Als zzp’er kun je een hypotheek krijgen, maar niet elke bank berekent jouw maximale lening op dezelfde manier. De keuze van de geldverstrekker bepaalt soms meer dan de hoogte van de rente, want op precies hetzelfde inkomen kan de ene bank je tienduizenden euro’s meer lenen dan de andere. Weten waar je op moet letten voordat je een aanbieder kiest, bespaart je een hoop teleurstelling.
De reden zit in één woord: toetsinkomen. Dat is het inkomen dat een bank gebruikt om te berekenen hoeveel jij maximaal kunt lenen. Bij een werknemer in loondienst is dat vrij eenvoudig: je bruto jaarsalaris plus eventuele vaste toeslagen. Bij een ondernemer ligt dat anders.
Banken mogen zelf bepalen hoe ze de winst uit jouw onderneming omrekenen naar een toetsinkomen. Sommige nemen een eenvoudig gemiddelde van je laatste drie boekjaren. Anderen gebruiken een gewogen formule die recente groei zwaarder laat meewegen. En weer anderen kijken primair naar het meest recente jaar als dat het laagst is, want het toetsinkomen mag nooit hoger zijn dan de winst van dat laatste jaar.
In de praktijk kan dit voor precies dezelfde ondernemer een verschil van 10 tot 15 procent in maximale hypotheek opleveren. Op een woning van 600.000 euro is dat al snel 60.000 tot 90.000 euro. Dat is niet het verschil tussen een iets gunstigere en iets minder gunstige deal; dat is het verschil tussen een huis dat wel of niet bereikbaar is.
Er zijn drie methodes die banken in de praktijk gebruiken. Het is belangrijk dat je weet welke methode een bank hanteert voordat je een aanvraag doet, want je kunt die keuze achteraf niet meer ongedaan maken.
| Methode | Omschrijving | Voordeel voor wie? |
|---|---|---|
| Eenvoudig gemiddelde | Optelling van de winst over drie jaar, gedeeld door drie | Stabiel inkomen zonder grote schommelingen |
| Gewogen gemiddelde | Recent jaar telt zwaarder (bijv. 1-2-3 formule) | Groeiende onderneming |
| Meest recent jaar | Alleen het laatste boekjaar telt | Uitzonderlijk sterk laatste jaar |
Stel, jouw winst over de afgelopen drie jaar was 70.000, 90.000 en 120.000 euro. Bij een eenvoudig gemiddelde kom je uit op 93.333 euro als toetsinkomen. Bij een gewogen formule die het laatste jaar drie keer zo zwaar telt, kom je al op een aanzienlijk hogere uitkomst. En als een bank alleen naar dat laatste jaar kijkt, is het 120.000 euro, maar dit is wel het absolute plafond: geen enkele bank mag daar bovenuit gaan.
Het loont dus om niet bij de eerste bank aan te kloppen die je kent, maar juist te vergelijken welke berekeningsmethode het beste aansluit bij het verloop van jouw inkomsten.
Elke bank die aan zzp’ers leent, verwacht een bepaald pakket aan stukken. In de meeste gevallen gaat het om de jaarrekeningen van de laatste drie boekjaren, de bijbehorende belastingaangiften en aanslagen, een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel en een prognose voor het lopende jaar.
Voor hypotheken die vallen binnen de NHG-grens (in 2026 is dat 470.000 euro, of 498.200 euro inclusief energiebesparende maatregelen) is bovendien een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Dat is een document dat een erkend bureau opstelt op basis van jouw jaarcijfers en dat de bank als betrouwbare inkomensbevestiging accepteert. De kosten daarvoor liggen voor een eenmanszaak rond de 250 euro exclusief btw.
Heb je een BV? Dan is het papierwerk uitgebreider. Naast de bovenstaande stukken zijn ook de vennootschappelijke jaarrekeningen en eventuele dividendbesluiten nodig. De kosten voor een Inkomensverklaring Ondernemer zijn dan ook hoger, namelijk rond de 445 euro exclusief btw.
Ja, maar je keuze aan geldverstrekkers is dan beperkter. Het traditionele vereiste van drie jaar aan jaarrekeningen geldt nog steeds bij veel banken, maar een groeiend aantal geldverstrekkers accepteert ook aanvragen van ondernemers met slechts twaalf maanden aan zelfstandige historie. Dit geldt met name voor leningen die binnen de NHG-grens vallen.
Banken die in deze categorie actief zijn, zijn onder andere Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Dat zijn er meer dan je misschien verwacht. Heb je in de periode vóór je zelfstandigheid ook inkomen in loondienst gehad, dan kan een bank dat soms meenemen in de beoordeling, wat je positie verder versterkt.
Het nadeel van minder dan drie jaar aan cijfers is dat de bank minder kan middelen. Bij één jaar bestaat jouw toetsinkomen in feite alleen uit die ene uitkomst, zonder buffer voor schommelingen. Sommige banken houden dan een extra slag om de arm of stellen aanvullende eisen.
De berekeningsmethode is de meest bepalende factor, maar er zijn vier andere punten die zzp’ers bij het hypotheekaanbieder kiezen regelmatig over het hoofd zien.
Ten eerste: de hoogte van de rente hangt samen met de NHG-dekking. Een lening met NHG levert bij vrijwel alle geldverstrekkers een lagere rente op, omdat het risico voor de bank kleiner is. Als jouw woning en inkomen binnen de NHG-grens passen, is het altijd de moeite waard om die route te onderzoeken.
Ten tweede: let op hoe de bank omgaat met fluctuerend inkomen. Heb je een jaar gehad met onverwacht lage winst door een grote investering of tijdelijke terugval, dan wil je weten of de bank daar soepel mee omgaat of meteen de rem erop zet.
Ten derde: het eigen risico bij de keuze voor een rentevaste periode. Voor periodes korter dan tien jaar geldt een toetsrente van circa 5 procent in 2026, ook al is de werkelijke rente lager. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan wordt de werkelijke rente gebruikt, wat je maximale leencapaciteit fors kan vergroten.
Ten vierde: sommige banken zijn strenger bij gemengde inkomenssituaties, waarbij je deels in loondienst werkt en deels als zzp’er. Andere banken rekenen beide inkomsten juist gunstiger samen op. Dit maakt een verschil als jouw situatie niet volledig in één hokje past.
Kan ik als zzp’er echt bij alle banken terecht?
Niet bij alle, maar bij aanzienlijk meer dan veel zelfstandigen denken. Twee derde van de geldverstrekkers werkt mee aan NHG-hypotheken voor zzp’ers met minimaal één jaar aan inkomenshistorie.
Mijn winst is de afgelopen jaren hard gegroeid. Welke bank pakt dat het gunstigst op?
Dat verschilt per bank en per berekeningsmethode. Banken die een gewogen formule gebruiken of die de nadruk leggen op het meest recente boekjaar werken in jouw voordeel. Een onafhankelijk adviseur kan dat voor jou per aanbieder doorrekenen en vergelijken.
Wat kost het vergelijken van geldverstrekkers als zzp’er?
Het eerste oriëntatiegesprek is vrijblijvend en kosteloos. De advieskosten voor een volledig zzp-hypotheektraject starten gemiddeld rond de 3.950 euro voor een eerste woning en zijn fiscaal aftrekbaar als eenmalige aankoopkosten in het jaar van aankoop.
Heeft mijn keuze voor een BV in plaats van een eenmanszaak invloed op mijn hypotheek?
Ja. Een BV brengt meer documentatie met zich mee en sommige banken beoordelen DGA-inkomen anders dan winst uit een eenmanszaak. Bovendien telt een lening die je via je eigen BV afsluit als financiële verplichting, wat je leencapaciteit bij een andere bank kan verlagen.
De Kredieter beoordeelt voor zzp’ers en ondernemers welke geldverstrekker het beste past bij jouw inkomensprofiel, BV-structuur of combinatie van inkomsten. Meer weten of direct een afspraak inplannen? Het team staat klaar om jouw situatie door te rekenen.
