstelling voor een eenmalige, hogere schenking, maar daar maak je liever in 2026 pas gebruik van (zie hieronder).
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en ga je je eerste woning kopen? Dan geldt voor jou een zogenaamde startersvrijstelling van overdrachtsbelasting. Maar daarvoor geldt wel een maximale woningwaarde, en die gaat in 2026 omhoog van € 525.000 naar € 550.000.
Wie zijn eigen woning (die als hoofdverblijf dient) gaat verkopen, kan de levering het beste uitstellen tot na 1 januari. De overwaarde die de verkoop je oplevert komt dan ook pas na 1 januari op je rekening te staan, waardoor je er geen vermogensbelasting over betaalt. En heb je een bestaande, aflossingsvrije hypotheek in box 1? Dan is het bijkomende voordeel dat je een langere periode gebruik kunt maken van het overgangsrecht als je nog geen nieuwe woning hebt gekocht.
De overdrachtsbelasting voor een tweede woning gaat in 2026 omlaag: van 10,4% naar 8%. Dat kan met de huidige woningprijzen nogal schelen! Daarom is het de moeite waard de aankoop van die tweede woning tot 2026 uit te stellen.
Als je kind tussen de 18 en 40 is, mag je hem of haar eenmalig een hoger bedrag belastingvrij schenken. Het is slim die schenking pas in 2026 te doen, omdat de vrijstellingsgrens waarschijnlijk zo’n duizend euro omhoog gaat, van € 32.195 nu naar € 33.129 in 2026.
Dit zijn algemene adviezen, maar jouw situatie is natuurlijk uniek. Wat voor jou financieel verstandig is, hangt van je inkomen, vermogen en woonplannen af. Heb je daar vragen over? Plan dan een gesprek in met een van onze financieel adviseurs. We denken graag met je mee en geven je een persoonlijk en passend advies.
De manier waarop jouw inkomen wordt vastgesteld kan een groot verschil maken voor de hoogte van jouw hypotheek. Daarom is het soms verstandiger met een bank in zee te gaan die bereid is met een hoger inkomen te rekenen, dan met de bank die de laagste rente biedt. Dat is vooral relevant als je ondernemer bent.
De ene bank rekent met het inkomen dat je financieel adviseur heeft vastgesteld – iemand van De Kredieter, bijvoorbeeld. Maar sommige geldverstrekkers eisen dat een externe partij, een zogenaamde ‘rekenmeester’, dit berekent. Banken als Obvion en a.s.r. werken bijvoorbeeld standaard met rekenmeesters als Raadhuys, Zakelijk Inkomen en Pentrax.
En dat kan jouw mogelijkheden in de praktijk flink beperken. Het gebeurt regelmatig dat een externe rekenmeester een lager inkomen vaststelt dan een hypotheekadviseur. Heb jij bijvoorbeeld een bv met een overwinst? Dan ligt het helemaal aan het beleid van de geldverstrekker in hoeverre deze winst wordt meegenomen in de berekening. Soms gaat het wel om verschillen van enkele tienduizenden euro’s op jaarbasis.
Los van de cijfers is ook jouw toelichting daarop waardevol om een realistisch beeld van het inkomen te vormen. Je huidige winst is immers niet de enige indicator van succes. Je verkoopt een goed product of levert een veelgevraagde dienst, je bedrijf heeft groeipotentie en je investeert in de toekomst. Maar helaas, de meeste rekenmeesters en banken zien niet dat hele plaatje en rekenen vooral met de cijfers die zwart-op-wit staan: je winst- en verliesrekening, balans en belastingaangiften.
‘Als je met een ondernemer aan tafel zit, krijg je een veel beter beeld dan wanneer je alleen de cijfers op papier ziet. Daarom kies ik voor ondernemers eerder voor een geldverstrekker bij wie wij het inkomen zelf mogen vaststellen. Vaak valt het inkomen dan hoger uit,’ aldus een van onze financieel adviseurs.
Daarnaast is het belangrijk rekening te houden met een eventuele limiet op hoe hoog een hypotheek mag zijn. Want als je kiest voor een bank die bereid is een hoog vastgesteld inkomen als uitgangspunt te nemen, dan wil je wel de bijbehorende maximale hypotheek kunnen afsluiten. Maar wist je dat sommige banken geen hypotheken boven een bepaald bedrag verstrekken? A.s.r leent je bijvoorbeeld niet meer dan 950.000 euro. En dat is misschien nu niet relevant, omdat je toch niet zo’n hoge hypotheek kunt of wilt afsluiten. Maar hoe zit dat in de toekomst?
Startende ondernemers die direct al goed boeren, maar verwachten nog flink te groeien, doen er daarom goed aan vooruit te denken. Stel, je koopt nu een woning van 700.000 euro, maar het ligt in de lijn der verwachting dat je inkomen flink gaat stijgen – en dat je over een paar jaar een woning van 950.000 euro of meer wilt kopen. Dan is het wel zo prettig als je de hypotheek die je nu afsluit met rente en al kunt meenemen. En dat kan niet als je hebt getekend bij een geldverstrekker die met een maximaal hypotheekbedrag werkt.
Zoals onze adviseur het zegt: ‘Een geldverstrekker als a.s.r. is een uitstekende partij, maar niet voor iedere doelgroep. Goed hypotheekadvies houdt daar rekening mee.’
Zo zie je maar weer, de rente op een hypotheek is lang niet de enige reden om voor een bepaalde financierder te kiezen. De filosofie van De Kredieter is dat een hypotheek altijd maatwerk is, en alles te maken heeft met jouw loopbaan, financiële situatie én verwachtingen van de toekomst.
Bovendien: omdat wij gespecialiseerd zijn in hypotheken voor ondernemers en zzp’ers weten wij als geen ander hoe wij jouw inkomen zo gunstig mogelijk kunnen laten uitvallen – en bij welke bank je dan goed zit.
Laat De Kredieter met je meekijken voordat je de knoop doorhakt. Zo weet je zeker dat je niet alleen nu, maar ook in de toekomst verzekerd bent van een hypotheek die bij je past. En ook dát is financieel voordelig.
Een familiebank is een lening van een kind bij zijn of haar ouders. Alhoewel de voorwaarden – het geleende bedrag, de rente, de aflossing en de looptijd – wel aan bepaalde eisen moeten voldoen, heb je een relatieve vrijheid om ze aan jouw situatie en die van je kind aan te passen. Je legt de afgesproken voorwaarden schriftelijk vast.
Laten we de theorie nu even in een praktijkvoorbeeld gieten. Stel, je dochter wil in Amsterdam een appartement kopen met een aankoopprijs van 525.000 euro. Ze kan een hypotheek van maximaal 375.000 euro krijgen. Wat ze tekortkomt, 150.000 euro, wil jij haar lenen via de familiebank.
Dit zijn op papier de details van de financiering van je dochters woning:
Je dochter betaalt jou jaarlijks ongeveer 8.592 euro aan aflossing en rente. Maar jij kunt haar daarvan jaarlijks 6.713 euro belastingvrij terugschenken. Het resterende bedrag (1.879 euro op jaarbasis, slechts 157 euro per maand) betaalt je dochter zelf. Als je de bank een schriftelijke verklaring geeft dat jij (een deel van) de lasten zal terugschenken, is de kans groot dat de bank de familiebanklasten niet volledig meetelt in de woonlastenberekening. Daardoor behoudt je dochter haar maximale hypotheek. Zo kan ze tóch dat appartement van 525.000 euro kopen, terwijl de woonlasten betaalbaar blijven.
De familiebank is een flexibele en fiscaal aantrekkelijke manier om je kind geld te lenen en (deels) te schenken. Maar kennis van de markt, leningsvoorwaarden en schenkvrijstellingen is een vereiste. Laat je daarom goed adviseren door iemand die alle belastingtechnische en juridische ins en outs kent. Of lees eerst meer over onze financieringstips voor starters.
Bij De Kredieter hebben we alle kennis in huis voor maatwerk. Laat ons meedenken over de hypotheekstrategie van je kind in een volledig vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Historisch gezien staat de hypotheekrente nog altijd laag. Huurprijzen daarentegen zijn door de schaarste op de huurmarkt historisch hoog. Kopen is op dit moment daarom financieel een slimme keuze. En met een deskundig adviseur aan je zijde, zorgt je er ook voor dat je voor de koop een hypotheek afsluit die goed past bij jouw financiële situatie nu én in de toekomst. We publiceerden eerder vijf bondige artikelen over het hypotheekproces van A tot Z; hier start je met lezen.
Tijden veranderen en steeds meer mensen beginnen voor zichzelf. Veel geldverstrekkers zijn daarom flexibeler geworden ten opzichte van ondernemers en zzp’ers. Om te berekenen wat je maximaal kunt lenen zijn niet langer jaarstukken van de afgelopen drie jaar nodig. Je kunt de bank ook de groeipotentie van je bedrijf voorleggen, en een (uiteraard gunstig) risicoprofiel opstellen. Schetst dat een rooskleurig beeld? Dan kun je meestal na een jaar ondernemerschap (en soms al eerder) een hypotheek krijgen. Lees er hier meer over.
Heb je een inkomen dat deels bestaat uit provisie, commissie en bonussen? Ook dat is de bank bereid mee te rekenen. Er wordt dan gewerkt met gemiddelden van de afgelopen twaalf maanden (provisie en commissie) of drie jaar (bonussen), waarbij het meest recente jaar het zwaarst weegt.
Misschien wil je je kind op weg helpen met een schenking voor zijn of haar woning. Of andersom: je bent zelf starter en je ouders willen je graag een bijdrage schenken. Dat kan in sommige gevallen nog steeds belastingvrij tot 32.195 euro. Over grotere schenkingen tot 150.000 moet 10 procent schenkbelasting worden betaald.
Een andere manier voor ouders om hun kinderen te helpen een woning te financieren is de familiebank. Via de familiebank sluiten kinderen een lening bij hun ouders af – vaak ter aanvulling op een hypotheek en tegen gunstige voorwaarden. Dit kan fiscaal interessant zijn, omdat de ouders een deel van de betaalde aflossing en rente belastingvrij aan hun kind terug kunnen schenken.
Er zit wel een aantal haken en ogen aan de opzet van een dergelijke lening en niet elke constructie wordt door de bank goedgekeurd. De familiebank vereist daarom een zorgvuldige opzet, waarvoor je het best een ervaren financieel adviseur inschakelt. Lees gerust meer over onze financieringstips voor starters.
Natuurlijk is elke woning, elk inkomen en elke hypotheek uniek. Naast deze algemene informatie buigen we ons daarom ook graag over jouw specifieke situatie. Onze financieel adviseurs zien vaak mogelijkheden die je zelf misschien nog niet had gezien en weten de voor jou gunstige regelingen in je voordeel te gebruiken. Benieuwd naar wat we voor jou kunnen betekenen? Plan vrijblijvend een gesprek in.
In ons artikel over 10 vragen aan je hypotheekadviseur beantwoorden we meer veelgestelde vragen.
