Als je pas een jaar zelfstandig bent, kun je bij een flink aantal geldverstrekkers al terecht voor een hypotheek, zeker als het om een bedrag binnen de NHG-grens gaat. Het is geen loket dat overal open staat, maar de markt is de afgelopen jaren een stuk toegankelijker geworden voor jonge ondernemers.
Vroeger gold bijna overal de eis van drie jaar aan jaarcijfers voordat een bank serieus naar je keek als zzp’er. Dat is veranderd. Steeds meer geldverstrekkers hebben beleid ontwikkeld voor starters in het ondernemerschap, met name voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG is een overheidsgedekte vangnetregeling die de bank beschermt als je de hypotheek niet meer kunt betalen door omstandigheden zoals ontslag of arbeidsongeschiktheid. Die garantie maakt het voor banken aantrekkelijker om ook minder bewezen inkomensdossiers te accepteren.
Uit de kennisbank van de Kredieter blijkt dat de volgende geldverstrekkers hypotheken verstrekken aan zzp’ers met slechts twaalf maanden zelfstandigheid, mits het leenbedrag binnen de NHG-grens valt: Rabobank, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank, ABN AMRO en Lloyds Bank. Dat zijn tien namen, wat overeenkomt met ongeveer twee derde van de geldverstrekkers die actief zijn in de NHG-markt.
Elk van deze banken heeft zijn eigen beleid. De ene bank wil zien dat je in het jaar daarvoor als werknemer actief was in een vergelijkbare branche. Een andere kijkt puur naar de huidige omzet en winst, ongeacht je voorgeschiedenis. Welke bank het beste bij jouw situatie past, hangt dus niet alleen af van wie “ja” zegt in principe, maar ook van hoe zij jouw specifieke inkomen berekenen en wat dat voor jouw maximale hypotheek betekent.
Het is ook goed om te weten dat veel van deze banken wel aanvullende eisen stellen. Denk aan een prognose voor het lopende jaar, goedgekeurd door een accountant of boekhouder, en een uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK) als bewijs van inschrijving. Soms is ook een Inkomensverklaring Ondernemer vereist, een officieel document van een erkend bureau dat jouw winst bevestigt. Dat kost voor zzp’ers circa 250 euro exclusief BTW.
Normaal gesproken berekenen banken het toetsinkomen van een zzp’er als het gemiddelde van de winst over de laatste drie jaar, waarbij het gemiddelde nooit hoger mag uitkomen dan de winst van het meest recente jaar. Met slechts één jaar aan cijfers vervalt dat gemiddelde en werkt de bank met alleen dat ene jaar. Dat maakt de berekening tegelijk eenvoudiger en risicovoller voor de bank, vandaar dat NHG in de meeste gevallen verplicht is.
Wat je concreet ziet is dat banken bij een éénjarig dossier conservatiever zijn in wat ze meetellen. Variabele inkomsten zoals projectbetalingen die laat zijn binnengekomen of incidentele opdrachten worden soms niet volledig meegewogen. Stabiele, doorlopende contracten of een vaste opdrachtgever wegen juist positief mee. Heb je naast je zzp-inkomen ook parttime loon uit loondienst, dan mogen banken die inkomsten combineren, wat je leencapaciteit fors kan verhogen.
Een rekenvoorbeeld: stel je hebt in je eerste jaar als zzp’er een netto winst behaald van 55.000 euro. Bij een bank met een eenvoudige berekening is dat je volledige toetsinkomen. Bij een bank die ook kijkt naar groeitrend of geannualiseerde omzet, kan het resultaat anders uitpakken. Het verschil tussen geldverstrekkers op dezelfde cijfers kan al gauw 10 tot 15 procent van je maximale hypotheek schelen.
In 2026 ligt de NHG-grens op 470.000 euro, of 498.200 euro als je extra leent voor energiebesparende maatregelen. Dat is de koopprijs tot waar de NHG-garantie van toepassing is. Voor zzp’ers met één jaar aan cijfers is deze grens cruciaal: boven die grens worden de meeste deuren gesloten, omdat banken bij hogere bedragen meer zekerheid willen over de duurzaamheid van je inkomen.
De borgtochtprovisie, de eenmalige vergoeding die je betaalt voor NHG, bedraagt 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van 400.000 euro is dat 1.600 euro. Dat klinkt als een extra kostenpost, maar een NHG-hypotheek levert je doorgaans een lagere rente op dan een hypotheek zonder NHG, wat die kosten over de looptijd ruimschoots terugverdient.
Koop je een woning boven de NHG-grens en ben je nog maar een jaar bezig als ondernemer? Dan zijn de opties schaars. Sommige geldverstrekkers bekijken dit soort dossiers maatwerk, maar je hebt dan veel minder onderhandelingsruimte en vrijwel geen vergelijkingsbasis tussen banken. Ga je onder de grens zitten, dan heb je keuze uit een flink aantal partijen en kun je echt vergelijken wie jouw inkomen het gunstigst berekent.
Bij een standaard zzp-hypotheek met drie jaar aan cijfers is de documentatielijst al stevig. Met één jaar ben je niet minder documenten kwijt, maar wel andere. De meeste geldverstrekkers vragen minimaal het volgende:
| Document | Toelichting |
|---|---|
| Jaarcijfers (1 jaar) | Opgesteld door een accountant of boekhouder |
| IB-aangifte en -aanslag | Belastingaangifte en de definitieve aanslag van het afgelopen jaar |
| Prognose lopend jaar | Verwachte omzet en winst, goedgekeurd door een adviseur |
| KvK-uittreksel | Bewijs van inschrijving als ondernemer |
| Inkomensverklaring Ondernemer | Verplicht bij NHG-hypotheken; kosten circa 250 euro |
| Bankafschriften | Om eigen vermogen en liquiditeitspositie te onderbouwen |
Sommige banken werken inmiddels met digitale databronnen, zoals UWV-verzekeringsgegevens of directe koppelingen met de Belastingdienst. Dat versnelt de beoordeling en verkleint de kans op fouten in de documentaanlevering. Het is de moeite waard om bij je adviseur na te vragen welke banken zo werken, zeker als je snel wilt schakelen in een competitieve markt.
In de huidige markt wordt hier regelmatig naar gevraagd, zeker door zzp’ers die snel willen handelen. Het korte antwoord: normaal gesproken niet, en zeker niet als je pas één jaar aan cijfers hebt. Een financieringsvoorbehoud geeft je de mogelijkheid om zonder boete af te zien van de koop als de hypotheek toch niet rond komt. Laat je dat vallen, dan riskeer je een boete van doorgaans 10 procent van de koopprijs als de financiering alsnog strandt.
Bij een éénjarig inkomensdossier is de kans op onverwachte hobbels in de beoordeling groter dan bij een volledig driejarig dossier. Een bank kan aanvullende vragen stellen, een taxatie kan lager uitvallen dan verwacht, of de prognose wordt anders beoordeeld dan je had gehoopt. Een financieringsvoorbehoud is in dat geval geen teken van zwakte, maar gewoon verstandig risicomanagement.
Wil je wél snel en met vertrouwen kunnen bieden? Dan helpt een volledig geverifieerd dossier dat van tevoren door je adviseur en de beoogde geldverstrekker is doorgelicht. Zo weet je precies wat je kunt lenen voordat je een bod uitbrengt, en hoef je na acceptatie alleen nog de formele aanvraag af te ronden. Meer over hoe dat werkt, lees je op de pagina over hypotheken voor zelfstandig ondernemers.
Kun je als zzp’er met 1 jaar zelfstandigheid een hypotheek krijgen?
Ja, bij een groeiend aantal geldverstrekkers is dat mogelijk, mits het leenbedrag binnen de NHG-grens van 470.000 euro valt en je kunt aantonen dat je inkomen stabiel is.
Welke geldverstrekkers doen dit in de praktijk?
Banken als Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank accepteren een aanvraag na twaalf maanden zelfstandigheid, ieder met eigen voorwaarden en inkomensberekeningsmethodes.
Maakt het uit bij welke bank je aanvraagt?
Absoluut. Banken berekenen jouw toetsinkomen op verschillende manieren, wat kan leiden tot een verschil van 10 tot 15 procent in maximale hypotheek op exact dezelfde cijfers. Vergelijken loont dus.
Zijn er extra kosten verbonden aan een éénjarig dossier?
De kosten zijn vergelijkbaar met een standaard zzp-hypotheek. Je hebt wel in de meeste gevallen een Inkomensverklaring Ondernemer nodig (circa 250 euro). De borgtochtprovisie voor NHG bedraagt 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
Wil je weten hoeveel jij kunt lenen met jouw cijfers? Neem dan contact op. Je kunt ook direct kennismaken met het team dat jouw dossier zou begeleiden.
